№ 2-291(3)/2023

64RS0028-03-2023-000340-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2023 г. р.п. Горный

Пугачевский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Епифановой Е.А.

при секретаре судебного заседания Алексенцевой Д.П.,

с участием представителя истца КАВ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСА к АСМ о расторжении договора купли-продажи недвижимости, аннулировании записи о регистрации перехода права собственности,

установил:

истец ТСА обратился в суд с иском к ответчику АСМ о расторжении договора купли-продажи недвижимости, аннулировании записи о регистрации перехода права собственности. В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком договор купли-продажи принадлежащего истцу нежилого помещения - магазина «Алсу» общей площадью 78,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, кадастровый 

<

Номер>. Во исполнение договора стороны договорились о цене договора в размере 250 000 руб., из которых 50 000 руб. уплачиваются покупателем наличными денежными средствами в день подписания договора купли-продажи, остальные 200 000 руб. - с рассрочкой платежа в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Переход к ответчику права собственности на указанный объект недвижимости был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, ответчик свои обязательства по оплате нежилого помещения не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику подписанный проект соглашения о расторжении договора купли-продажи, от подписания которого ответчик уклонился. В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного у истца недвижимого имущества, истец лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества. Для защиты своего права истец был вынужден обратиться за помощью к юристу, стоимость услуг которого составила 25 000 руб. Кроме того истцом оплачена госпошлина в размере 300 руб. и понесены почтовые расходы в сумме 410 руб. 

На основании изложенного, истец просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания магазина «Алсу», общей площадью 78,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, кадастровый 

<

Номер>; аннулировать запись о регистрации перехода права собственности на переданное АСМ недвижимое имущество; взыскать с АСМ в пользу ТСА судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб., по оплате услуг представителя в сумме 25 000 руб., почтовые расходы в размере 410 руб.

В судебное заседание истец ТСА не явился, о рассмотрении дела извещен. Его представитель КАВ исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить, а также прекратить право собственности АСМ на нежилое здание магазина и обязать его возвратить истцу указанное здание.

Ответчик АСМ в суд не явился, о рассмотрении дела извещался заказной почтовой корреспонденцией по адресу регистрации, которая возвращена в суд за истечением срока хранения.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской 

<

Адрес> в суд не явился, о рассмотрении дела извещен, заявлений, ходатайств не представил.

С учетом изложенного, мнения представителя истца, суд полагал рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца, ответчика, представителя третьего лица.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между истцом ТСА (Продавец), с одной стороны, и ответчиком АСМ (Покупатель) с другой стороны был заключен договор купли-продажи.

Согласно п. 1 договора купли-продажи ТСА продал, а АСМ купил в собственность недвижимое имущество - здание магазина «Алсу», общей площадью 78,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, кадастровый 

<

Номер>.

В п. 2 договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что цена продаваемого объекта составляет 250 000 руб.

Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта: 50 000 руб. будут переданы покупателем продавцу собственными наличными денежными средствами в счет оплаты цены объекта в день подписания настоящего договора купли-продажи, что подтверждается распиской получения денежных средств; 200 000 руб. будут переданы покупателем продавцу собственными наличными денежными средствами в счет оплаты цены объекта в следующем порядке: 40 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, 40 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, 40 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, 40 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, 40 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, каждый платеж подтверждается распиской получения денежных средств. 

Полный расчет по договору должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны договорились, что в случае нарушения сроков оплаты по договору покупатель оплачивает продавцу штраф в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи покупатель приобретает право собственности на объект с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о переходе права собственности в установленном законом порядке к покупателю.

Стороны договорились, что продавец освобождает объект и передает ключи от него в день подписания настоящего договора.

Стороны договорились, что в соответствии со статьей 488 ГК РФ у продавца возникает право залога на объект.

Судом установлено, что ответчик АСМ допустил существенные нарушения условий п. 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не передал истцу денежные средства в счет оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества, а именно: 50 000 руб. в день подписания настоящего договора, 40 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, 40 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, 40 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, 40 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, 40 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ. Указанные обстоятельства ответчиком не оспорены, расписки в подтверждение оплаты по договору не представлены.

При этом, несмотря на напоминания и требования продавца, ответчик нее выполнил в срок до ДД.ММ.ГГГГ предусмотренные п. 2 договора купли-продажи обязательства по оплате недвижимости, не подписал соглашение о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи, направленное в его адрес заказным письмом ДД.ММ.ГГГГ. 

Переход права собственности от продавца ТСА к покупателю АСА, а также ипотека в силу закона на переданный объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской 

<

Адрес>.

Статьей 486 ГК РФ РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

Как установлено в судебном заседании, ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ответчику АСМ, ответчиком до настоящего времени не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заключая договор купли-продажи, истец ТСА был вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданного объекта недвижимости, неполучение которых является ущербом, причиненным ему АСМ Поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным неисполнением ответчиком обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Суд считает, что требование истца о возврате всего полученного по сделке законно и основано на ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ 

<

Номер> «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчиком не представлено доказательств оплаты стоимости имущества в установленный договором срок, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о расторжении договора являются обоснованными.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ (п. 65 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ).

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ).

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закреплен общий принцип распределения обязанности по доказыванию, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положениям ст. 56, 59, 67 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, оценив представленные сторонами доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на исследованных доказательствах, приходит к выводу, что исковые требования ТСА к АСМ о расторжении договора купли-продажи недвижимости, аннулировании записи о регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Частью 1 ст. 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствие с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы. 

Из разъяснений, содержащихся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ 

<

Номер> «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

На основании приведенных норм закона, исходя из удовлетворенных исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб., почтовые услуги в размере 410 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ТСА (паспорт 

<

Номер>) к АСМ (паспорт 

<

Номер>) о расторжении договора купли-продажи недвижимости, аннулировании записи о регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ТСА и АСМ.

Аннулировать запись о регистрации перехода права собственности на переданное АСМ по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество.

Прекратить право собственности АСМ на нежилое здание магазина «Алсу», общей площадью 78,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, кадастровый 

<

Номер>.

Обязать АСМ возвратить ТСА нежилое здание магазина «Алсу», общей площадью 78,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, кадастровый 

<

Номер>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя АСМ и государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости продавца ТСА.

Взыскать с АСМ в пользу ТСА судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей, почтовые расходы в размере 410 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Пугачевский районный суд Саратовской 

<

Адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение по делу составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья