Гражданское дело № 2-674/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Енисейск 28 сентября 2017 года 

Енисейский районный суд Красноярского края

в составе председательствующего Яковенко Т.И., 

при секретаре Толкушкиной Т.А.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 - адвоката Коллегии адвокатов «Правовая защита» Красноярского края Бисерова О.А., действующего на основании ордера № ххх от ДД.ММ.ГГГГ и удостоверения № хх,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании действительным договора купли-продажи гаража, признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 первоначально обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2 о признании действительным договора купли-продажи гаража, заключенного им с ответчиком 25 августа 1988 года, осуществлении государственной регистрации договора купли-продажи указанного недвижимого имущества и перехода права собственности по нему к истцу. 

Требования мотивировал тем, что в соответствии с данным договором купли-продажи гаража от 25 августа 1988 года он приобрел в собственность гараж, расположенный по адресу: 

<

адрес>, стоимостью СУММА. Расчет по сделке был осуществлен в полном объеме. В дальнейшем необходимо было зарегистрировать данный договор в администрации города (горсовете), однако ответчик выехал за пределы г. Енисейска, в связи с чем, регистрация договора не была осуществлена.

В виду отсутствия ответчика, он лишен возможности осуществить регистрацию договора в установленном законом порядке – через орган государственной регистрации не произведена, а получение решения суда является единственным основанием для регистрации права собственности истца на объект недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО3, уточнив требовнаия, просил признать данный договор действительным и признать за ним право собственности на спорный объект недвижимости. Дополнительно пояснил, что приобрел спорный гараж законченный строительством, и до настоящего времени он владеет, пользуется им, несет расходы по его содержанию.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, место его нахождения не известно. Судом установлено, что по данным Отдела адресно-справочной работы Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Красноярскому краю ФИО2 зарегистрированным по месту жительства или по месту пребывания на территории Красноярского края не значится.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю - ФИО4 просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Третье лицо – администрация г. Енисейск, извещенное о рассмотрении дела, в суд своего представителя не направило.

В целях обеспечения процессуальных прав ответчика ФИО2 на судебную защиту, определением Енисейского районного суда от 21 августа 2017 года, ему, в порядке ст. 50 ГПК РФ, назначен представитель из числа адвокатов Некоммерческой организации «Коллегии адвоката г. Енисейска и Енисейского района Красноярского края».

Исследовав письменные материалы дела, выслушав позицию представителя ответчика ФИО2– адвоката Бисерова О.А., не возражавшего против удовлетворения исковых требований, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В силу ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей до 01.01.2017 года) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенными в пунктах 59 и 60 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Как следует из материалов дела, приобретенный истцом объект - гараж является недвижимым имуществом, сделка купли-продажи этого имущества совершена сторонами в надлежащей письменной форме, в виде договора купли-продажи гаража, заключенного 25 августа 1988 года.

Согласно данному договору ФИО1 приобрел у ФИО2 гараж, расположенный в 

<

адрес>, размером 3,2 м на 6 м за СУММА. Расчет по сделке произведен в полном объеме, объект недвижимости был передан истцу, что следует из содержания договора.

Из материалов дела также следует, что данный гараж был возведен ответчиком на основании разрешения на строительство индивидуальных гаражей в несгораемом исполнении с внутренними размерами 3,2 на 6 кв.м, в 

<

адрес>, вынесенным в соответствии с решением Исполнительного комитета Енисейского городского совета народных депутатов № 303-13 от 21.09.1982 г. Этим же решением ответчику был отведён земельный участок под индивидуальное строительство гаража.

По данным органа БТИ на техническом учете данный объект не состоит, сведения о зарегистрированных правах на него отсутствуют.

Распоряжением главы г. Енисейска № ххх от 24.04.2017 года утверждена схема расположения земельного участка на кадастром плане территории г. Енисейска и образован земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер квартала – 

<

данные изъяты>; площадь – 21 кв.м, адрес месторасположения – 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, территориальная зона: П-3 зона производственно-коммунальные предприятия 1-4 класса вредности, вид разрешенного использования: объекты гаражного назначения.

