2-3543/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 июня 2017 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

председательствующего судьи Ивановой М.А.,

при секретаре Ветчинове Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СК «Развитие» о признании недействительными условий договора, взыскании стоимости уменьшения цены договора, штрафа, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СК «Развитие» о взыскании денежной суммы в счет уменьшения цены договора в размере 43488,37 руб.; признании недействительным пункт 1.6 Договора участия в долевом строительстве № 

<

данные изъяты> в части «если в. результате окончательного определения общей площади объекта долевого строительства (по результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация»), площадь уменьшится, застройщик не возвращает Участнику стоимость излишне уплаченных средств». Требования мотивированы следующим.

<

дата> г. между сторонами заключен договор долевого участия в. строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство передать истцу объект долевого участия площадью 51,6 кв.м., тогда как согласно акту приема-передачи истцу передана квартира меньшей площади, а именно 50,28 кв.м., разница в площади составляет 1,32 кв.м., стоимость которой составляет 43488,37 руб., поскольку согласно договора цена квартиры составляет 1700000 руб., таким образом, цена одного кв.м. по договору составляет 32945,74 руб.

Досудебная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Изложенное является основанием для взыскания с ответчика вышеуказанных сумм. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, с ходатайством об отложении не обращалась, доказательств уважительности причин неявки не представила. В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, доводы и требования, изложенные в иске, поддержал, просил иск удовлетворить. Считает необоснованными доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, поскольку оспариваемые условия договора являются ничтожными, а не оспоримыми, соответственно срок исковой давности составляет 3 года, и он истцом не пропущен.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования считает необоснованными. Кроме того, заявила ходатайство о применении судом срока исковой давности, поскольку в соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет 1 год. В данном случае началом течения срока исковой давности является дата подписания договора участия в долевом строительстве, а именно 

<

дата> г. Следовательно, срок исковой давности на дату обращения истца в суд истек.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

<

дата> г. между ООО «СК «Развитие» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № 

<

номер>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Объектом долевого участия по договору определена двухкомнатная квартира № 33 планируемой площадью 51,6 кв.м. в составе трехэтажного многоквартирного жилого дома 

<

адрес> 

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 700 000 рублей (пункт 3.3 договора).

Оплата произведена ФИО1 в размере 1 700 000 руб. (передаточный акт от 19.09.2016).

<

дата> на основании акта о передаче объекта долевого строительства квартира, являющаяся предметом договора долевого участия в строительстве жилого дома, передана ответчиком ФИО1

<

дата> ФИО1 обратилась к ответчику с требованием о соразмерном уменьшения цены договора участия в долевом строительстве. Претензия оставлена без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами.

Взаимоотношения сторон регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон №214-ФЗ), а в части, им не урегулированном, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей".

Разрешая исковые требования о признании недействительным условий договора, взыскании с ответчика суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия суд приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 4 ФЗ №214 по договору участия в долевом строительстве застройщик обязан в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить, в данном случае, многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно части 4 статьи 4 ФЗ №214 договор участия в долевом строительстве должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Договором, заключенным между истцом и ответчиком, такой объект в соответствии с проектной документацией определен, определены размеры, площадь и состав помещения, имеется приложение к договору.

Пунктом 1.6 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что «Указанные выше площади Объекта долевого строительства являются проектными и могут отличаться от фактических площадей, установленных по результатам обмеров, проводимых органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда, после окончания строительства Жилой дом №1. Такие отличия не являются нарушением условий настоящего договора со стороны Застройщика. По окончании строительства площадь Объекта долевого строительства уточняется. Если в результате окончательного определения общей площади объекта долевого строительства (по результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация»), площадь увеличивается, Участник не производит доплату. Если в результате окончательного определения общей площади объекта долевого строительства (по результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация»), площадь уменьшится, застройщик не возвращает Участнику стоимость излишне уплаченных средств».

Согласно п. 3.1 договора цена квартиры определена по договоренности сторон и составляет 1 700 000 руб.

По мнению суда, вышеуказанные условия договора фактически освобождает застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора.

Пунктом 9 ст.4 ФЗ № 214 предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ № 214.

В силу п. 4 ст. 7 ФЗ № 214 условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Данная норма права корреспондирует с положениями пункта 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей", согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Запрет на ограничение ответственности для названных правоотношений вызван в первую очередь целью защиты прав экономически более слабой стороны договора - потребителя, гражданина.

В силу ст. 400 ГК РФ соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4 ст. 421 ГК РФ). В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК), в том числе свободой договоров.

Таким образом, договор с гражданином-потребителем не может содержать положения, освобождающие исполнителя от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Истец просит признать условия договора, предусмотренные п. 1.6 недействительными, которые позволяют ответчику в одностороннем порядке увеличить стоимость жилого помещения, противоречат действующему законодательству и нарушают права дольщика по Договору участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 1.6 договора участия в долевом строительстве от 

<

дата> площадь объекта долевого строительства является проектной и может отличаться от фактически построенной. При этом, цена договора изменению не подлежит

Согласно п. 3.1 договора цена квартиры определена по договоренности сторон и составляет 1 700 000 руб.

То есть, исходя из содержания п. 3.1 и 1.6 договора участия в долевом строительстве разница между общей проектной и фактической площадью квартиры сторонами не компенсируется.

Исследовав условия данного договора участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что положения п. 1.6 договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участника долевого строительства, предусмотренные ФЗ № 214 и Законом о защите прав потребителей, в том числе на соразмерное уменьшение цены договора.

Пунктом 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Недействительное (ничтожное) условие договора не влечет юридических последствий, предусмотренных данными условиями договора.

