Дело №2-3872/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 ноября 2017 года г.Махачкала

Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Онжолова М.Б., 

при секретаре Байбаевой С.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО16 к ФИО4 ФИО17 о взыскании суммы по договору купли продажи квартиры и встречному иску ФИО4 ФИО18 к ФИО1 ФИО19 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании суммы по договору купли продажи квартиры.

В обоснование иска указала, на то, что 30 мая 2017 года между ней (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры (далее - «Договор»), согласно которому Продавец продал, а Покупатель купил квартиру, расположенную по адресу: РД, 

<

адрес>, общей площадью 55,1 кв.м. Согласно п. 2.1 Договора стоимость квартиры составляет 1 934 000 рублей. Управлением Росреестра по Республике Дагестан осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру. На основании п. 2.2.3 передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта (квартиры) осуществляется в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, денежные средства должны были поступить на расчетный счет истца до 13 июня 2017 года (включительно). Однако от Ответчика поступила только сумма в размере 400 000 рублей. Остальную часть в размере 1 534 000 руб. истец не получил. Таким образом, существенно нарушаются ее права на получение денежных средств за проданное недвижимое имущество. Истец же свои обязательства исполнил в полном объеме, что подтверждается произведенной государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру на ответчика. Также представила суда расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Кроме того, понесены расходы на оплату услуг представителя.

В связи с чем просит взыскать с ФИО4 ФИО20 в ее пользу задолженность по договору купли-продажи квартиры в размере 1 534 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 36 721 рубль 44 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей, а всего - 1 595 721 рубль 44 коп.

ФИО4 обратилась в суд со встречным иском к ФИО3 Юсуф кызы о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указав, на то, что, исковые требования ФИО1 основаны на нарушении условий договора купли-продажи квартиры от 30.05.2017 г. Между тем недоплаты оставшейся по договору суммы вызвана обстоятельствами, свидетельствующими о недействительности договора и необходимости возврата сторон договора в первоначальное положение.

В связи с чем просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: РД, 

<

адрес> 

<

адрес>, общей площадью 55,1 кв.м., с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ответчицей ФИО1 ФИО44 и ФИО4 ФИО21, исключить запись № от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о государственной регистрации ее права собственности на квартиру, расположенную по указанному выше адресу, общей площадью 55,1 кв.м., с кадастровым номером №; применить последствия признания указанного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в виде возврата всего полученного по сделке каждой стороной сделки, в том числе, обязать ФИО1 ФИО22 возвратить денежные средства в размере 400000 руб. ФИО4 ФИО23.

Также представила суду заявление о взыскании судебных расходов, просит в случае удовлетворения ее встречных исковых требований взыскать с ФИО1 понесенные судебные расходы в размере 60 000 рублей. 

ФИО1 в судебное заседание не явился, хотя о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Однако ее представитель суду представил заявление, в котором просит рассмотреть данное дело без участия ФИО1

В ходе судебного заседания представитель ФИО1 – ФИО5 свой иск поддержал, в удовлетворении иска ФИО4 просил отказать. Также суду представил возражения на встречное исковое заявление. 

В ходе судебного заседания ФИО4 и ее представитель по ордеру ФИО6 свой встречный иск поддержал, просил удовлетворить его по изложенным в нем основаниям, а в удовлетворении иска ФИО1 просил отказать. 

Остальные стороны, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин неявки представителя, не представили, в связи с чем, суд на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося сторон.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими оставлению без удовлетворения, а встречный иск ФИО4 подлежащим частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с Законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться другими доказательствами.

Из исследованных судом, представленных сторонами в материалы дела доказательств вытекает следующее.

Так, 30 мая 2017 года между ФИО1 ФИО24 и ФИО4 ФИО25 заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому истец продал, а ответчик купил квартиру, расположенную по адресу: РД, 

<

адрес>, общей площадью 55,1 кв.м.

Согласно п. 2.1 Договора стоимость квартиры составляет 1 934 000 рублей.

В соответствии с пунктами 2.2.1 и 2.2.2 Договора часть стоимости квартиры (400 000 руб.) оплачивается Покупателем за счет собственных средств, оставшаяся часть (1 534 000 руб.) оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Сбербанк.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 3.9 Договора передача квартиры Покупателю осуществлена на основании указанного пункта, который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.

Из материалов дела видно, что Управлением Росреестра по Республике Дагестан осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру.

