Дело № 2-1923/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июня 2024 года г. Солнечногорск 

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Карасевой Е.Н.

при секретаре Мирзакаримове М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора аренда расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 и, уточнив требования, просила признать договор аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 расторгнутым (прекращенным) с ДД.ММ.ГГГГ, а также истребовать из чужого незаконного владения у ФИО3 имущество, принадлежащее ФИО2, а именно систему видеонаблюдения (по договору №), систему пожарной сигнализации (по договору №МП-2020), взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец указала, что между ФИО3 (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды жилого помещения. Согласно условиям договора арендодатель передает арендатору в аренду жилое помещение часть дома общей площадью 426 кв. м. Дом сдается для временного проживания физических лиц. Арендатор использует помещение для проживания людей, нуждающихся в постоянном уходе. Договор заключен на срок 11 месяцев с последующим продлением на 1 год. Подобное продление срока действия договора стороны вправе использовать многократно. Когда арендодатель создает препятствия пользованию арендованными помещениями в соответствии с условиями договора, договор может быть расторгнут по требованию арендатора досрочно. В конце октября 2023 года ответчик отобрала ключи от объекта аренды, прекратила впускать в дом как арендатора, так и законных представителей и других лиц, которые имеют право находиться на объекте с разрешения арендатора. Ответчик отказалась отдавать вещи, которые принадлежат истцу. Истец перестал пользоваться помещениями с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ, когда ответчик в очередной раз не пустил истца для того, чтобы забрать свое имущество, последний вызвал полицию. Истец предъявил требование ответчику о расторжении договора аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Акт возврата помещения ответчик подписать отказалась. ДД.ММ.ГГГГ ответчик также не впустила в дом истца. ДД.ММ.ГГГГ ответчик впустила в дом истца, разрешила сфотографировать свое имущество, вывозить имущество не разрешила, претензий по недостаткам не предъявила, акт возврата помещения отказалась подписать. ДД.ММ.ГГГГ истец получила претензию от ответчика, в котором указывает на наличие убытков, а также о том, что договор продолжает действовать 6 месяцев с момента получения требования. Истец направила ответ, в котором указала, что претензия удовлетворению не подлежит, помещения находятся в хорошем состоянии с учетом нормального износа и соответствуют требованиям для его эксплуатации. Истец считает, что ответчик намеренно уклоняется от приемки помещения для необходимости оплаты истцом арендных платежей. Кроме того, истец ссылается на то, что ответчик незаконно удерживает личное имущество истца, которое находилось в арендуемом помещении. В ходе судебного разбирательства часть имущества истец забрала из дома, однако у ФИО3 осталось имущество, принадлежащее ФИО2, а именно система видеонаблюдения (по договору №), система пожарной сигнализации (по договору №МП-2020).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ ФИО2 от части требований к ФИО3 об истребовании части имущества из чужого незаконного владения, с прекращением производства в данной части.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражала против иска, представлен отзыв на иск.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, выслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По смыслу ч. 1 ст. 606 ГК РФ с учетом норм ч. 1 ст. 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

По правилам ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

До возврата арендуемого имущества арендодателю сохраняется обязанность арендатора по внесению арендных платежей (статья 622). 

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором, а также обратная передача осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункты 1, 2 статьи 655). 

Частью 1 статьи 620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 данной статьи указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса. 

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором и считается расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения, предметом которого является жилое помещение часть дома общей площадью 426 кв. м по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, 

<

адрес> (далее Договор). Дом сдается для временного проживания физических лиц. Арендодатель использует помещение для проживания пожилых лиц, в том числе для проживания людей, нуждающихся в постоянном уходе.

Согласно п. 2.4 Договора данный договор считается прекращенным только после подписания Арендодателем акта приема-передачи.

Согласно п. 5.1 Договор настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора. Письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 6 месяцев о предстоящем освобождении арендуемых объектов как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать арендуемый объект по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

Согласно п. 5.6.2 Договора договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора когда арендодатель создает препятствие пользованию арендованными помещениями в соответствии с условиями договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 составлено требование о расторжении договора аренды жилого помещения б/н от ДД.ММ.ГГГГ, которое вручено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. В данном требовании указано, что в связи с тем, что ФИО3 отобрала ключи от объекта аренды и чинит препятствия в пользовании объектом аренды, не пропускает в арендованные помещения, ФИО2 заявляет требование о расторжении договора аренды. 

В материалах дела представлено заявление от ДД.ММ.ГГГГ в ОМВД России по г.о. Солнечногорск от ФИО2, в котором она просит зафиксировать факт недопуска его в арендуемый дом, расположенный по адресу: г. Солнечногорск, 

<

адрес>, дом. 5.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 повторно обратилась в полицию с заявлением, в котором просила зафиксировать факт того, что собственник дома ФИО3 отказалась составлять акт приема-передачи дома, находящегося по адресу: г. Солнечногорск, 

<

адрес> отдавать ей её имущество и личные вещи.

