Дело № 3а-127/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 февраля 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при ведении протокола

помощником судьи Осиповой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Афипский нефтеперерабатывающий завод» (далее по тексту – ООО «Афипский НПЗ») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, 

установил:

ООО «Афипский НПЗ» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 

<

...>.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает земельный налог, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению земельного налога.

3 февраля 2020 года в судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, просил удовлетворить административное исковое заявление, установить рыночную стоимость спорного земельного участка в соответствии с результатами проведенной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица – администрации Афипского городского поселения Северского района, ФИО2, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных в административном исковом заявлении требований, просила назначить повторную судебную экспертизу.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

В ходе подготовки по административному делу представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края, Огиди О.М.И., действующим на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, содержащий просьбу о вынесении по делу законного и обоснованного решения.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Проверив доводы административного искового заявления, заслушав пояснения представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона. 

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 

<

...>.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость спорного земельного участка определена уполномоченным органом по состоянию на 

<

...> в размере 23121889 рублей 04 копеек.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимого имущества, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Федеральная кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 

<

...> верной датой определения кадастровой стоимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 

<

...>.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости № 

<

...> от 

<

...>, подготовленного ООО «Легал Сервис», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> составляет 8208000 рублей.

Данный отчет об оценке предоставлялся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Комиссия). 

Решением Комиссии 

<

...> от 

<

...>, вступившим в законную силу, установлено несоответствие указанного отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям о содержании и описании в отчете информации, установленным федеральными стандартами оценки. В данном решении изложено детальное описание названных нарушений.

В связи с чем, заявление ООО «Афипский НПЗ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отклонено.

Согласно решению Комиссии 

<

...> от 

<

...> в отчете об оценке рыночной стоимости спорного объекта допущены следующие нарушения.

Оценщиком произведен некорректно анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект (страница 54, таблица № 6 отчета об оценке). Ряд объектов в анализе рынка не относится к сегменту рынка, к которому принадлежит земельный участок, так как имеют другой вид разрешенного использования, несопоставимый размер площади (нарушение п.11«в» ФСО № 7). Основные выводы по анализу сегменты рынка, к которому принадлежит объект оценки, неверны (п.11«д» ФСО №7).

На странице 71-72 отчета об оценке в таблице № 8 отсутствует корректировка на наличие (отсутствие) железнодорожной ветки, тупика (нарушение п. 22«е» ФСО №7).

Вышеуказанные нарушения могли существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, а также свидетельствуют о том, что отчет об оценке от 

<

...> составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не отражает действительную рыночную стоимость данного объекта. 

Таким образом, принимая во внимание положения части 2 статьи 61, частей 1-4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их нормативной взаимосвязи, суд пришел к выводу, что указанный отчет об оценке является недопустимым доказательством по административному делу.

Учитывая данные обстоятельства, вступившее в законную силу решение Комиссии, значительную разницу между размером кадастровой стоимости, утвержденной уполномоченным органом и определенной оценщиком ООО «Легал Сервис» (65%), а также тот факт, что вышеназванный отчет об оценке подготовлен по заказу ООО «Афипский НПЗ» на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>. В связи с чем, определением суда от 15 ноября 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы 

<

...> от 

<

...>, выполненной ООО «Независимый Центр Оценки и Экспертизы», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 

<

...> определена в размере 13900970 рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт ФИО3 предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. У нее имеется длительный стаж экспертной работы, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, Региональном союзе судебных экспертов, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Заключение экспертизы состоит из вводной и исследовательской части, включая выводы по поставленному на разрешение эксперта вопросу. В нем содержится вся необходимая информация, предусмотренная Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», а именно, сведения о квалификации эксперта, дата проведения и характер экспертизы, задание на оценку. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и определен сегмент рынка, к которому относится спорный земельный участок, детально расписано проведенное ею исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный перед ней вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход и метод прямого сравнительного анализа продаж. Такой выбор эксперта является мотивированным и корректным.

Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование и соответствует ФСО-1, в котором определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и положений, содержащихся в ФСО-1 и ФСО-7, при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.

Оценщиком соблюдены данные требования действующего законодательства, ею подобраны 4 объекта-аналога, информация о которых приведена в таблице №3.

