Дело № 2-878/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2017 года г. Иваново

Советский районный суд г. Иваново 

в составе председательствующего судьи Липатовой А.Ю.

при секретаре Ковалевой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,

установил:

Служба государственной жилищной инспекции Ивановской области (далее по тексту – Служба) обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительным решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Требования мотивированы тем, что Службой государственной жилищной инспекции Ивановской области в период с 02.06.2017 г. по 30.06.2017 г. проведены проверочные мероприятия по вопросу установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес>, проведенного в форме заочного голосования и оформленного соответствующим протоколом № 2 от 19.04.2017 г. Согласно данному протоколу собственниками помещений многоквартирного дома принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управляющей организацией ООО «УК Корона». По итогам анализа протокола № 2 от 19.04.2017 г. внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования инспектором Службы установлено следующее. Согласно протоколу № 2 от 19.04.2017 г. общая площадь всех помещений в многоквартирном доме составляет 

<

данные изъяты>, в голосовании приняло участие 

<

данные изъяты>. голосов (67,08%). При этом согласно выписки из ЕГРП, а также сведениям из кадастрового паспорта здания общая площадь многоквартирного дома составляет 

<

данные изъяты>. Жильцы дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принявшие участие в голосовании на дату проведения собрания с 20.03.2017 г. по 18.04.2017 г., не являлись собственниками помещений многоквартирного дома в силу закона, поскольку право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, исходя из положений ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), возникает с момента такой регистрации. Таким образом, с учетом положений ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), общее собрание собственников многоквартирного дома, оформленное протоколом № 2 от 19.04.2017 г. неправомочно ввиду отсутствия необходимого кворума. В документах, имеющихся в распоряжении Службы, отсутствует информация, подтверждающая исполнение ч. 3 ст. 46 ЖК РФ о размещении сообщения о принятом решении на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и об итогах голосования. В копии протокола № 2 от 19.04.2017 г. отсутствуют сведения, предусмотренные п. «а» Требований в части указания фамилий, имен, отчеств (при наличии) в соответствии с документами, удостоверяющими личность гражданина, номера помещений, собственниками которых являются физические лица и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанные помещения. Анализ имеющихся в распоряжении Службы документов показал наличие нарушений ст. 19-20 Требований в части отсутствия реестра собственников помещений в многоквартирном доме и нумерации приложений к протоколу общего собрания. Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проведено с многочисленными и существенными нарушениями требований ЖК РФ. По основаниям, изложенным в иске, руководствуясь ч. 6 ст. 20, ст. ст. 45-48 ЖК РФ, Приказом Минстроя России от 31.07.2014 г. № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах», Приказом Минстроя России от 25.12.2015 г. № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор», Служба государственной жилищной инспекции по Ивановской области просит признать недействительными решения собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, оформленные протоколом № 2 от 19.04.2017 г.

Представитель Службы государственной жилищной инспекции по Ивановской области по доверенности ФИО4 поддержала исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что при ознакомлении с передаточным актами квартиры было установлено, что часть актов приема-передачи квартир были подписаны в период голосования, т.е. после 20.03.2017 г. Это квартиры № №. Процедура проведения общего собрания начинается с уведомления собственников жилых помещений о проведении общего собрания. Лица, которые подписали акты приема-передачи указанных квартир, не были надлежащим образом извещены о намерении инициаторов провести общее собрание, они не были ознакомлены с повесткой дня. Также полагает, что существенным нарушением процедуры проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома является включение в подсчет голосов общей площади жилого помещения вместе с лоджиями, однако это недопустимо, поскольку необходимо было производить расчет, исходя из площади жилого помещения за исключением лоджий.

Представитель ответчика ФИО2 и ООО «УК Корона» по доверенностям ФИО5 возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, из которого следует, что инициаторами собрания были выполнены требования ст. 45 ЖК РФ. Инициаторы собрания уведомили собственников помещений дома о проведении общего собрания за 10 дней до начала собрания путем выдачи уведомлений на руки. Присутствие собственников помещений на очном собрании говорит о том, что уведомление было и собственники имели возможность с ним ознакомиться. По подсчетам голосов инициаторами собрания и членами счетной комиссии кворум собрания имеется и подтвержден бланками решений собственников. Участники долевого строительства вправе принять решение о выборе лица, управляющего многоквартирным домом или принять решение о создании ТСЖ с момента подписания акта приема-передачи от застройщика, не дожидаясь государственной регистрации права собственности в Росреестре. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрационный орган государственной регистрации своего права, что подтверждено ст. 18 ЖК РФ, ст. 8, ч.ч. 1,2 ст. 16, ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ч. 3 ст. 13 и ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Участники долевого строительства фактически приравнены к собственникам помещений в многоквартирном доме и имеют право определить способ управления многоквартирным домом в любое время с момента сдачи застройщиком дома в эксплуатацию.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в срок, имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики ФИО2, ФИО3 возражали против удовлетворения исковых требований, поддержали пояснения ФИО5

