Российская федерация

Центральный районный суд 

<

адрес>

Максима Горького, ул., 

<

адрес>, 630099

Дело №-

247

/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

07

июня

2017 г.

Центральный районный суд 

<

адрес> в составе:

судьи 

Зининой И.В.

при участии:

секретаря судебного заседания

ФИО1

представителя истца

ФИО2

ответчика

ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «БИНБАНК» к ФИО3, ВолгушкИ. И. С. об обращении взыскания на заложенное имущество,

и встречный иск ФИО3 и ВолгушкИ. И. С. к публичному акционерному обществу «БИНБАНК» о признании отсутствующим права по закладной,

у с т а н о в и л :

ПАО «МДМ Банк» обратился в суд с иском к ответчикам и просил обратить взыскание на заложенное имущество-

<

адрес>, установив начальную продажную стоимость имущества в сумме 2048800 рублей.

Определением суда от 26 декабря 2016 года была произведена замена стороны истца ПАО «МДМ Банк» правопреемником ПАО «БИНБАНК».

Согласно апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменения.

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «УРСА Банк» (в настоящее время ПАО «БИНБАНК») и ВолгушкИ. И.С., ФИО3 был заключен кредитный договор №ИК\2007-0\38 по условиям которого банк предоставил созаемщикам целевой кредит на приобретение жилого помещения в сумме 2440000 рублей под 12,6 % годовых, на срок 240 месяцев. Обеспечением исполнения обязательства явилась ипотека жилого помещения. Кредитор свои обязательства перед заемщиками исполнил в полном объеме и передал денежные средства. Однако, заемщики свои обязательства надлежащим образом не исполняли, в результате этого возникла задолженность, которая до настоящего времени не погашена. В силу условий договора истец просит обратить взыскание на 

<

адрес>, установив начальную продажную стоимость имущества в сумме 2048000 рублей.

Свою очередь ВолгушкИ. И.С., ФИО3 обратились в суд со встречным иском к банку и просили признать права по закладной, выданной в пользу ОАО «УРСА Банк» и договору №ИК/2007-0/38 у ОАО «МДМ Банк» и его правопреемника ПАО «БИНБАНК» в период с ДД.ММ.ГГГГ до даты совершения передаточной записи или внесения отметки о переходе права, отсутствующим.

В обоснование своих требований истцы по встречному иску указали, что переход прав по закладной не был осуществлен, поскольку в закладной отсутствуют передаточные надписи в установленной законом форме о переходе прав по закладной к ОАО «МДМ Банк» и ПАО «БИНБАНК». Переход прав по договору происходит только с переходом прав по закладной.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме и дала соответствующие пояснения.

ВолгушкИ. И.С. в судебное заседание не явилась, была извещена судом надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что у заемщиком отсутствует обязательство перед ПАО «БИНБАНК», поскольку они не собственники закладной, встречные требования поддержал в полном объеме и дал соответствующие пояснения.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «УРСА Банк» (в настоящее время ПАО «БИНБАНК») и ВолгушкИ. И.С., ФИО3 был заключен кредитный договор №ИК\2007-0\38 по условиям которого банк предоставил созаемщикам целевой кредит на приобретение жилого помещения в сумме 2440000 рублей под 12,6 % годовых, на срок 240 месяцев. 

Согласно пункту 1.2 договора, заемщики обязались возвращать кредит и проценты, начисленные на него, согласно условиям договора.

В силу пункта 1.3 договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, состоящей из трех комнат, общей площадью 57,3 кв.м., в том числе жилой площадью 38,6 кв.м., расположенной на 3 этаже 5-этажного дома стоимостью 2440000 рублей. 

В соответствии с части 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, банк обязуется предоставить денежные средства заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Кредитор, согласно договору кредита, свои обязательства выполнил перед заёмщиком, передав ему денежные средства предусмотренные договором.

В соответствии со статьей 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно части 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как следует из искового заявления и подтверждается выпиской по лицевому счету, заемщики свои обязательства по своевременному и полному возврату кредита не исполняли надлежащим образом.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ПАО «МДМ Банк» к ФИО4 и ВолгушкИ. И.С. была взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 1430553 рубля 49 копеек, неустойка за просрочку исполнения обязательства в сумме 4917 рублей 08 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15337 рублей 35 копеек, а всего 1450807 рублей 92 копейки.

В удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество истцу было отказано в связи с нарушением порядка уведомления о досрочном исполнении обязательств.

На момент обращения в суд с иском, с даты принятия судом решения от ДД.ММ.ГГГГ, созаемщиками погашено 196000 рублей. 

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ созаещиками было внесено 364000 рублей, и соответственно решение суда от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме не исполнено, сумма долга по вступившему в законную силу решению суда составляет 1086807 рублей 92 копейки.

Согласно части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущество перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В силу части 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Статьей 2 указанного закона предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частями 1 и 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) установлено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В обеспечение исполнения обязательств по договору о предоставлении кредита №ИК\2007-0\38 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между банком и ответчиками заключен договор об ипотеке в силу закона, согласно которому ответчик передает банку в залог квартиру по адресу: 

<

адрес>, состоящей из трех комнат, общей площадью 57,3 кв.м., в том числе жилой площадью 38,6 кв.м., расположенной на 3 этаже 5-этажного дома стоимостью 2440000 рублей.

Ипотека в силу закона была зарегистрирована в установленном законом порядке.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (часть 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).

В силу статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Указанный договор был обеспечен закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.

Что касается доводов по встречному иску об отсутствии у истца прав по закладной, то суд приходит к следующим выводам.

Пункт 2 статьи 387 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что права кредитора по обязательствам переходят к другому лицу на основании закона, в частности в результате универсального правопреемства в правах кредитора.

Согласно пункту 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

Толкование указанной нормы права позволяет прийти к выводу, что лицо, к которому присоединяется иное юридическое лицо, остается обладателем всех ранее существующих прав.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, ДД.ММ.ГГГГ ОАО «МДМ Банк» был присоединен к ОАО «УРСА Банк» (И. 5408117935), после присоединения ОАО «УРСА Банк» был переименован в ОАО «МДМ Банк».

В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о ПАО «БИНБАНК», которое образовалось в результате присоединения ПАО «БИНБАНК» к ОАО «МДМ Банк» (И. 5408117935), после присоединения произошло переименование ПАО «МДМ Банк» в ПАО «БИНБАНК».

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу определением суда по делу по указанному гражданскому делу от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.181).

В силу вышеназванных положений Гражданского кодекса РФ держатель закладной фактически не изменялся, не появлялось нового лица, которому бы перешли права по данной закладной, само по себе переименование лица не может повлечь необходимость внесения записи об изменении сведений о держателе закладной.

Правопреемство представляет собой переход прав и обязанностей от одного субъекта правоотношений к другому. При этом правопреемник становится на место своего предшественника во всех правоотношениях, к которым применяется правопреемство. В этом случае происходит замена одного субъекта на другого. Данным способом могут приобретаться как требования, так и закладные.

ПАО «БИНБАНК» является залогодержателем в порядке универсального правопреемства, а не в порядке передачи прав на закладную другому лицу в рамках сделки, предусмотренной статьей 48 Закона, в связи с этим отсутствует необходимость в совершении отметки на закладной.

Кроме того, как следует из Единого государственного реестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в отношении 

<

адрес> в пользу ПАО «БИНБАНК» зарегистрировано обременение –ипотека в силу закона.

Таким образом, доводы ответчиков в данной части противоречат действующему законодательству, и не принимаются судом.

Ссылка истцов по встречному иску на статью 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не может быть принята во внимание, поскольку она попадает под действие главы VII Закона, регулирующей уступку прав по договору об ипотеке, передачу и залог закладной, которых в данном случае произведено не было.

С учетом изложенного, требования встречного иска удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Далее, согласно статье 51 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. 

Банком, с учетом приведенных выше норм, а также того обстоятельства, что ответчиками допускались просрочки исполнения обязательств, было предъявлено требование о досрочном исполнении договора кредита.

Согласно части 1 статьи 55.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) уведомление и требования, предусмотренные настоящим Федеральным законом, договором об ипотеке, направляются по адресу, указанному стороной договора об ипотеке, а также по месту нахождения юридического лица или по месту жительства физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя.

Уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается адресату под расписку (часть 2 указанной статьи).

