Гражданское дело № 2а-2565/2025

УИД-09RS0001-01-2025-002497-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Черкесск 20 августа 2025 года

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Шебзуховой М.М., при секретаре судебного заседания Булжатове Ш.Б.,

с участием представителей истца – ФИО1 и ФИО2, действующих на основании ордеров,

представителя ответчика Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального города Черкесска о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок,

установил:

ФИО4 обратилась с вышеназванным административным иском к Управлению по имущественным отношения МО города Черкесска. 

В обоснование иска указала, что ФИО4 обратилась в Управление по имущественным отношениям МО города Черкесска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером № № в соответствии с подпунктом 2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ.

27.02.2025 за № был дан отказ, в связи с отсутствием объекта недвижимости в пределах выше указанного земельного участка, что исключает право на приобретение земельного участка в аренду.

ФИО4 считает данное решение об отказе в предоставлении земельного участка без торгов в аренду для завершения строительства незаконным и необоснованным, нарушающим ее права, предусмотренные законодательством.

На основании ст. 621 ГК РФ и подп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ просит суд признать отказ Управления по имущественным отношениям мэрии Мо города Черкесска от 27.02.2025 года за № незаконным; Обязать Управление поимущественным отношениям мэрии Мо 

<

адрес> заключить договор аренды земельного участка расположенного по адресу: КЧР, 

<

адрес> с кадастровым номером №, с ФИО4 без проведения торгов.

Административный истец в судебное заседание не явился, для участия в судебном заседании направил представителей, по доверенности.

Принимая во внимание изложенное, а так же, что информация о дне судебного заседания в соответствии с ч. 7 ст. 96 КАС РФ размещена на официальном сайте Черкесского городского суда, руководствуясь ст. 150 КАС РФ, учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 10 КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть настоящее административное дело при установленной явке.

Представители административного истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали, настаивали на удовлетворении административного иска.

Представитель административного ответчика – Управления по имущественным отношениям в судебном заседании требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, представлены возражения на иск. 

Отказ органа местного самоуправления мотивирован отсутствием регистрации права собственности на объект незавершенного строительства согласно сведениям ЕГРН, в связи с чем, по мнению административного ответчика, отсутствуют условия предоставления земельного участка в аренду без торгов согласно ст. 39.20 ЗК РФ.

Выслушав представителей административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 25 октября 2021 года между сторонами заключен договор № аренды земельного участка из категории земель населённых пунктов площадью 361 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: КЧР, 

<

адрес>, сроком до 25 апреля 2024 года. 

Комплект данной документации был передан для согласования в соответствии с Договором в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования 

<

адрес>.

В соответствии с требованием Управления, ФИО4. обратился в ООО ПСО «Ант», для приведения проекта в соответствии с требованиями Управления.

После получения, 20.03.2023, Заключения ООО ПСО «Ант» с внесенными изменениями, оно было передано в Управление.

По требованию Управления, ФИО4. обратился в ООО «Геодезист», которое подготовило «Чертеж градостроительного плана земельного участка», по адресу: 

<

адрес>, с изменениями.

В целях реализации данного права истец в течение 2023 года приступил к возведению объекта, по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства.

Однако, за отведенный период времени предусмотренный договором истец в силу отсутствия финансовой возможности не успел достроить данный объект и получить акт ввода в эксплуатацию для дальнейшего обращения в регистрирующий орган для внесения записи в ЕГРН о праве собственности на возведенное им строение.

При обращении в уполномоченный орган по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в лице Управления был получен отказ от 11.02.2025 № 02-38, в том числе в связи с непредоставлением правоустанавливающего документа на земельный участок.

21.02.2025, в целях продления аренды земельного участка, для завершения строительства истец обратился с соответствующим заявлением к ответчику.

27.02.2025 за № 30-206/1 был дан отказ, в связи с отсутствием объекта недвижимости в пределах выше указанного земельного участка, что исключает право на приобретение земельного участка в аренду.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд. 

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

На основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно техническому плану от 20 мая 2025 года объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: КЧР, 

<

адрес>, степень готовности 11 %, площадь застройки 190,1 кв.м.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом № 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон №137-ФЗ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Следовательно, у ФИО4 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок».

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как установлено судом, истец продолжает использовать земельный участок по целевому назначению, каких-либо уведомлений от ответчика о прекращении договора аренды истец также не получал, однако получить новое разрешение на строительство, либо продлить разрешение на строительство срок которого истек не имеет правовой возможности в силу ст. 51 ГК РФ, так как срок договора аренды земельного участка истек, равно как возвратить арендованный земельный участок также отсутствует возможность, учитывая наличие на нем объекта незавершенного строительства площадью застройки 190,1 кв.м.

Данные обстоятельства стороной ответчика не опровергались. 

Таким образом, право ФИО4 при наличии у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства при наличии договора предоставления такого участка в аренду, предусмотрено законом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что административный истец имеет право на заключение договора аренды данного земельного участка, сроком на 3 года - для завершения строительства, так как в отсутствие действующего договора аренды ФИО4 лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства.

С учетом изложенного, отказ Управления по имущественным отношениям мэрии МО города Черкесска от 27.02.2025 года за № 30-206/1, является не обоснованными.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что для устранения нарушения прав и интересов истца имеются правовые основания для возложения на административного ответчика обязанности по устранению нарушения прав, свобод и законных интересов (препятствий к их осуществлению) административного истца путем возложения обязанности заключить договор аренды на земельный участок, сроком на три года для ремонта автомобилей.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО4 к Управлению по имущественным отношениям мэрии МО города Черкесска о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и обязании устранить допущенные нарушения – удовлетворить частично.

Признать отказ Управления по имущественным отношениям мэрии Мо города Черкесска от 27.02.2025 года за № незаконным; 

Обязать Управление поимущественным отношениям мэрии МО города Черкесска заключить договор аренды земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, с ФИО4 без проведения торгов, однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на три года.

Решение суда по вступлению его в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме. 

Судья Черкесского городского суда М.М. Шебзухова