дело № 2-397/2023 78RS0

<

№>-67

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

Санкт-Петербург 21 декабря 2023 года

Кронштадтский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Севостьяновой С.Ю.,

при секретаре Кузьмине М.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о признании заключенным договора купли-продажи, регистрации права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании заключенным договора купли-продажи, регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

№>. В исковом заявлении указал, что 14.02.2020г. между сторонами заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, согласно условиям договора стоимость имущества в размере 7 000 000 руб. оплачена при подписании договора. Согласно заключенного между сторонами договора купли-продажи продавец принял на себя обязательства представить документы на нежилое помещение о принимает на себя обязанность зарегистрировать настоящий договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Однако от исполнения данных обязательств ответчик уклоняется. Он (ФИО3) неоднократно обращался к ответчику с требованием явиться для подачи документов и произвести государственную регистрацию перехода прав на данное недвижимое имущество, чего ФИО2 сделано не было. На основании изложенного, просил суд признать заключенным договор купли-продажи от 14.02.2020г. между ним и ФИО2 в отношении нежилого помещения по вышеуказанному адресу, зарегистрировать за ним право собственности на указанное недвижимое имущество (л.д.6-7, 21-22). 

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась, требования поддержала в полном объеме. 

Представитель ответчика адвокат ФИО6 в судебное заседание не явилась, ранее участвуя в судебных заседаниях требования не признала, при этом факт заключения договора купли-продажи от 14.02.2020г. на изложенных в договоре условиях не оспаривала. При этом пояснила, что договор купли-продажи нежилого помещения был заключен сторонами 14.02.2020г. в простой письменной форме, денежные средства в размере 7 000 000 руб. были переданы покупателем продавцу наличными денежными средствами непосредственно в момент подписания указанного договора. Однако, вечером в этот же день, ФИО2 приняла решение отказаться от исполнения указанного договора, поскольку стоимость имущества (7 000 000 руб.) в договоре была необоснованно занижена. Она (ФИО2) созвонилась с покупателем и предложила ему увеличить стоимость до 8 000 000 руб., однако, ФИО3 отказался. В связи с этим, она (ФИО2) для регистрации перехода права собственности не явилась. 

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании пояснил, что спорное нежилое помещение принадлежит его супруге ФИО2, он (ФИО8) на указанное нежилое помещение не претендует. Кроме того, также пояснил, что 01.04.2021г. между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым все права на спорное имущество принадлежат его супруге ФИО2, поскольку она единолично использует указанное нежилое помещение. 

Представители третьих лиц – Управления Росреестра в Санкт-Петербурге, АО КБ «Ситибанк», НАО «ПКБ» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен. 

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд приходит к следующему.

В п.2 ст.218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Как установлено ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434) (ст.550 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Покупатель, которому фактически передано имущество признается его законным владельцем в силу ст.305 ГК РФ, соответственно, вправе осуществлять все полномочия собственника кроме распоряжения имуществом.

По смыслу приведенных выше положений закона, иск покупателя о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами, т.е. имущество передано покупателю, а покупатель уплатил требуемую по сделке цену имущества, и имеет место только уклонение продавца от регистрации перехода права собственности.

Бремя доказывания фактической передачи имущества лежит на покупателе, то есть ФИО3, так как именно в этом и состоит процессуальный интерес покупателя, заявляющего иск о регистрации перехода права собственности на имущество. Следовательно, именно покупатель должен представить необходимые и достаточные доказательства владения имуществом, что согласуется с позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22.

В судебном заседании установлено, что собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> является ФИО2, на основании договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 05.10.2010г. 

<

№>-ПП. (л.д.

<

№>). 

Согласно представленному истцом договору, 14.02.2020г. между ФИО3 и ФИО2 подписан договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

№> (л.д.

<

№>).

Стоимость вышеуказанного нежилого помещения согласно пункту 2.1 договора стороны определили в размере 7 000 000 руб. (л.д.9). 

Согласно п.3.1 Договора продавец обязался в 10-дневный срок с момента подписания настоящего договора передать, а покупатель обязан принять вышеуказанное нежилое помещение по акту приема-передачи. Одновременно с этим покупатель вручает покупателю комплект ключей от помещения и всю имеющуюся у него документацию по вышеуказанному нежилому помещению. 

Согласно п.3.3 Договора продавец принимает на себя обязанность зарегистрировать настоящий договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и оформить необходимую документацию.

В материалы дела представлена расписка от 14.02.2020г., согласно которой ФИО2 получила от ФИО3 за продажу нежилого помещения по договору купли-продажи от 14.02.2020г. денежные средства в размере 7 000 000 руб. (л.д.11). 

17.02.2022г. (то есть спустя 2 года с момента подписания договора) ФИО3 направил ФИО2 требование явиться в МФЦ для перерегистрации права собственности на нежилое помещение, согласно договора купли-продажи от 14.02.2020г. (л.д.120). 

