РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

07 июля 2021 года г.Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лосевой Н.В.

при секретаре Дубицкой А.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» к ФИО1 об обязании заключить договор купли-продажи 

УСТАНОВИЛ:

АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» обратился в суд с иском к ФИО1 об обязании заключить договор купли-продажи жилого АДРЕС, расположенного по адресу: АДРЕС-АДРЕС

Свои требования мотивировал тем, что на основании решения о развитии застроенной территории, утвержденного постановлением Администрации Одинцовского муниципального района АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ № «О развитии застроенной территории АДРЕС АДРЕС (бывший военный городок №) городское поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области» заключенного между Министерством строительного комплекса АДРЕС, Администрации Одинцовского муниципального района АДРЕС, АО «ПИК-Регион», определен под снос АДРЕС-1.

В соответствии с подп. 4.1.5 ДРЗТ, Истец обязался осуществить в соответствии с гражданским и земельным законодательством приобретение у третьих лиц прав на объекты в составе застроенной территории, не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, а именно: права собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресу: АДРЕС-АДРЕС д.АДРЕС,АДРЕС, планируемых к сносу на основании адресной муниципальной программы, до 31.12.2019 г. согласно Приложению 2.

С октября 2020 г. неоднократно проводились переговоры и организовывались встречи с Ответчиком на предмет необходимости физического освобождения жилого АДРЕС, и выбора иного места проживания.

24.02.2021 Истец направил Ответчику Уведомление, в котором, с связи с действующей адресной муниципальной программой переселения граждан, и Договор о развитии застроенной территории АДРЕС-1 №мр№ от ДД.ММ.ГГГГ предложил Ответчику на выбор три варианта полностью готовых к заселению и проживанию равнозначных благоустроенных жилых помещений в АДРЕС, кроме того Истцу предлагались иные варианты для переселения в устной форме, в том числе денежная компенсация. В вышеуказанном уведомлении также содержалось требование о производстве демонтажа забора в добровольном порядке.

Однако Ответчик согласия на заключение Договора купли-продажи на предлагаемых Истцом условиях до настоящего времени так же не выразил.

Предоставляемые Истцом вышеуказанные варианты квартир соответствуют требованиям действующего законодательства по равноценности и равнозначности занимаемой Ответчиком на праве собственности жилого дома, предлагаемая цена договора купли-продажи существенно превышает рыночную стоимость жилого дома, принадлежащего на праве собственности Истцу, срыв сроков выполнения обязательств, возложенных на Истца по ДРЗТ влечет невозможность строительства важных социальных объектов, в частности школы, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с данным иском.

Представители истца АО «СЗ ПИК-Регион» по доверенности ФИО2, ФИО3 в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, ее представитель по доверенности адвокат Хаустов Д.Н. в судебное заседание явился, с иском не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснив, что оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи жилого дома не имеется, кроме того, в доме зарегистрирован несовершеннолетний. 

Представитель третьего лица Администрации Одинцовского городского округа Московской области по доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, поддержала позицию истца и оставила разрешение вопроса на усмотрение суда.

Протокольным определением суда от 08.06.2021 года из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, исключена Одинцовская городская прокуратура и привлечено управление опеки и попечительства Министерства образования АДРЕС по Одинцовскому городскому округу и городскому округу Краснознаменск.

Протокольным определением суда от 23.06.2021 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО5 и ФИО6

Третьи лица ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, о чем имеются расписки о вручении судебных извещений. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования управление опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Одинцовскому городскому округу и городскому округу Краснознаменск по доверенности ФИО7 явилась, просила разрешить вопрос в соответствии с действующим законодательством.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон и лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании решения о развитии застроенной территории, утвержденного постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 30.12.2014 № 2525 «О развитии застроенной территории АДРЕС - 1 (бывший военный городок №) городское поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области» определен под снос АДРЕС-1.