Представитель третьего лица МУП «Муниципальная управляющая организация города Иванова» по доверенности ФИО6 поддержал исковые требования Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области. Пояснил, что в настоящее время деятельность по управлению многоквартирным домом по адресу: 

<

адрес>, осуществляет МУП ««Муниципальная управляющая организация города Иванова». 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, 165.1 ГК РФ суд пришел к выводу о рассмотрении дела в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

Судом установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является вновь возведенным объектом недвижимости, введен в эксплуатацию на основании разрешения Администрации города Иванова на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (Т. 2 л.д. 232-235).

Жилые помещения в указанном доме переданы застройщиком ООО «Славянский Дом» участникам долевого строительства по актам приема-передачи в марте 2017 года.

Как следует из протокола № 2 от 19.04.2017 г. в период с 20.03.2017 г. по 18.04.2017 г. в указанном многоквартирном доме проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, на котором принято, в том числе, решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, о выборе управляющей организацией ООО «УК Корона». 

Согласно протоколу № 2 от 19.04.2017 г. собрание проведено по инициативе собственников квартиры № - ФИО1 и квартиры № - ФИО2, членом счетной комиссии избран собственник квартиры № - ФИО7

Как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь объекта фактически составляет 

<

данные изъяты>, общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) фактически составляет 

<

данные изъяты>, общая площадь жилых помещений (с учетом балконов лоджий, веранд и террас) фактически составляет 

<

данные изъяты>.

В собрании приняли участие собственники жилых помещений, обладающих 67,08% голосов от общего числа голосов собственников помещений. Количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании, составляет 6271,56 голосов (из расчета 1 голос за 1 кв.м).

В голосовании приняли участие собственники 140 квартир, право собственности которых подтверждалось договорами участия в долевом строительстве, заключенными с ООО «Славянский Дом» и актами приема-передачи квартир, но не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Службой государственной жилищной инспекции Ивановской области в период с 02.06.2017 г. по 30.06.2017 г. проведены проверочные мероприятия по вопросу установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов внеочередного общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме, в результате которых установлен факт неправомочности собрания ввиду того, что на дату его проведения участники не являлись собственниками жилых помещений.

Утверждение представителя истца о неправомочности собрания, поскольку в собрании приняли участие лица, права которых на помещения в данном доме не зарегистрированы, основаны на неверном толковании норм материального права.

На основании ч.ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Федеральный закон № 122-ФЗ).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Следует отметить, что, несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 10, п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно, в том числе, принято при отсутствии необходимого кворума.

Учитывая имеющиеся в материалах дела акты приема-передачи квартир, подписанные застройщиком и лицами, участвующими в голосовании на данном собрании, суд приходит к выводу, что на данном собрании участие в голосовании принимали собственники помещений, а соответственно имелся необходимый кворум.

Доводы представителя истца о ненадлежащем уведомлении собственников помещений многоквартирного дома о проведении собрания, в том числе, собственников квартир, которым жилые помещения были переданы по актам приема-передачи в период голосования, не являются существенным нарушением процедуры проведения общего собрания. 

Судом установлено, что уведомления о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ДД.ММ.ГГГГ размещены в общедоступных местах у дверей 1,2,3 подъездов многоквартирного 

<

адрес>, что подтверждается актом о размещении уведомлений о собрании собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16).

Уведомления о проведении собрания и бланки для голосования были выданы собственникам помещений в многоквартирном доме, о чем свидетельствует реестр получения уведомлений и бланков для голосования к собранию собственников помещений и ознакомления с повесткой собрания. Кроме того, в собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие более чем половиной голосов.

Доводы представителя истца о том, что существенным нарушением процедуры проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома является включение в подсчет голосов общей площади жилого помещения вместе с лоджиями, несостоятельны, поскольку данное обстоятельство не повлияло на результаты голосования. 

Отсутствие в протоколе общего собрания полных сведений об инициаторах собрания не является основание для признания решений собственников жилых помещений многоквартирного дома недействительным. В протоколе общего собрания указаны фамилии и инициалы инициаторов проведения общего собрания, а также номера квартир, собственниками которых они являются, в связи с чем представляется возможным идентифицировать инициаторов общего собрания. В материалах дела имеются акты приема-передачи квартир инициаторам собрания, в связи с чем у них имелись полномочия на проведение общего собрания.

Исходя из установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Службы государственной жилищной инспекции.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, оформленных протоколом № 2 от 19 апреля 2017 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Советский районный суд г. Иваново в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения судом решения в окончательной форме.

Судья А.Ю. Липатова

Мотивированное решение суда изготовлено 26 сентября 2017 года.