№ 2-408/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2020 года г. Тамбов

Советский районный суд г. Тамбова в составе

председательствующего судьи Колимбета С.В.,

при секретаре Ивановой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на квартиру и обременения отсутствующим, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на квартиру и обременения отсутствующим.

В обоснование заявленных требований указала, что ООО фирма «ЮКОН» являлась застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

По данным Единого государственного реестра недвижимости участниками долевого строительства жилых помещений (квартир) многоквартирного жилого являются следующие граждане: ФИО2, ФИО4, ФИО3, заключившие с Застройщиком договор участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , предметом которого является двухкомнатная квартира, расположенная на 2 этаже, в осях 8-17, общей площадью 71,63 кв.м, по адресу: А.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу А64-5813/2013 ООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от (резолютивная часть объявлена ) удовлетворено заявление конкурсного управляющего ООО фирма «ЮКОН» о погашении требований участников строительства жилых домов ООО фирма «ЮКОН» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним, расположенные по адресу: - созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «ФИО6 9А».

ЖСК «ФИО6 9А» переданы права застройщика, принадлежащие ООО фирма «ЮКОН» на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 2 577,4 кв.м., инв. /А329, адрес (местонахождения) объекта: и земельный участок под ним.

Ответчики, заключившие с ООО фирма «ЮКОН» договоры участия в долевом строительстве, Определением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу №А64-5813/2013 включены в реестр требований ООО «фирма «ЮКОН» на передачу жилых помещений.

между ответчиком и ЖСК ФИО6-9А заключен договор участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: б/н.

20.08.2018г. между истцом и ответчиком заключен договор уступки права требования, по которому Цедент уступает, а Цессионарий принимает права (требования) к ЖСК ФИО6 9а по договору участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: б/н от , заключенному между ЖСК «ФИО6 9А» и ФИО2, ФИО3, ФИО4, в котором установлена обязанность ЖСК «ФИО6 9А» передать двухкомнатную квартиру, расположенная на втором этаже, в осях 8-17, общей проектной площадью 71,63 кв. м.

Первоначальный кредитор (цедент) получил согласие ЖСК ФИО6 9а (должник) на передачу своих прав к Новому кредитору (цессионарию), что подтверждается протоколом общего собрания членов ЖСК «ФИО6 9А» от .

После окончания строительства, на собрании членов ЖСК «ФИО6 9А», истице были вручены акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу , площадью 69,8 кв. м. и ключи от нее.

Когда стал известен кадастровый номер объекта и получена справка об отсутствии задолженности по паевому взносу, истица, оплатив госпошлину, обратилась в МФЦ г. Моршанска для получения выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Письмом от ей сообщили о приостановлении регистрационных действий в связи с наличием записи в ЕГРН о зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве Ответчиков с ООО фирма «ЮКОН».

Учитывая, что в Управлении Росреестра по не погашена запись о регистрации договора участия в долевом строительстве между ответчиками и ООО фирма «ЮКОН», то у истицы отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ей имуществом.

Порядок прекращения записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства в ЖСК Федеральным законом от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не урегулирован, в связи, с чем прекратить запись о регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным. 

При вышеуказанных обстоятельствах истица просит признать отсутствующими обременения в виде: договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации ,заключенного между ООО фирма «ЮКОН» и ФИО2, ФИО4, ФИО3, предметом которого является двухкомнатная квартира, расположенная на 2 этаже, в осях 8-17, общей площадью 71,63 кв.м, по адресу: и признать за ней право собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу , площадью 69,8 кв. м.

В судебное заседание истица не явилась о дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, в своем заявлении исковые требования поддерживает в полном объеме, просит их удовлетворить, а настоящее гражданское дело рассмотреть в свое отсутствие.

Ответчица ФИО2 иск признала, пояснив, что она изначально приобретала квартиру в долевую собственность. Потом застройщик стал банкротом, и было создано ЖСК. Для достройки дома требовалась доплата, конкретно с неё руб. либо её исключили бы из членов кооператива, и она просто теряла бы эту квартиру. Банки в выдаче кредита отказывали. ФИО1 дала эти деньги с учетом, что ФИО7 в дальнейшем продаст эту квартиру ей. Был заключен договор цессии. После того как дом был сдан, ФИО1 стала членом кооператива. Все документы уже ЖСК предоставила ей. Она отдала документы для регистрации в МФЦ, но регистрацию приостановили на том основании, что в ЕГРЮЛ числилась запись по первому застройщику на ФИО7. 

Ответчица ФИО3, в судебное заседание не явилась, в своем заявлении просила рассмотреть данное дело в свое отсутствие.

Представитель ЖСК «ФИО6 9А» в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в своем заявлении просили рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие представителя. 

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (Далее – ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Передача объекта незавершенного строительства от застройщика- банкрота в собственность ЖСК исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Поэтому, при переходе объекта незавершённого строительства в вышеуказанном случае договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Кроме того, как пояснил Верховный суд РФ в пункте 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ) отношения, возникающие в связи со строительством многоквартирного жилого дома между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не регулируются.

После передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве, исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

В судебном заседании установлено, что ООО фирма «ЮКОН» являлась застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) участниками долевого строительства жилых помещений (квартир) многоквартирного жилого по являются следующие граждане: ФИО2, ФИО4, ФИО3, заключившие с Застройщиком договор участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , предметом которого является двухкомнатная квартира, расположенная на 2 этаже, в осях 8-17, общей площадью 71,63 кв.м, по адресу: 

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу А64-5813/2013 ООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Правила параграфа 7 Закона о банкротстве устанавливают последовательную процедуру, условия и вид предъявления требований к должнику и порядок их погашения в зависимости от выбранного участниками строительства способа удовлетворения их требований.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от удовлетворено заявление конкурсного управляющего ООО фирма «ЮКОН» о погашении требований участников строительства жилых домов ООО фирма «ЮКОН» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним, расположенные по адресу: А, - созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «ФИО6 9А».

ЖСК «ФИО6 9А» переданы права застройщика, принадлежащие ООО фирма «ЮКОН» на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 2 577,4 кв.м., инв. /А329, адрес (местонахождения) объекта: и земельный участок под ним.

Специальные правила погашения требований участников строительства установлены в статье 201.10 закона о банкротстве, согласно которой предусматривается передача имущественных прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям жилищно-строительному кооперативу.

В силу подп.2 пункта 8 статьи 201.10 закона о банкротстве членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).

При этом, п.п.2 п.1 ст.201.1 закона о банкротстве признает участником строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Пунктом 14 статьи 201.10 закона о банкротстве предусмотрено, что права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (абз.2 п.14 ст. 201.10)

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

Согласно подп. 3 п.8 ст. 201.10 закона о банкротстве в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Ответчики, заключившие с ООО фирма «ЮКОН» договоры участия в долевом строительстве, Определением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу №А64-5813/2013 включены в реестр требований ООО «фирма «ЮКОН» на передачу жилых помещений.

между ответчиком и ЖСК ФИО6-9А заключен договор участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: б/н.

между ФИО1 и Ответчиком заключен договор уступки права требования, по которому Цедент уступает, а Цессионарий принимает права (требования) к ЖСК ФИО6 9а по договору участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: г, Тамбов, б/н от "29" мая 2018 г., заключенному между ЖСК «ФИО6 9А» и ФИО2, ФИО3, ФИО4, в котором установлена обязанность ЖСК «ФИО6 9А» передать двухкомнатную квартиру, расположенная на втором этаже, в осях 8-17, общей проектной площадью 71,63 кв. м.

Первоначальный кредитор (цедент) получил согласие ЖСК ФИО6 9а (должник) на передачу своих прав к Новому кредитору (цессионарию), что подтверждается протоколом общего собрания членов ЖСК «ФИО6 9А» от .

После окончания строительства, на собрании членов ЖСК «ФИО6 9А», ФИО1 были вручены акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу , площадью 69,8 кв.м. и ключи от нее.

Истица является добросовестным приобретателем, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член ЖНК и ЖСК, внесший полностью свой пай, приобретает право собственности на жилое помещение.

Справка об отсутствии задолженности по паевым взносам мне выдана председателем ЖСК.

Член ЖСК, выплативший все паевые взносы и при отсутствии задолженности по вступительному, членскому и другим взносам и иной задолженности по платежам имеет право на передачу прав и обязанностей по договору (уступать свои права и обязанности) другим членам ЖСК и третьим лицам.

В соответствии со ст. 110 «Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. При этом члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Данные положения свидетельствуют о том, что конечной целью заключения договора паенакопления является приобретение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива права собственности на объект недвижимости.

Как разъяснено в абз. 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости и зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (пункт 53 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ ).

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона договор участия в долевом строительстве от 15.12.2011г. утратил свою силу, а в Управлении Росреестра по Тамбовской области не погашена запись о регистрации договора участия в долевом строительстве, у ФИО1 отсутствует возможность воспользоваться в полной мере правом регистрации приобретенной ею квартиры. 

Как следует из уведомления Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав от №КУВД-001/2019-11675384/1, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержится актуальная запись от о регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: от , заключенного между ФИО3, ФИО4, ФИО2 и ООО фирма «ЮКОН», о праве требования на вышеуказанную квартиру.

Наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве ответчика является обременением, препятствующим осуществлению прав и законных интересов истца, в связи, с чем подлежит признанию отсутствующим.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать отсутствующими обременения в виде: договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации ,заключенного между ООО фирма «ЮКОН» и ФИО2, ФИО4, ФИО3, предметом которого является двухкомнатная квартира, расположенная на 2 этаже, в осях 8-17, общей площадью 71,63 кв.м, по адресу: А. 

Признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу , площадью 69,8 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Советский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья: Колимбет С.В.