К делу № 2-2881/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи 12 июля 2021 года

Судья Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Власенко В.А.,

при секретаре судебного заседания Росляковой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г.Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительной сделки, понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2 и ФИО3, в котором просит с учетом уточнения признать недействительной сделкой договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, применить последствия недействительности сделки, аннулировав записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО3 на объекты недвижимости: дом с кадастровым номером № и дом с кадастровым номером №, земельный участок, площадью 692 кв.м.‚ с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> - №№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ; восстановить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости; понудить ФИО2 заключить с К.А.АБ. договор купли-продажи на условиях, согласованных Предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка с домами) от ДД.ММ.ГГГГ, объектов недвижимого имущества: - дом, назначение: жилое, площадь: 128,3 кв.м.‚ этажность: 3, подземная этажность:1‚ кадастровый №‚ - дом назначение: жилое, площадь: 92.3 кв. м, этажность: 3, подземная этажность: 1, кадастровый №,- земельный участок, площадью 692 кв. м.‚ категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - садоводство, кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>; применить положения п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключениидоговора на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления его в законную силу.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом К.А.АБ. (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка с домами).

Согласно пункта 1.1. Предварительного договора, покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащие ему на праве собственности, следующее недвижимое имущество:

- дом, назначение: жилое, площадь: 128,3 кв. м.‚ этажность: 3, подземная этажность:1‚ кадастровый №, адрес: 

<

адрес>

- дом назначение: жилое, площадь: 92.3 кв. м, этажность: 3, подземная этажность: 1, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>

- земельный участок № с кадастровым номером №, площадью 692 кв.м.‚ категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - садоводство, находящееся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

Согласно пункта 1.3 предварительного договора, стороны принимают на себя обязательства заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества и обеспечить подачу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю полного достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, указанное пункте 1.1. настоящего Договора, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Согласно пункта 2.1.2 Предварительного договора, Продавец обязуется заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с Покупателем в соответствии с пунктом 1.3. настоящего договора.

Согласно пункта 3.1 Предварительного договора, Стороны пришли к соглашению, что цена настоящего Договора составляет сумму в размере 7 500 000 рублей.

Во исполнение обязательств покупателя по предварительному договору и его обеспечению ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выполнила требования, предусмотренные пунктами 2.2.2.‚ 3.2., 3.2.1. Договора, произведя первый платеж (задаток) в размере 500 000 рублей.

В подтверждение получения денежных средств ФИО2 была составлена соответствующая расписка и передана покупателю ФИО1

На протяжении значительного времени после заключения Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 стал уклоняться от исполнения возложенных на него договорных обязанностей и не предпринимал мер к заключению основного договора купли- продажи, в связи с чем, истец направила ответчику ФИО2 уведомление, в котором предложила заключить основной договор купли-продажи.

Продавец уклонился от заключения сделки, чем нарушил права и законные интересы Покупателя, а также условия предварительного договора.

Поскольку в крайний срок, определенный предварительным договором для заключения основного договора купли-продажи между сторонами, то есть, до «01» апреля 2021 г., продавец намерено и в одностороннем порядке уклонился от заключения с покупателем указанного договора купли-продажи недвижимого имущества, то истец вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала уточненные исковые требования. Просила удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и заявлении об уточнении исковых требований.

Представитель истца ФИО1 – ФИО4 в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивал в полном объеме с учетом уточнения, указал, что ответчик ФИО2 уклонился от исполнения возложенных на него договорных обязанностей, создав неопределенность, ввел в заблуждение истца. Считает, что сделка, заключённая между ответчиками является недействительной, поскольку нарушает права истца. Истец не высказывала намерений расторгнуть предварительный договор и до настоящего времени намерена заключить договор купли-продажи. Считает, что ответчик ФИО2 был не вправе отчуждать спорное недвижимое имущество, поскольку оно было обременено правами ФИО1, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 не прекратил своего действия и должен быть исполнен.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражал в полном объеме, по основаниям, изложенным в письменном тексте отзыва относительно заявленных исковых требований. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка с домами). Из условий договора следует, что договор заключался с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению договора купли-продажи.