Распоряжением главы города № ххх от 03.04.2017 г. земельному участку и расположенному на нем объекту капитального строительства (гараж) присвоен строительный адрес: 

<

адрес>, а также почтовый адрес: 

<

адрес>

13.07.2017 года данный земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен номер 

<

данные изъяты>

По заказу истца 

<

ООО> составлен технический план нежилого здания- гаража, расположенного на выше указанном земельном участке, по адресу: 

<

адрес>, согласно которому его площадь составляет 18,1 кв.м, год завершения строительства -1985, материал наружных стен здания – кирпич.

Указанный договор от 25.08.1988 года был заключен до введения в действие части второй Гражданского кодекса РФ, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости, и до момента введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на него распространяются ранее действовавшие требования законодательства о форме сделки и порядке регистрации договора.

В соответствии со ст. 135 ГК РСФСР право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

Согласно ст. 239 ГК РСФСР (форма договора купли-продажи жилого дома), применяемой по аналогии к возникшим по договору правоотношениям, договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли-продажи дач. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.

Таким образом, в силу ранее действующей ст. 239 ГК РСФСР, регистрация договора не является формой договора, и только несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность, а не нарушение порядка или отсутствие регистрации договора купли-продажи.

Таким образом, отсутствие регистрации договора от 28.08.1988 года в БТИ не влечет его недействительность, форма данной сделки в данном случае соблюдена. Сторона ответчика не оспаривала данный договор.

Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статья 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусматривает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона (до 31.01.1998) признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

До введения в действие указанного Закона N 122-ФЗ, в целях обеспечения единого порядка государственного учета жилищного фонда, государственный учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности, осуществлялся по единой для Союза ССР системе на основе регистрации технической инвентаризации органами БТИ в соответствии с Постановлением Совмина СССР от 10.02.1985 N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда" и Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ".

Как следует из п. 1.2 Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации (утв. Постановлением Совмина СССР от 15.07.1985 N 380), регистрацию домов с обслуживающими их строениями и сооружениями в целях учета принадлежности их в городах, поселках городского типа и сельской местности проводят бюро технической инвентаризации исполкомов местных Советов народных депутатов.

В соответствии с п. 1.10 данной Инструкции регистрация проводится на основании документов, устанавливающих право собственности (правоустанавливающих документов).

На основании вышеизложенного, регистрация договора купли-продажи недвижимости в органах БТИ относилась к учетной функции, а не к правоустанавливающей и не к правоподтверждающей как предусмотрено в действующем законодательстве - как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 2 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997).

Таким образом, учитывая то, что на момент заключения договора купли-продажи от 25.08.1988 года между ФИО1 и ФИО2 специальный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не был принят и не вступил в силу (который прямо указал на обязательную государственную регистрацию перехода права собственности, а также нормативно закрепил определение), все нормативные акты, действующие в тот период, закрепляли только понятие и определение регистрации, но не указывали на ее обязательность для перехода права собственности.

Таким образом, на тот момент регистрация в органах БТИ носила рекомендательный и технический характер по учету прав собственности, а не правоустанавливающий, и отсутствие соответствующей регистрации не влияет на возникновение и переход права собственности.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения обязательства.

Суд признает, что договор купли-продажи от 25.08.1988 года между сторонами был заключен в надлежащей форме, подписан сторонами. Как следует из текста договора, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор купли-продажи не противоречит закону, стороны исполнили обязанности по данному договору, в том числе, продавец передал объект покупателю, а покупатель принял объект и уплатил оговоренную денежную сумму, следовательно, имеются основания для признания данного договора купли-продажи действительным и признания за ФИО1 права собственности на объект недвижимого имущества, поскольку иное не доказано. С момента заключения договора и по настоящее время истец владеет и пользуется гаражом, что не оспаривалось представителем ответчика.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи гаража, заключенный 25 августа 1988 года в г. Енисейске между ФИО1 и ФИО2.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание (гараж), площадью 18,1 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца, со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Енисейский районный суд.

Председательствующий Т.И. Яковенко

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