Моментом получения уведомления стороной договора об ипотеке считается: 1) дата, указанная в почтовом уведомлении о вручении уведомления по адресу (месту нахождения, месту жительства) стороны договора об ипотеке, указанному в нем; 2) дата, указанная на копии уведомления стороной договора об ипотеке или ее представителем при вручении уведомления под расписку; 3) дата отказа стороны договора об ипотеке от получения уведомления, если этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи; 4) дата, на которую уведомление, направленное по почте заказным письмом с уведомлением по адресу (месту нахождения, месту жительства) стороны договора об ипотеке, указанному в нем, не вручено в связи с отсутствием адресата по указанному адресу (месту нахождения, месту жительства), о чем организация почтовой связи проинформировала отправителя уведомления (часть 3 статьи 55.2 Закона).

В силу части 4 статьи 55.2 указанного Закона сторона договора об ипотеке также считается получившей уведомление надлежащим образом, если: 1) адресат отказался от получения уведомления и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи; 2) уведомление вручено уполномоченному лицу юридического лица.

В силу пункта 4.4.1 договора кредита от ДД.ММ.ГГГГ, кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней.

Пунктом 4.4.3 кредитного договора предусмотрено, что в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательства по настоящему договору в течение 30 календарных дней, считая с даты предъявления кредитором письменного уведомления с требованием о досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользование им, кредитор вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательства квартиру.

Аналогичное положение установлено пунктом 6.1 закладной.

Таким образом, кредитный договор при ипотеке в силу закона предусматривает наличие уведомления о досрочном взыскании задолженности для последующего обращения взыскания на имущество, и соответственно данное уведомление должно соответствовать требованиям статьи 55.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Основанием для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество явилось то, что банком ненадлежащим образом соблюден порядок направления уведомления о досрочном погашении задолженности по кредитному договору. ДД.ММ.ГГГГ Банк в адрес ответчиков заказными письмами направил требования о досрочном исполнении кредитных обязательств в 30-ти дневный срок. (л.д.62,63-64-67), которые были получены ответчиками ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с частью 1 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Оснований отказа в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, предусмотренных статьей 54.1 указанного закона суд не усматривает.

Учитывая, требования статей 334, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3 и 50, 51 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и условий договора кредита, суд находит требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество также обоснованным.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно заключению ООО «Скоринг» от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости залогового имущества, рыночная стоимость 

<

адрес>, общей площадью 57,3 кв.м., с кадастровым номером 54:35:062835:22:01:10 составляет 2561000 рублей (л.д.29-48), 80% от рыночной стоимости квартиры, установленной экспертом, составляет 2048000 рублей.

Доводы ответчиков о том, что указанная оценка не отражает реальной рыночной цены заложенного имущества, суд полагает несостоятельными.

При этом суд исходит из того, что указанный отчет выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611.

При определении цены объекта оценщиком был использован сравнительный подход, при котором были применены соответствующие корректировки объекта недвижимости, определены мультипликаторы. В связи с изложенным, доводы ФИО3 о том, что при проведении оценки не были учтены особенности данного объекта суд не находит обоснованными. 

Судом предлагалось ответчикам представить относимые и допустимые доказательства иной стоимости объекта недвижимости, разъяснял право на назначение судебной экспертизы. В ходе судебного разбирательства ФИО3 пояснил, что ответчики не намерены представлять доказательства в подтверждение своих доводов.

С учетом установленных по делу обстоятельств, требования банка подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в солидарном порядке подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

Исковые требования публичного акционерного общества «БИНБАНК» к ФИО3, ВолгушкИ. И. С. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на принадлежащее ВолгушкИ. И. С. и ФИО3 на праве собственности недвижимое имущество, заложенное в счет обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору №ИК\2007-0\38 от ДД.ММ.ГГГГ:

- 

<

адрес>, общей площадью 57,3 кв.м., с кадастровым номером 54:35:062835:22:01:10, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2048800 рублей и способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Взыскать с ВолгушкИ. И. С. и ФИО3 в солидарном порядке в пользу публичного акционерного общества «БИНБАНК» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 и ВолгушкИ. И. С. к публичному акционерному обществу «БИНБАНК» о признании отсутствующим права по закладной отказать.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ 

Судья И.В.Зинина