Согласно п. 3.2.1 предварительного договора первый платеж (задаток) в размере 500.000 рублей Покупатель совершает Продавцу в день подписания настоящего договора. Пунктом 5.2. договора закреплено, что настоящий договор имеет силу соглашения о задатке, вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Таким образом, при подписании настоящего предварительного договора ФИО1 передала продавцу денежные средства в размере 500 000 рублей в качестве задатка по договору, о чем была составлена соответствующая расписка. Пунктом 1.3. договора было установлено, что Стороны принимают на себя обязательства заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднее «01» апреля 2021 года. Однако, через несколько дней после подписания предварительного договора купли-продажи, ФИО1 в ходе общения на одной из встреч сообщила ответчику, что у нее возникают трудности с приобретением данного участка, что мне необходимо будет подождать с оплатой и вообще она хотела пересмотреть вопрос цены данных объектов недвижимости. Указанное поведение ФИО1 возмутило ФИО2, и он предупредил ее, что поскольку она отказывается от заключения договора купли продажи, то продавецвправе продать принадлежащее ей имущество любому другому покупателю. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключил договор купли-продажи недвижимости с ФИО3, который был в установленном законом порядке зарегистрирован. ФИО2 предложил возвратить задаток истцу и заключить соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи, но она отказалась и стала настойчиво уведомлять путем смс-сообщений о том, что ответчику необходимо явиться в МФЦ для заключения договора купли-продажи, при этом каждый раз она обвиняла в том, что он от нее уклоняется.

Согласно п. 4.3. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в случае, если за неисполнение настоящего Договора ответственен Продавец (отказ, уклонения от заключения Договора купли-продажи недвижимого имущества по ДД.ММ.ГГГГ включительно, предоставление недостоверных документов относительно объектов Покупателю) Продавец уплачивает Покупателю в течение трех банковских дней сумму в размере 1 000 000 рублей, т.е. в соответствии со ст.381 Гражданского кодекса РФ двойную сумму задатка. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на расчетный счет ФИО1 в ПАО «Сбербанк» были перечислены денежные средства в размере 1 000 000 рублей, получение которых истица подтвердила. 

Указанное обстоятельство подтверждается копией квитанции о переводе денежных средств. Таким образом, действие предварительного договора была прекращено в установленном законом порядке, с применением к продавцу санкций, предусмотренных п.4.3. предварительного договора и ст.381 ГК РФ, а также в связи с переходом права собственности на спорные объекты недвижимости другому лицу.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО5 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме, по основаниям, изложенным в письменном тексте отзыва относительно заявленных исковых требований.

Пояснил, что заключенный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был сдан на государственную регистрацию в этот же день. ДД.ММ.ГГГГ была внесена запись о государственной регистрации права на объекты недвижимости ФИО3 На момент заключения договоров купли-продажи указанных объектов недвижимости никаких ограничений и обременении зарегистрировано не было, сведений о ранее заключенных договорах не было. ФИО3 не было известно о каком-либо предварительном договоре купли-продажи, заключенном между ФИО2 и ФИО1 В марте 2021 года ФИО3 стало известно, что ФИО2 имеет намерение продать его, о чем им было размещено соответствующее объявление на интернет-сайте.ФИО2, являясь собственником, имел право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.После осмотра объекта и переговоров был заключен договор купли-продажи имущества. Расчет с ФИО2 был произведен полностью до подписания договора купли-продажи, претензий стороны друг к другу не имели. Получение денежных средств ФИО2 подтверждается как подписанием договора купли-продажи, в котором имеются сведения о полном расчете между сторонами, так и имеющейся у ответчика распиской от имени ФИО2 о получении данной денежной суммы.

Считает, что ФИО2 понес гражданско-правовую ответственность за отказ от исполнения условий предварительного договора в виде возмещения двойной суммы задатка, действуя в рамках ст.381 ГК РФ и п.4.3. предварительного договора возместил ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 двойную сумму задатка в размере 1 000 000 рублей. 

Получение данной суммы стороной истца не отрицается. Утверждение ФИО1 о том, что спорная сделка, заключенная между соответчиками, является недействительной по той причине, что нарушает ее права в отношении спорного имущества, является ее личным заблуждением, следствием ошибочного понимания норм действующего законодательства и злоупотреблением правом. Считает, что требования ФИО1 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, а также о понуждении к заключению договора купли-продажи незаконны.

Выслушав пояснения и возражения сторон, исследовав и оценив каждое представленное доказательство с учетом относимости, допустимости, достоверности и достаточности в их совокупности, изучив материалы дела, суд находит исковые требования неподлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка с домами).