На основании п. 2.2.3 передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта (квартиры) осуществляется в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) является обеспечение восстановления нарушенного права. Выбор способа защиты гражданских прав не может быть произвольным. 

Статья 46 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому судебную защиту гражданских прав.

Как усматривается из материалов дела, свои исковые требования ФИО1 обосновывает тем что, денежные средства должны были поступить на расчетный счет истца до 13 июня 2017 года (включительно), однако от ответчика поступила только сумма в размере 400 000 рублей, оставшиеся часть в размере 1 534 000 руб. она не получил, в связи с чем существенно нарушаются ее права истца на получение денежных средств за проданное недвижимое имущество.

В силу части 1 статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей.

Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. 

Более того, в качестве одного из доводов в пользу удовлетворения иска, указывает на то, что ФИО1 свои обязательства исполнила в полном объеме, что подтверждается произведенной государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру на ответчика.

На основании чего просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ и расходы на оплату услуг представителя. 

В силу требований статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

Так основания, которые приводит ФИО1, а именно в нарушение ФИО4 условий заключенного 30.05.2017 г. договора купли-продажи квартиры, расположенной по указанному выше адресу, перечислив в день заключения договора аванс за приобретаемую квартиру в размере 400 000 руб., не перечислила оставшуюся сумму по договору на её счет в размере 1534000 руб. в течение 5 дней после государственной регистрации договора и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка, состоявшейся 05.06.2017, основаны на нарушении условий договора купли-продажи квартиры от 30.05.2017.

К такому выводу суд пришел на основании следующего.

Недоплаты оставшейся по договору суммы вызвана обстоятельствами, свидетельствующими о недействительности договора и необходимости возврата сторон договора в первоначальное положение.

В соответствии с п.1.1 договора продавец продал, а покупатель купил квартиру, расположенную по адресу: РД. 

<

адрес>, общей площадью 55,1 кв.м., с кадастровым номером №

Пунктом 2.1 договора стоимость квартиры определена в 1934000 руб.

Пунктом 2.2 договора был установлен порядок оплаты стоимости, в соответствии с которым часть стоимости квартиры оплачивается за счет собственных средств покупателя в размере 400000 руб., а ставшаяся часть в размере 1534000 руб. - за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в соответствии с Кредитным договором № от 30.05.2017. 

Пунктом 2.2.3 договора установлено, что передача денежных средств продавцу осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру к покупателю и ипотеки квартиры в силу закона в пользу банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.2.3 договора расчеты производятся в безналичном порядке путем перевода денежных средств от покупателю на расчетный счет продавца.

В соответствии с п.3.5 договора покупатель осмотрел квартиру и претензий по его качеству не имеет, а продавец обязуется передать квартиру в том состояние, в каком она имеется на день подписания договора.

Пунктом 3.9 предусмотрено, что передача квартиры продавцом покупателю осуществляется на основании настоящего договора, который имеет силу акта приема- передачи без подписания дополнительных документов.

Следовательно, фактически по устной договоренности стороны не осуществляли приемку - передачу квартиры до полного расчета за неё, а именно, об этом свидетельствует никем не оспоренный факт того, что квартира находится во владении и пользовании ФИО1 

Кроме того, из материалов дела видно и не оспаривается сторонами, что техническое состояние квартиры и расположенных в нем коммуникаций не соответствует заявленным в техническом паспорте объекта и отчете об оценке рыночной стоимости объекта.

Технический паспорт квартиры составлен 29.08.2012 г. в ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Филиал по Республике Дагестан, согласно его данным собственником на момент его составления являлось ФГОУ СПО «Дагестанский политехнический колледж».

Так, по характеристикам помещений квартира состояла из: коридора - площадью 6,2 кв.м.; санузла - 3,1 кв.м.; кухни - 11,8 кв.м.; жилой комнаты - 14,6 кв.м.; жилой комнаты – 19,4 кв.м. Всего площадью - 55,1 кв.м.

Как установлено, по данным техпаспорта квартиры, составленному АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Филиал по РД 12.05.2017, собственником квартиры является ФИО1 и состоит из тех же помещений: коридора, санузла, кухни, двух жилых помещений общей площадью 55,1 кв.м., однако судом в ходе судебного заседания установлено, что к общей площади прибавились помещения №6 площадью 2,8 кв.м., №7 площадью 3,1 кв.м, и №8 площадью 3,1 кв.м., всего площадью 9,0 кв.м., в связи с чем суд приходит к выводу, что квартира перепланирована и переустроена.