17.02.2022г. указанное требование было направлено в адрес ФИО2 (л.д.13). 

В материалы дела представлен брачный договор от 01.04.2021г., заключенный между ФИО8 и ФИО2, согласно условиям которого, установлен правовой режим имущества супругов, в том числе нежилого помещения по спорному адресу. Так, согласно условиям брачного договора, нежилое помещение (магазин) под кадастровым номером 

<

№> с находящимися в нем товарами, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, приобретенное в период брака на имя ФИО2, признается как в период брака, так и в случае его расторжения собственностью ФИО2 (л.д.

<

№>). 

Также в судебном заседании установлено, что ФИО2 и ФИО8 являются супругами.

В настоящее время в производстве отдела судебных приставов-исполнителей 

<

адрес> и 

<

адрес>ов Санкт-Петербурга ГУФССП России по Санкт-Петербургу на исполнении находятся исполнительные производства 

<

№>-ИП и 

<

№>-ИП (взыскатели АО КБ «Ситибанк» и НАО «ПКБ») в отношении должника ФИО8, остаток задолженности на 06.12.2023г. - 372 083 руб. 59 коп. и 3 253 231 руб. 19 коп. соответственно. 

При этом в судебном заседании ФИО8 пояснил, что в настоящее время не работает, является получателем пенсии, погашение имеющихся задолженностей в рамках указанных исполнительных производств осуществляется за счет получаемой им пенсии.

Разрешая требования ФИО3 руководствуясь положениями статей 11, 12, 224, 131, 549, 551, 556 ГК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данными в совместном Постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу об отказе в иске, исходя из того, что истцом не доказан факт передачи ему объекта недвижимости, то есть исполнение сторонами договора, при этом истцом требование об обязании ответчика передать истцу по договору купли-продажи недвижимого имущества спорного нежилого помещения не заявлено, следовательно, требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено.

Так, согласно материала дела, имущество (нежилое помещение) фактически из владения ответчика ФИО2 не выбыло, указанный факт сторонами не оспаривался. Более того, в судебном заседании представитель истца ФИО5 пояснила, что спорное нежилое помещение до настоящего времени находится в пользовании ФИО2, ответчик осуществляет по данному адресу предпринимательскую деятельность. 

Данное обстоятельство также подтверждается материалами дела.

Так, согласно ответа МИФНС России 

<

№> по Санкт-Петербургу налог на имущество за спорный объект в период с 2021 по 2023 год оплачивает налогоплательщик ФИО2, налог на имущество за данный объект оплачен ею в полном объеме (л.д. 

<

№>). 

Согласно ответа ООО «ЭнергоРОК-1» энергоснабжение объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> осуществляется на основании договора, заключенного между ООО и ИП ФИО2 11.01.2018г., договор является действующим, по состоянию на 18.12.2023г. задолженность по договору отсутствует, плательщиком по договору является потребитель – ФИО2 (л.д.102-106). 

При этом также в материалы дела представлен брачный договор супругов ФИО9 от 01.04.2021г., подтверждающий факт нахождения данного имущества (магазина, с находящимися в нем товарами) в пользовании ФИО2 Указанный факт также подтвердил супруг ФИО2 – ФИО8, который показал в судебном заседании, что спорное нежилое помещение находится в пользовании его супруги ФИО2, принадлежит и используется исключительно ею, в связи с чем, между супругами и был заключен брачный договор 01.04.2021г. 

Представитель ответчика пояснила, что ФИО3 обратился к ФИО2 лишь в 2022 года, ранее с какими-либо заявлениями и предложениями о подписании акта приема-передачи нежилого помещения, ключей, не обращался, также не ставил ее в известность о необходимости явиться на регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости. Также показала, что самостоятельно в Управление Россреестра истец не обращался, необходимые документы для регистрации перехода прав на объект в регистрационные органы не подавал.

Таким образом, материалами дела установлено и не оспаривалось сторонами, что спорное имущество до настоящего времени фактически находится во владении продавца ФИО2 и из ее владения не выбывало. При таком положении у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО3

Также суд учитывает, что согласие супруга ФИО8 на куплю-продажу спорного объекта недвижимости выдано не было (указанный факт стороны не оспаривали), тогда как в соответствии со ст.35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Довод представителя ответчика о том, что данное согласие не требовалось, поскольку между супругами ФИО9 заключен брачный договор, не может быть принят судом во внимание, поскольку брачный договор заключен позже, а именно - 01.04.2021г., тогда как согласно представленного сторонами договора купли-продажи, дата его заключения – 14.02.2020г. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании заключенным договора купли-продажи, о государственной регистрации перехода права собственности – отказать. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в мотивированном виде. 

Судья С.Ю. Севостьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 09.01.2024 года.