Дело № 3а-212/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000101-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 18 апреля 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое; площадью 826, 3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (позиция на поэтажном плане первого этажа: 9 -12, 14 – 19; второго этажа: 20), в размере рыночной стоимости 18 367 000 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое; площадью 364, 3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 6 390 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО2 является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц, в качестве налоговой базы для которого применяется кадастровая стоимость данных объектов.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 31 745 082, 6 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 10 076 978, 8 рублей.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 18 367 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату - 6 390 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании административный истец ФИО2 административный иск поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», Департамент финансов Ярославской области, мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО2 является собственником следующих объектов: 

объект недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое; площадью 826, 3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (позиция на поэтажном плане первого этажа: 9 -12, 14 – 19; второго этажа: 20); 

объект недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое; площадью 364, 3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. 

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса. 

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории "Сириус"), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципалитета города Ярославля, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 является плательщиком налога на имущество физических лиц. Размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. Следовательно, права и законные интересы ФИО2 затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца с кадастровыми номерами №, № вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 31 745 082, 6 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 10 076 978, 8 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 18 367 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № на ту же дату – 6 390 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №.

Рыночная стоимость нежилых помещений рассчитана оценщиком доходным подходом. От использования в рамках оценки затратного и сравнительного подходов Отчет содержит обоснованный отказ.

Вместе с тем, оценщиком в целях проверки достоверности полученного результата (индикативно) произведено расчет стоимости объектов сравнительным подходом.

Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В соответствии с пунктом 29 ФСО № 7 при недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца содержит подробное обоснование отказа оценщика от использования сравнительного подхода в рамках оценки и применения его только как поверочного результата в соответствии с приведенным пунктом 29 ФСО № 7.

Выводы оценщика в указанной части обоснованы характеристикой оцениваемых объектов, анализом рынка недвижимости аналогичных объектов и характеристиками выявленных аналогов.

В связи с этим, суд полагает, что данный отказ вполне оценщиком обоснован, постановлен в пределах компетенции оценщика и требованиям федеральных стандартов оценки соответствует.

В возражениях на Отчет Департамент приводит доводы о том, что на дату оценки существовали предложения по продаже объектов недвижимости сопоставимых по основным ценообразующим характеристикам с объектом оценки и с теми аналогами, которые отобраны для расчета оценщиком в рамках сравнительного подхода. Отказ оценщика от использования в расчетах данных аналогов является нарушением требований пункта 22 ФСО № 7. 

Оценщиком в судебном заседании и в дополнительных письменных пояснениях дан анализ указанных предложений, с обоснованностью которого суд соглашается.

Из пояснений оценщика, подтвержденных содержанием Отчета, следует, что предложенные Департаментом аналоги отличаются от отобранных оценщиком по дате предложения, существенно отстоят от даты оценки и по данному элементу сравнения требуют применения корректировки.

В связи с этим, суд полагает, что неиспользование данных аналогов в расчетах оценщиком вполне обосновано.

Кроме того, при производстве оценки в соответствии с требованиями пунктов 4 и 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, оценщик исходила из допущения, что на рынке недвижимости имеются иные объекты недвижимости, сопоставимые с объектом оценки и предлагавшиеся к продаже на дату оценки, но не выявленные оценщиком. Соответствующие выводы оценщика Отчет содержит. 

В связи с этим, требования законодательства об оценочной деятельности в указанной части расчета оценщиком выполнены. 

Суд принимает во внимание также, что в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. 

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, материалы дела не содержат. 

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки. 

Из Отчета об оценке следует, что в рамках сравнительного подхода оценщиком осуществлялось сопоставление объекта оценки и аналогов по следующим элементам: вид права на земельный участок под объектом недвижимости, передаваемые имущественные права, местоположение объекта; тип объекта, физическое состояние здания, состояние отделки, расположение относительно «красной» линии застройки, этаж расположения, наличие отдельного входа, доступ к объекту (свободный или затрудненный), тип парковки, наличие коммуникаций, назначение помещений, наличие обременений, площадь. 

В случае установления расхождения свойств объекта оценки с аналогами по указанным элементам сравнения, оценщиком применялись корректировки к ценам аналогов.

Кроме того, цены аналогов скорректированы оценщиком на торг и на дату предложения.

Определяя ценообразующие характеристики аналога 2 (

<

...>), оценщик исходила из того, что данный объект обеспечен отдельных входом.

Кроме того, при определении характеристик объектов оценки как в рамках сравнительного подхода, так и в рамках доходного подхода, оценщик пришла к выводу о том, что они расположены в спальном микрорайоне высотной застройки.

Указанные выводы оценщика подтверждены сведениями об объектах оценки и о предложениях аналогов, ссылками на источники информации о рынке недвижимости, справочные издания, позволяющие рассчитать корректировку, что соответствует требованиям пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объектов оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина. 

По изложенным основаниям суд полагает возражения административного ответчика относительно достоверности Отчета необоснованными.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом: в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № - 18 367 000 рублей; в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № - 6 390 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения ФИО2 с настоящим административным иском в суд – 15 марта 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое; площадью 826, 3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (позиция на поэтажном плане первого этажа: 9 -12, 14 – 19; второго этажа: 20), в размере рыночной стоимости 18 367 000 (восемнадцать миллионов триста шестьдесят семь тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое; площадью 364, 3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 6 390 000 (шесть миллионов триста девяносто тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 15 марта 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 4 мая 2022 года