Дело № 2-113/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2019 года п. Домбаровский

Домбаровский районный суд Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Колдаева Р.Ю., 

при секретаре Каченовой Н.В., 

с участием истца ФИО1, его представителя – ФИО2, действующей на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, администрации муниципального образования «Ащебутакский сельсовет» Домбаровского района Оренбургской области о переходе права собственности на квартиру,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением к ФИО3, ФИО4, мотивируя свои требования тем, что в ДД.ММ.ГГГГ совхоз «Солнечный» предоставил К.Б.У., как своему работнику, трехкомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>. В квартиру были вселены К.Б.У. и ее дети ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. ДД.ММ.ГГГГ совхоз «Солнечный» по договору приватизации № передал указанную квартиру в собственность К.Б.У. Договор прошел надлежащую регистрацию в комитете по управлению имуществом районной администрации, в Домбаровском ГПТИ, никем не оспаривался. К.Б.У., являясь собственником квартиры, зарегистрировала в ней братьев А-вых и ФИО5, которые фактически в квартире не проживали, место их нахождения в настоящее время ему не известно. ДД.ММ.ГГГГ между ним и К.Б.У. был заключен предварительный договор купли – продажи данной квартиры. Стоимость квартиры была определена продавцом в сумме 60000 рублей. При заключении договора он передал К.Б.У. 20000 рублей, оставшуюся сумму обязался уплатить при оформлении основного договора купли – продажи. С ДД.ММ.ГГГГ он проживает в квартире, как собственник оплачивает коммунальные платежи, налоги, производит ее ремонт. Никто и никогда никаких претензий по поводу квартиры ему не предъявлял. Дети К.Б.У. – ответчики по делу выехали на постоянное место жительства в 

<

адрес> еще до заключения сделки, против продажи квартиры не возражали. Вместе с тем, в связи имеющимися пороками в правоустанавливающих документах на квартиру оформить договор купли - продажи в установленном законом порядке они не смогли. 2013 – 2015 годах на дом составлены технический и кадастровый паспорта. Квартире присвоен кадастровый номер. Решением Домбаровского районного суда от 23 августа 2016 года договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ № признан действительным, в него внесены изменения, уточнения, а именно указано, что в собственность К.Б.У. передана трехкомнатная квартира общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>. После оформления вышеперечисленных документов, ДД.ММ.ГГГГ он и К.Б.У. составили единый договор купли – продажи квартиры, который был подписан обеими сторонами. Он передал продавцу оставшуюся сумму за квартиру, тем сам произвел полный расчет в оговоренном размере 60000 рублей. Однако зарегистрировать переход права собственности они не успели, поскольку ДД.ММ.ГГГГ К.Б.У. умерла. После смерти последней регистрация перехода права собственности невозможна. В связи с чем, он вынужден обратиться в суд за защитой своих прав. Просит суд признать переход права собственности на квартиру № дома № по ул. 

<

адрес> от продавца К.Б.У. к покупателю ФИО1

Определением суда от 05 апреля 2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц, незаявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по Оренбургской области, администрация муниципального образования «Домбаровский район» Оренбургской области, администрация муниципального образования «Ащебутакский сельсовет» Домбаровского района Оренбургской области, ФИО5

Определением суда от 25 апреля 2019 года процессуальный статус администрации муниципального образования «Ащебутакский сельсовет» Домбаровского района Оренбургской области изменен с третьего лица на соответчика.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 требования поддержали по доводам, изложенным в иске, и просили суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась. Извещалась судом о дате, времени и месте судебного заседания по правилам главы 10 ГПК РФ.

Ответчик ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Ащебутакский сельсовет» Домбаровского района Оренбургской области в судебное заседание не явился, в адресованном суду заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений по существу иска не представил.

Третьи лица ФИО7, ФИО7, ФИО5, представители третьих лиц Управления Росреестра по Оренбургской области, администрации муниципального образования «Домбаровский район» Оренбургской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещались судом по правилам главы 10 ГПК РФ. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, 165.1 ГК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, признанных судом извещенными надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ч.1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Положениями п. 2 ст. 558 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Правовое регулирование вопроса перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что на основании ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Смысл приведенных выше правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Таким образом, требование о государственной регистрации перехода права собственности может быть основано только на доказанности факта заключения между сторонами сделки, предполагающей переход права собственности к покупателю, фактического исполнения сторонами данной сделки и уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между совхозом «Солнечный» и К.Б.У. был заключен договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан №, по которому в собственность последней была передана трехкомнатная квартира № дома № по ул. 

<

адрес>.