Согласно пункта 1.1. предварительного договора, покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащие ему на праве собственности, следующеенедвижимое имущество:

- дом, назначение: жилое, площадь: 128,3 кв.м.‚ этажность: 3, подземная этажность:1‚ кадастровый №, адрес:

<

адрес>

- дом назначение: жилое, площадь: 92.3 кв. м, этажность: 3, подземная этажность: 1, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>

- земельный участок № с кадастровым номером №, площадью 692 кв.м.‚ категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - садоводство, находящееся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

Согласно пункта 1.3 предварительного договора, стороны принимают на себя обязательства заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества и обеспечить подачу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю полного достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, указанное пункте 1.1. настоящего Договора, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ

В силу п.2.1.2 предварительного договора, продавец обязуется заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с Покупателем в соответствии с пунктом 1.3. настоящего договора.

Согласно п.3.1 предварительного договора, стороны пришли к соглашению, что цена настоящего договора составляет сумму в размере 7 500 000 рублей.

Пунктом 3.2 предварительного договора установлено, что покупатель производит оплату в два платежа путем передачи денежных средств продавцу в следующем порядке: первый платеж (задаток) в размере 500 000 рублей покупатель совершает продавцу в день подписания настоящего договора, второй платеж в размере 7 000 000 рублей покупатель совершает продавцу в день подписания основного договора купли-продажи, то есть перед его подачей в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарскому краю.

В соответствии с п.4.2 переданная согласно пункту 3.2.1 настоящего Договора сумма задатка засчитывается в счет будущего платежа покупателя.

Пунктом 4.3 предварительного договораустановлено, что в случае если за неисполнение настоящего договора ответственен продавец (отказ, уклонение от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества до ДД.ММ.ГГГГ, предоставление недостоверных документов относительно объектов покупателю) продавец уплачивает покупателю в течение трех банковских дней сумму в размере 1 000 000 рублей, то есть в соответствии со ст.381 ГК РФ двойную сумму задатка.

Согласно пункта 5.1 стороны договорились, что настоящий договор является предварительным.

В пункте 5.2 предварительного договора указано, что настоящий договор имеет силу соглашения о задатке, вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Во исполнение обязательств покупателя по предварительному договору и его обеспечению ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выполнила требования, предусмотренные пунктами 2.2.2.‚ 3.2., 3.2.1. Договора, произведя первый платеж (задаток) в размере 500 000 рублей.

В подтверждение получения денежных средств ФИО2 была составлена соответствующая расписка и передана покупателю ФИО1 Указанное обстоятельство не оспаривается сторонами.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434).

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 429 ГК РФ предусмотрена возможность заключения сторонами предварительного договора.

Так, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного Договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Вместе с тем, в нарушение условий предварительного договора, основной договор купли-продажи указанного в предварительном договоре недвижимого имущества между ФИО1 и ФИО2 в установленный в п.1.3. срок – до ДД.ММ.ГГГГ включительно, заключён не был.

Из материалов дела и пояснений сторон судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключил договор купли-продажи спорных объектов недвижимости с ФИО3 Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, 

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены записи№, №, № о государственной регистрации права ФИО3 на объекты недвижимости: дом с кадастровым номером № и дом с кадастровым номером №, а так же земельный участок, площадью 692 кв. м.‚ с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Целью предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ являлось юридическое закрепление намерений сторон и регламентация их взаимоотношений в период подготовки к заключению основного договора (п.1.2).

Между тем, ФИО2 как собственник не выразил своего волеизъявления на продажу спорного недвижимого имущества ФИО1

Суд учитывает, довод ответчиков о том, что на спорные объекты недвижимости не находились в обременение истца в установленном законом порядке, доказательств иного материалы дела не содержат.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Между тем, судом не установлено оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, недействительным.

Согласно ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в котором стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч.1 ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Предварительным договором предусмотрена ответственность продавца за нарушение его условий.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО2 во исполнение требований п.4.3 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ перечислены денежные средства в сумме 1 000 000 рублей на банковский счет истца ФИО1, что подтверждается материалами дела и не оспаривается стороной истца.

Судом установлено, что действительно ФИО2 были нарушены условия предварительного договора, в связи с чем, им в добровольном порядке был выплачен истцу двойной задаток в размере 1 000 000 рублей.

Поскольку в срок, установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 заключен не был, то в силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращены.

Таким образом, с учетом выплаты ФИО2, суммы двойного задатка во исполнение требований п.4.3 предварительного договора, судом не установлено нарушений прав истца со стороны ответчиков.

В силу положений ст.56 ГПК РФ содержание которой следует рассматривать в контексте с ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Все имеющиеся доказательства по делу, суд оценивает по правилам, установленным ст.67 ГПК РФ, а именно, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительной сделки, понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца путем подачи апелляционной жалоба в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи со дня принятия решения судом в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 19 июля 2021 года.

Судья 

В.А. Власенко

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»