При этом суд принимает во внимание положения п. 1 ст. 4 ФЗ № 214, согласно которому к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства; а также п. 1 ст.7 ФЗ № 214, согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По условиям договора и в силу вышеуказанных положений ФЗ №214 застройщик обязан создать объект долевого строительства определенной площадью, которая должна соответствовать площади, указанной в договоре, и проектной документации.

Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства характеризуют качество объекта недвижимости. Цена объекта также определяется с учетом его площади.

Создание объекта долевого строительства, которое не соответствует по площади условиям договора и проектной документации является нарушением условий договора и проектной документации, ненадлежащим исполнением договора.

Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора дольщик имеет право требовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Аналогичные права потребителя предусмотрены и Законом РФ о защите прав потребителей (п.1 ст.29).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что условия, содержащиеся в указанном пункте 1.6 Договора от 

<

данные изъяты>, ограничивают право дольщика, предусмотренные ст.7 ФЗ №214 и п.1 ст.29 Закона РФ о защите прав потребителей на соразмерное уменьшение цены договора, и, по сути, освобождают застройщика от ответственности в случае, если объект долевого строительства построен меньшей площадью, чем предусмотрено проектной документацией и договором, при том, что цена договора также поставлена в зависимость от общей площади объекта долевого строительства. Указанные условия являются ничтожными без самостоятельного признания их таковыми.

В связи с чем доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности являются необоснованными, ходатайство не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общей срок исковой давности составляет три года.

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Из материалов дела следует, что, результаты обмеров БТИ стали известны истцу не позднее дня подписания акта приема-передачи квартиры, а именно 19.09.2016, с этого же дня у истца возникло право требования возврата излишне оплаченных денежных сумм, уменьшения цены договора, следовательно, срок исковой давности начал течь 20.09.2016 г. И в указанную же дату истцу стало известно, что условие п. 1.6 договора нарушает его права.

Таким образом, на день рассмотрения дела трехлетний срок исковой давности не истек.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности истцами не пропущен.

По условиям договора ответчик обязан построить и передать дольщику квартиру общей проектной площадью 51,6 кв.м. (49,82 кв.м. + (3,56 *0,5 с учетом площади лоджии/балкона с соответствующим понижающим коэффициентом)).

Как следует из передаточного акта и не оспорено ответчиком, ответчик построил квартиру меньшей общей площадью – 50,3 кв.м. (8,1 + 3,4 + 11,2 + 16,0 + 9,8 + 1,8 (3,6*0,5)), определенной в том же порядке, что указан в договоре, то есть застройщик ненадлежащим образом исполнил обязательство по созданию объекта долевого строительства, отступив от параметров объекта, указанных в проектной документации и договоре, на 1,3 кв.м. (51,6 – 50,3).

Такой порядок определения размера общей площади квартиры определен Правилами подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежития, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78 (далее по тексту Правила), приведенных в качестве обязательного приложения (Приложение №2) к СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (далее по тексту СНиП).

Согласно СНиП настоящие нормы и правила распространяются на проектирование жилых зданий высотой до 25 этажей включительно.

В соответствии с пунктом 2 Правил общую площадь квартир следует определять как сумму всех площадей этих помещений, а также лоджий, подсчитываемых с коэффициентом 0,5, балконов – 0,3.

Данное обстоятельство в силу части 2 статьи 7 Ф3 №214-Ф3, п.1 ст.29 Закона о защите прав потребителей дает истцу право требовать уменьшения цены договора, в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцу и общей площади жилого помещения, переданного ответчиком. 

Стоимость 1 кв.м. составляет 32945,74 руб., исходя из стоимости квартиры в 1 700000 руб. за 51,6 кв.м. Сумма соразмерного уменьшения цены договора составляет 42829,46 руб. (32945,74 * 1,3).

Суд не соглашается с произведенным истцом расчетом уменьшения цены договора, определения площади переданного объекта в связи с его несоответствием арифметическим правилам.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части признания вышеуказанного условия договора, а также соразмерного уменьшения цены договора, взыскав с ответчика в пользу 42829,46 руб.

В соответствии со ст.13 Закона о защите прав потребителей и п.46 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что в случае удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Досудебная претензия с предложением выплатить сумму в счет соразмерного уменьшения цены была ответчиком получена 

<

дата>, оставлена без удовлетворения.

Из смысла указанных п.46 и 47 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012г. № 17 следует, если после подачи иска его законные требования не были удовлетворены добровольно, суд взыскивает штраф, предусмотренный законом, в пользу потребителя. На основании изложенного, размер штрафа составляет 21414,73 руб. (42829,46 руб. *50%). Штраф не подлежит уменьшению, в связи с отсутствием заявлением ответчика о несоразмерности данной меры ответственности допущенного нарушению.

В силу ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден в размере 1484,88 руб. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО1 к ООО «СК «Развитие» о признании недействительными условий договора, взыскании стоимости уменьшения цены договора, штрафа удовлетворить. 

Признать недействительным условие договора участия в долевом строительстве № 

<

данные изъяты> г. в части «если в результате окончательного определения общей площади объекта долевого строительства (по результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация»), площадь уменьшится, застройщик не возвращает Участнику стоимость излишне уплаченных средств».

Взыскать с ООО «СК «Развитие» в пользу ФИО1 в счет уменьшения цены договора 42829,46 руб., штраф за не удовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере 21414,73 руб.

Взыскать с ООО «СК «Развитие» в доход местного бюджета муниципального образования «город Ижевск» государственную пошлину в размере 1484,88 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено председательствующим 13.06.2017.

Председательствующий судья М.А. Иванова