Вступившим в законную силу решением Домбаровского районного суда Оренбургской области от 23 августа 2016 года указанный договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан признан действительным. В договор внесены изменения, дополнения. Установлено, что К.Б.У. приватизирована трехкомнатная квартира общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности К.Б.У. на указанный объект недвижимости, было зарегистрировано в установленном законом на тот момент порядке в комитете по управлению имуществом районной администрации, учреждении технической инвентаризации – Домбаровском ГПТИ, о чем свидетельствует отметки в договоре приватизации.

Право собственности К.Б.У. на указанный объект недвижимого имущества также подтверждается ответами администрации муниципального образования «Домбаровский район» Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ, администрации муниципального образования «Ащебутакский сельсовет» Домбаровского района Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ о том, что квартира № дома № по ул. 

<

адрес> на их балансе не состоит. 

ДД.ММ.ГГГГ между К.Б.У. и истцом ФИО1 заключен предварительный договор купли – продажи квартиры, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил за 60000 рублей трехкомнатную квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную в одноэтажном двухквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>. При составлении договора стороны договорились, что покупатель оплачивает 20 000 рублей и обязуется оплатить задолженность по коммунальным платежам, а также расходы по изготовлению документов на квартиру. Оставшуюся сумму покупатель оплачивает наличными после оформления всех документов на квартиру. В период изготовления документов для продажи квартиры покупатель проживает в данной квартире и оплачивает коммунальные платежи. Продавец обязуется после оформления документов заключить договор купли – продажи квартиры с регистрацией договора в учреждении юстиции. Договор подписан стороной продавца, покупателя. Факт получения продавцом денежных средств в размере 20000 рублей удостоверен подписями свидетелей.

ДД.ММ.ГГГГ между К.Б.У. и ФИО1 заключен договор купли – продажи указанной квартиры.

Согласно п. 2 договора стороны договорились, что стоимость квартиры составляет 60000 рублей. Деньги продавец получил в полном объеме.

Пунктом 6 договора стороны согласовали, что настоящий договор имеет силу передаточного акта.

ФИО1 проживает и пользуется спорной квартирой как собственник с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, что подтверждается справкой администрации муниципального образования «Ащебутакский сельсовет» Домбаровского района Оренбургской области, показаниями, допрошенных в судебном заседании свидетелей М.В.А., Ш.С.А.

Оснований не доверять показаниям указанных свидетелей у суда не имеется, поскольку последние предупреждены по ст. 307 УК РФ об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, их пояснения согласуются между собой и не противоречат другим доказательствам по делу. 

Из свидетельства о смерти серии II-РА № усматривается, что К.Б.У. умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов наследственного дела, открытому к имуществу К.Б.У., следует, что наследниками первой очереди после смерти последней являются ее дети ФИО6, ФИО4

ФИО6 отказалась от наследства по всем основаниям в пользу своего брата ФИО4 

В состав наследственного имущества К.Б.У. входит, в том числе, квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, ФИО6, являющаяся дочерью продавца К.Б.У., знала о существовании указанного объекта недвижимости, а следовательно была осведомлена о заключенной ее матерью сделки по отчуждению принадлежащей ей квартиры, после смерти матери не проявила желания к приобретению наследства.

Сведения о вступлении ФИО4 в наследственные права после смерти матери К.Б.У. материалы наследственного дела также не содержат.

Согласно свидетельству о смерти серии II-РА № ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ.

По данным Реестра наследственных дел Федеральной нотариальной палаты наследственное дело к имуществу ФИО4 не заводилось.

Из имеющихся в материалах дела технического, кадастрового паспортов, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, что право собственности на квартиру № дома № по ул. 

<

адрес>, в установленном законом порядке не регистрировалось.

Судом установлено, что между К.Б.У. (продавцом) и ФИО1 (покупателем) было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорной квартиры. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объеме; объект недвижимости передан во владение покупателя. Государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости к ФИО1 не состоялась по причине смерти продавца.

Таким образом, в силу независящих от сторон обстоятельств у покупателя отсутствует возможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенное им по договору купли - продажи недвижимое имущество, что нарушает его права. 

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных норм закона, суд приходит к выводу о наличии правовых основании для удовлетворения исковых требований ФИО1 об установлении перехода права собственности на квартиру № дома № по ул. 

<

адрес>.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО3, ФИО4, администрации муниципального образования «Ащебутакский сельсовет» Домбаровского района Оренбургской области о переходе права собственности на квартиру удовлетворить.

Установить переход права собственности от К.Б.У. к ФИО1 на трехкомнатную квартиру, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для обращения ФИО1 в Управление Россреестра по Оренбургской области для государственной регистрации перехода права собственности от К.Б.У. к ФИО1 на трехкомнатную квартиру, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Домбаровский районный суд Оренбургской области.

Судья подпись Колдаев Р.Ю.

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2019 года.

Судья подпись Колдаев Р.Ю.