Мотивированное 

решение

 изготовлено 8.12.2025

УИД: 61RS0033-01-2025-001616-75

Дело №2а-1399/2025

Р Е Ш Е Н И Е 

Именем Российской Федерации 

(мотивированное) 

24 ноября 2025 года г. Зерноград

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе судьи Филимоновой В.В., единолично, при секретаре Анашкиной В.Г., рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Финансового управляющего ФИО1 - ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованное лицо: ФИО3 о признании незаконным решения Управления Росреестра о приостановке государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию права,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в суд с данным административным исковым заявлением, в котором указал следующее. Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А53- 37318/21 ФИО1 ович признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим ФИО1 утвержден Ц. Д.Н.

Имущество ФИО1 было реализовано на торгах, победителем признана ФИО3.

Административный Истец - финансовый управляющий ФИО1 овича ФИО2 сдал на государственную регистрацию Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 в отношении Лота№:

1/3 и 1/6 общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 559 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

1/3 и 1/6 общей долевой собственности жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 48.1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

1/2 общей долевой собственности Летней кухни (лит. Б) с кадастровым номером №, общей площадьщ 28,4 кв.м., год постройки 1977, расположенная по адресу: 

<

адрес>

1/2 общей долевой ^собственности Коридора к летней кухне (лит. б) общей площадью 4,3 кв.м., год^ лостройки 1977, расположенный по адресу: 

<

адрес>

1/2 общей долевой собственности Сарая (лит. В) с кадастровым номером №, общей площадью 5,0 кв.м., год постройки 1977 расположенный по адресу: 

<

адрес>

1/2 общей долевой собственности Гаража (лит. Г), общей площадью 29,6 кв.м., год постройки 1985 расположенный по адресу: 

<

адрес>

1/2 общей долевой собственности Коридора (лит. г) общей площадью 5,7 кв.м., год постройки 1985 расположенный по адресу: 

<

адрес>

1/2 общей долевой собственности Сарая (лит. Д) общей площадью 5,0 кв.м., год постройки 1969 расположенный по адресу: 

<

адрес>

1/2 общей долевой собственности Уборной (лит. Е) общей площадью 2,0 кв.м., год постройки 1985 расположенный по адресу: 

<

адрес>

1/2 общей долевой собственности Забора (дерев, штакет) общей площадью 15,98 кв.м., год постройки 2006 расположенный по адресу: 

<

адрес>

Цена договора - 51112 руб. 00 коп.

Однако Управление Росреестра по Ростовской области не зарегистрировало право собственности за покупателем (победителем торгов), уведомление о приостановлении или об отказе в государственной регистрации прав не направило в адрес финансового управляющего.

Полагая действия административного ответчика незаконными, указывая на то, что нотариальное удостоверение сделки по продаже недвижимого имущества с торгов не предусматривает нотариального удостоверения, не административный истец просит суд признать незаконным приостановление государственной регистрации административного ответчика, обязать административного ответчика осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрации прав на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД- 001/2024-62733908, № КУВД-001/2024-62733909, № КУВД-001/2024-62733910, № КУВД- 001/2024-62733911, истребовать у Административного ответчика решение по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001 /2024-62733908, № КУВД-001/2024-62733909, № КУВД-001/2024-62733910, № КУВД-001 /2024-6273 3911.

В судебное заседание Финансовый управляющий ФИО1 – Ц. Д.Н, и сам ФИО1 не явились, извещены о рассмотрении дела, финансовый управляющий подал заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в порядке ст.ст.150, 226 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие. 

В судебном заседании представитель административного ответчика – ФИО4, действующая на основании доверенности, административный иск не признала, просила в удовлетворении административного иска отказать. Поддержала представленные ранее возражения, согласно которым административным истцом пропущен срок обжалования, так как уведомление о приостановлении государственной регистрации датирован ДД.ММ.ГГГГ и срок обжалования указанного решении истек ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № зарегистрированы ограничения в виде запрета совершения регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП. При этом самостоятельное погашение регистрирующим органом записей об ограничении в ЕГРН не предусмотрено действующим законодательством. Также в ходе проведения правовой экспертизы документов государственным регистратором было выявлено, что в отношении сделок не соблюдена нотариальная форма сделки в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №, на объект недвижимости с кадастровым номером № не зарегистрировано право долевой собственности за ФИО1, указанное здание снято с государственного кадастрового учета с присвоением записи статуса «архивная». Изложенное, по мнению административного ответчика, подтверждает правомерность действий регистрирующего органа и ненадлежащий способ защиты, избранный административным истцом. 

Заинтересованное лицо – ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, в порядке ст.ст.150, 226 КАС РФ дело рассмотрено в ее отсутствие. 

Выслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 1 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ) суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 года № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», исходя из положений статьи 258 ГПК РФ, суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. 

Таким образом, для признания незаконными решений органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение таким решением прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Порядок государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества регулируется нормами Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации). 