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 в адрес ФИО2 составлена претензия, в которой указывает, что дом освобожден ФИО2 по своей инициативе, вывезены вещи и оборудование, мебель, оставив один ключ от входной двери, при этом акт приема-передачи помещения по окончании срока его действия или расторжению сторонами не подписывался. Кроме того, ссылается на то, что договор аренды действующий и продолжает действовать в течение 6 месяцев с момента получения уведомления с ДД.ММ.ГГГГ.

В материалах дела от ФИО2 представлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 об отказе в продлении срока действия договора аренды жилого помещения б/н от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 изъявляет желание не продлевать срок действия договора на следующий год и уведомляет ФИО3, что ФИО2 отказывается от продления срока действия договора аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, он расторгается с ДД.ММ.ГГГГ в связи с окончанием срока его действия.

Из письма, направленного по электронной почте в адрес ответчика от истца от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ была достигнута договоренность о досрочном расторжении договора аренды жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ. Причиной расторжения договора аренды является то, что в ее (истца) адрес Солнечногорской городской прокуратурой направлялись предписания о том, что аренда любого жилого дома для ведения в нем коммерческой деятельности, связанной с размещением инвалидов и престарелых является незаконной, нарушающей права неопределенного круга лиц, а также инвалидов и престарелых. В Солнечногорском городском суде рассмотрены иски Солнечногорского городского прокурора к ИП ФИО2 о признании коммерческой деятельности в жилом доме незаконной и запрете ее ведения. На основании предписаний Солнечногорского городского прокурора и основываясь на решениях Солнечногорского городского суда, она обязана прекратить ведение данного вида деятельности в жилом доме, принадлежащем ФИО3 на праве собственности. 

Согласно ст. 432 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Таким образом, учитывая, что стороны согласовали условия договора аренды, согласно которым срок договора составлял 11 месяцев, после окончания срока действия договора предусматривалась возможность продления срока договора на один год многократно, акт возврата имущества сторонами не подписан, вместе с тем истец ФИО2 вручила ответчику ФИО3 уведомление о расторжении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что исходя из п. 5.1.2 договора аренды договор продолжает действовать в течение 6 месяцев и считается расторгнутым по истечению 6 месяцев с момента вручения уведомления (то есть 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ), в связи с чем требования истца в части прекращения договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ суд считает необоснованными и противоречащими условиям заключенного между сторонами договора, условия которого не признаны недействительными, указанных требований истцом также не заявлено. Доводы о применении п.5.6.2 Договора о досрочном прекращении договора аренды в связи с наличием препятствий в пользовании арендованным имуществом судом признаются несостоятельными и опровергаемые материалами дела, а именно более ранней перепиской от истца, в том числе и по электронной почте, согласно которой ФИО2 указывает иную причину расторжения договора аренды, а именно наличие предписаний от Солнечногорской городской прокуратуры.

Истцом заявлены также требования об истребовании из чужого незаконного владения у ФИО3 имущества, принадлежащего ФИО2, а именно системы видеонаблюдения (по договору №), системы пожарной сигнализации (по договору №МП-2020).

Наличие указанного имущества в спорном доме подтверждается представленными в материалы дела договорами на их установку, а также фотоматериалом.

Вместе с тем, согласно п. 4.2.7 Договора, арендатор обязуется не допускать переоборудования, переделок «Дома» и имущества (в том числе прокладку инженерных и любых других коммуникаций и кабелей; прикрепление к стенам чего-либо и установку стационарного оборудования) без письменного согласия арендодателя; не осуществлять строительство временных и иных сооружений и построек на земельном участке без письменного согласия арендодателя. В случае возведения такого имущества, арендодатель по своему усмотрению может потребовать от арендатора сноса недвижимого имущества без компенсации его стоимости, либо арендодатель имеет право получить данное имущество в свою собственность без компенсации стоимости. Все неотделимые улучшения, а также улучшения отделимые, но демонтаж, которых нарушит ремонт, внутреннюю или внешнюю отделку «Дома», являются собственностью арендодателя.

Письменное согласие арендодателя на установку системы видеонаблюдения и системы пожарной сигнализации, предусматривающую прокладку инженерных и любых других коммуникаций и кабелей; прикрепление к стенам чего-либо и установку стационарного оборудования, суду не представлено, в связи с чем руководствуясь вышеуказанными условиями договора, согласованными сторонами, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о возврате имущества заявленного в уточненном иске. 

Учитывая, что исковые требования оставлены без удовлетворения, руководствуясь положениями ст. 98 ГПК РФ, суд не находит оснований для взыскания расходов по оплате государственной пошлины.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании договора аренда расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Карасева Е.Н.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