15.04.2015 года между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области и ЗАО «ПИК –Регион» (инвестор) заключен договор о развитии застроенной территории АДРЕС, по которому инвестор обязался выполнить обязательства, предусмотренные договором по развитию застроенной территории, указанной в п.1 договора ( г.Одинцово-1 бывший военный городок №№ АДРЕС муниципального района Московской области

Из приложения №2 к договору о развитии застроенной территории от 16.04.2015 года усматривается, что утвержден перечень жилых домов, подлежащих сносу и отселению в АДРЕС-1, согласно которому подлежит сносу жилой АДРЕС 

Согласно подп. 4.1.8. ДРЗТ, строительство/реконструкция и ввод в эксплуатацию объектов, предусмотренных проектом планировки территории к размещению на застроенной территории, должны быть осуществлены не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 на основании решения Одинцовского городского суда Московской области от 23.03.2009 года принадлежит на праве собственности в порядке приватизации жилой АДРЕС, расположенный по адресу: АДРЕС-1. .....)

Как установлено судом, в данном жилом доме зарегистрированы ФИО1, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и несовершеннолетняя ФИО6. 

Как указывает истец, с октября 2020 г. начались переговоры с ответчиком на предмет необходимости физического освобождения жилого АДРЕС, и выбора иного места проживания.

ДД.ММ.ГГГГ Истец направил Ответчику проект договора купли-продажи спорного жилого дома, с связи с действующей адресной муниципальной программой переселения граждан, и Договор о развитии застроенной территории АДРЕС-1 № от ДД.ММ.ГГГГ .....)

Ответчик отказался от заключения договора купли-продажи жилого дома. 

Так, в соответствии с пунктами 1, 2, 3, 4 статьи 279 ГК РФ, пунктами 1 - 4 ст. 32 ЖК РФ земельный участок и жилое помещение могут быть изъяты у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Собственник земельного участка и жилого помещения должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Согласно пункту 1 статьи 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 20 постановления от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).

Таким образом, принудительное изъятие указанных объектов недвижимости может осуществляться для государственных и/или муниципальных нужд. Решение об изъятии правомочны принимать только федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов РФ. Выкуп производится Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Истец является хозяйствующим субъектом и не относится к числу лиц, наделенных правом на принудительное изъятие объектов недвижимости.

В данном случае, надлежащим органом решение об изъятии жилого АДРЕС-1 с соблюдением требований части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об уведомлении собственника в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия, не принималось.

Ссылка истца на положение ст. 32.1 ЖК РФ несостоятельна, поскольку не подлежит применению к возникшим правоотношениям, так как введена Законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ и положение измененных законодательных актов распространяются на правоотношения, возникшие после 30 декабря 2020 года.

Следует также учитывать, что предоставление возмещения не допускается, если в изымаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (ч. 3, 4, 7, 21, 22 ст. 32.1 ЖК РФ).

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом; собственник вправе по своему усмотрению. совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с ч. 6 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора о развитии застроенной территории) приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством, то есть на основании соглашения с собственником недвижимости.

Исходя из положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В частности, статьей 445 ГК РФ, на которую ссылается истец, предусмотрена возможность заключения договора в обязательном порядке.

Однако данная норма распространяется на случаи, когда такая обязанность предусмотрена настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), о чем прямо указано в данной норме (пункты 1, 2 ст. 445 ГК).

Считает, что положения ст. 445 ГК РФ, предусматривающие заключение договора в обязательном порядке, не применимы, поскольку договор от 15.04.2015 г. о развитии застроенной территории заключен между администрацией АДРЕС и АО «СЗ ПИК- РЕГИОН». Соответственно, правоотношения в рамках указанного договора распространяются только на его стороны, и не могут повлечь какие-либо обязательства для третьих лиц, поскольку в силу прямого указания п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Таким образом, в данном случае основания для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи жилого АДРЕС, расположенного по адресу АДРЕС-1 Гражданским кодексом РФ или иными законами не установлены, соглашения между истцом и ответчиком по вопросу продажи жилого дома не достигнуто, истец не относится к числу лиц, наделенных правом на принудительное изъятие объектов недвижимости, решение об изъятии спорного жилого дома органом местного самоуправления не принималось, при таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Руководствуясь ст. 194-198, ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» к ФИО1 об обязании заключить договор купли-продажи жилого АДРЕС, расположенного по адресу: АДРЕС-1 - отказать 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение одного месяца с момента вынесения через Одинцовский городской суд.

Судья: Н.В.Лосева