В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Закон с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

7.1) схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с:

1) созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона;

2) образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10 части 5 настоящей статьи;

3) прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;

4) образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 настоящей статьи.

Согласно ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации, заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Статьей 26 названного Закона, установлен перечень условий, при которых возможно приостановление государственной регистрации объекта недвижимости.

Проверка юридической силы документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В силу требований Закона о регистрации, Управление Росреестра по Ростовской области обязано проводить правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.

В судебном заседании установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Ростовской области через МФЦ Даниловского района г. Москвы обратился ФИО1 в лице Ц. Д.Н. с заявлением о государственной регистрации прав, что подтверждается формами обращений по объектам недвижимости с кадастровыми номерами № и №. В данных формах указан способ получения документов в МФЦ по месту представления документов.

Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в связи с переходом права собственности на объект недвижимости датированы 23 и ДД.ММ.ГГГГ и в дальнейшем направлены участникам сделки Ц. Д.Н. и ФИО3 и содержат указание на невозможность осуществления регистрации в связи с ограничением наложенным постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству 73778/18/61049-ИП, несоблюдением нотариальной формы сделки, на объект недвижимости с кадастровым номером № не зарегистрировано право долевой собственности за ФИО1, указанное здание снято с государственного кадастрового учета с присвоением записи статуса «архивная». 

При этом Ц. Д.Н. с учетом заполненных форм обращения, вопреки доводам административного иска о том, что им не получены указанные уведомления, должен был самостоятельно получить уведомления в МФЦ по месту обращения. 

Материалами дела подтверждаются, доводы возражений административного ответчика об актуальности заперта совершения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №, а также о мо, что на объект недвижимости с кадастровым номером № не зарегистрировано право долевой собственности за ФИО1, указанное здание снято с государственного кадастрового учета с присвоением записи статуса «архивная».

Принимая решение о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий Управление Росреестра по Ростовской области исходило из того, что самостоятельно устранить указанные недостатки регистрационный орган не имеет правовых оснований и их наличие не позволяет осуществить государственную регистрацию сделки.

Данный вывод Управления Росреестра по Ростовской области является правильным и соответствующим положениям пункта 4 статьи 11.2 Земельного Кодекса РФ.

Согласно ч.ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 2 статьи 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

В соответствии с пунктом 1 статьи 127 указанного закона при принятии решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего в порядке, предусмотренном статьей 45 данного закона, о чем выносит определение. Указанное определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано.

Конкурсный управляющий действует до даты завершения конкурсного производства или прекращения производства по делу о банкротстве (пункт 2).

Согласно абзацу 5 пункта 2 статьи 213.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина; аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина могут быть наложены только в процессе по делу о банкротстве гражданина.

Административным истцом Финансовым управляющим ФИО1 Д.Н., при осуществлении своей профессиональной деятельности, при выявлении имущества должника, при включении его в конкурсную массу, при выставлении имущества на торги, при заключении сделки, при подаче документов для регистрации не удостоверился в снятии ограничений, наложенных постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству 73778/18/61049-ИП, а также не удостоверился в наличии зарегистрированных прав должника на долю в объекте недвижимости с кадастровым номером №

При проведении правовой экспертизы, установив, что указанные выше аресты и запреты вынесены после введения процедуры реструктуризации долгов гражданина и признания ФИО5 несостоятельной (банкротом), государственный регистратор пришел к правомерному выводу о наличии причин, препятствующих проведению государственной регистрации права собственности на спорные объекты.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра по Ростовской области о приостановлении государственной регистрации соответствует закону и не нарушает права и законные интересы административного истца. 

Исполнение государственным регистратором обязательных требований федерального закона не может характеризовать действия Управления Росреестра по Ростовской области как незаконные.

Доказательств того, что в данном случае при принятии решения были допущены подобные нарушения, административным истцом не представлено.

Вместе с тем суд отмечает, что в соответствии с подп. 40 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для приостановления регистрации является то, что при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности (за исключением случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. 

Таким образом требование органа о нотариальной форме сделки оформленной на основании публичных торгов не является правомерным, однако указанное само по себе не свидетельствует о незаконности приостановления регистрации при наличии иных оснований, достоверность которых установлена судом. 

Поскольку постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Зерноградскому и Кагальницкому районам Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству 73778/18/61049-ИП о запрете совершения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № может быть отменено самим судебным приставом-исполнителем или в судебном порядке при обжаловании действий (бездействия) указанного судебного пристава-исполнителя, а в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № необходимо решить вопрос о постановке его на регистрационный учет, суд приходит к выводу о том, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав и законных интересов. 

С учетом изложенного, давая оценку представленным сторонами доказательствам в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Действия Управления Росреестра по Ростовской области являются правомерными. 

В рассматриваемом случае, административными истцами не доказан факт нарушения их прав, свобод и законных интересов.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска Финансового управляющего ФИО1 - ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованное лицо: ФИО3 о признании незаконным решения Управления Росреестра о приостановке государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию права отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.В. Филимонова