Следовательно, признать в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, указанные в иске ФИО1 доводы допустимым доказательством, суд не может, так как вопросы переустройства и перепланировки жилых помещений регламентируются статьями 25-29 Жилищного кодекса РФ.

В указаном случае переустройство и перепланировка жилья проведена без согласования с органом местного самоуправления, то есть без соблюдения правил, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ.

При самовольном переустройстве или перепланировки жилья применяются правила статьи 29 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с ч.4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Более того, судом установлено, что у ФИО7 не имеется согласования с Администрацией г. Махачкалы на переустройство и перепланировку квартиры, а также же не имеется судебного решения о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Согласно ст.59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Таким образом, ФИО4 обоснованно обратилась к ФИО1 с просьбой расторгнуть договор купли-продажи квартиры и вернуть ей выплаченные денежные средства в качестве аванса по договору, и одновременно обратилась в Управление Росреестра по РД с просьбой прекратить регистрацию сделки по переходу права собственности на квартиру.

Судом и материалами дела установлено, что данное заявление от 07.06.2017 в Управление Росреестра по РД о прекращении государственной регистрации права на квартиру ФИО4 было подано в Центр недвижимости от Сбербанка, через который осуществлялась сделка и регистрация права по этой сделке.

Согласна выписки из ЕГРН от 08.06.2017, регистрация права была уже осуществлена 05.06.2017 и на момент подачи заявления у меня такой информации не имелось, в связи с чем суд приходит к выводу что ФИО4 пыталась в добровольном порядке вернуть стороны в первоначальное положение.

В соответствии с и. 1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В данном случае ФИО4 не совершила бы сделку по приобретению квартиры, если бы знала, что квартира переустроена и перепланирована, поскольку квартира не может участвовать в гражданском обороте до решения вопроса о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, все негативные последствия такой перепланировки легли бы на ФИО4, в том числе по приведению квартиры в первоначальное состояние (в случае такой возможности), что требует значительных финансовых затрат.

Кроме того, если такое помещение не будет приведено в исходное положение, то в соответствии с и. 5 ст.29 ЖК РФ суд может вынести решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. И может повлечь административную ответственность в соответствии со статьями 7.21 и 7.22 КоАП РФ.

В связи с чем судом установлено что ФИО1, должна была знать о незаконности переустройства и (или) перепланировки квартиры, что свидетельствует о её недобросовестности при заключении сделки.

Согласно пп 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Согласно п. 6 ст. 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

В связи с чем, обстоятельства, на которые ссылается ФИО1 в обоснование своего иска и возражений на встречный иск, являются не существенными, поскольку ее доводы, не нашли свое подтверждение в ходе судебного заседания и признаются судом не достоверными, а лишь опровергаются доказательствами представленными суду ФИО4 

При указанных обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить встречные требования ФИО4 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. 

Судом установлено, что ФИО4 понесла расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 рублей, что подтверждается квитанцией.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах. 

С учетом требований разумности суд считает необходимым размер взыскиваемых представительских расходов удовлетворить, частично взыскав 40 000 руб. уплаченных по квитанции. 

На основании части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В данном случае с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета МО ГО «

<

адрес>» пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 16 053 рубля 61 копейка.

Согласно ст.45 Конституции РФ закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными способами.

Согласно ст.46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО42 к ФИО4 ФИО43 о взыскании суммы по договору купли продажи квартиры отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования ФИО4 ФИО40 к ФИО1 ФИО41 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>, пр-т 

<

адрес>, общей площадью 55,1 кв.м., с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО39 и ФИО2.

Исключить запись № от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о государственной регистрации ФИО2 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, пр-т 

<

адрес>, общей площадью 55,1 кв.м., с кадастровым номером №

Применить последствия признания указанного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в виде возврата всего полученного по сделке каждой стороной сделки, в том числе, обязать ФИО1 ФИО38 возвратить денежные средства в размере 400000 рублей ФИО2.

Взыскать с ФИО1 ФИО36 в пользу ФИО4 ФИО37 расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 ФИО35 государственную пошлину в размере 16 053 рубля 61 копейку в доход бюджета МО ГО «город Махачкала».

Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2017 года. 

Мотивированное решение составлено 15 ноября 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Дагестан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Б. Онжолов

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>