Из таблицы № 4 расчета рыночной стоимости объекта экспертизы следует, что объекты-аналоги сопоставлялись со спорным земельным участком по следующим единицам сравнения: местоположению, цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участков, функциональному использованию участков, наличию инженерных коммуникаций, а также по транспортной доступности.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

Так, в заключении эксперта принята поправка на торг, произведены корректировка на площадь и вид права, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Эксперт привела все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отразила порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных ею.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 

<

...> составляет 13900970 рублей.

Доводы представителя заинтересованного лица – администрации Афипского городского поселения Северского района, ФИО2, относительно порочности судебной экспертизы, ввиду того, что экспертом применен неверный вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, являются необоснованными, в ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения.

Так, ФИО2 ссылалась на то, что согласно сведениям справочно-информационного ресурса «Публичная кадастровая карта» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» вид разрешенного использования спорного земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства.

Вместе с тем, в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 

<

...> на спорный земельный участок в графе «вид разрешенного использования» указано «под строительство выставочных железнодорожных путей не общего пользования».

Сведения об объектах недвижимости должны содержаться в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 1 части 2 статьи 7, часть 1 пункт 26 части 4 и пункт 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и предоставляются, в том числе, в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости (часть 6 статьи 62 этого же федерального закона). 

С учетом данных законодательно закрепленных положений, вид разрешенного использования земельного участка не может подтверждаться данными публичной кадастровой карты, если эти сведения противоречат информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости. Суд также учитывает, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, обладают качеством публичной достоверности. В свою очередь, информация, размещенная на публичной кадастровой карте, такими качествами не обладает. Кроме этого, аналогичная правовая позиция подтверждается судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации (например, Апелляционное определение от 17 апреля 2019 года № 5-АПА19-22).

Таким образом, доводы представителя заинтересованного лица о порочности заключения судебной экспертизы, в связи с применением неправильного вида разрешенного использования спорного земельного участка, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в неправильной примененной методики оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы не установлено, в связи с чем, в удовлетворении ходатайства представителя заинтересованного лица отказано, о чем вынесено определение суда в судебном заседании от 3 февраля 2020 года.

Также суд исходит из того, что органом, утвердившим оспариваемую кадастровую стоимость – департаментом имущественных отношений Краснодарского края, выступающим административным ответчиком по делу, а также Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств о его порочности не представлено, сведений о несогласии с ними либо с размером определенной рыночной стоимостью земельного участка материалы дела не содержат. 

Доказательств того, что рыночная стоимость является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы от 

<

...>, никем из лиц, участвующих в деле, суду не представлено.

Доводы, содержащиеся в отзыве департамента имущественных отношений Краснодарского края, сводятся к тому, что при установлении оспариваемой кадастровой стоимости не допущено каких-либо ошибок. Также в данной позиции содержится формальная ссылка на то, что, по мнению, департамента, нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:26:0201000:878 является недоказанным. Вместе с тем, вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным ответчиком не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые он ссылается.

Ссылки в отзыве департамента имущественных отношений Краснодарского края на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05 июля 2016 года № 15-П не свидетельствуют о незаконности установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>. Трактование отдельных положений данного постановления в разрыве от конкретных установленных обстоятельств по административному делу, не дает правильной оценки их содержания. 

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П и от 05 июля 2016 года № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края, содержащийся в отзыве на административное исковое заявление, о снижении поступлений в бюджет доходов в связи с уменьшением размера арендной платы не заслуживает внимания, поскольку не основан на законе. Кроме этого, спорный земельный участок находится в собственности у административного истца, арендные платежи он не уплачивает. Более того, административный ответчик право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости не оспаривал.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам заключения судебной экспертизы от 

<

...>.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Положения статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 

<

...>, в Комиссию – 

<

...>. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 

<

...>.

Согласно абзацу 4 части 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. 

С учетом приведенной правовой нормы, а также принимая во внимание дату внесения кадастровой стоимости спорного земельного участка – 

<

...>, установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежит применению именно с указанной даты, которая и является началом применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, а также была предметом оспаривания по рассматриваемому административному иску. Аналогичная позиция по установлению рыночной стоимости объектов налогооблажения изложена в письме Федеральной налоговой службы от 

<

...> № 

<

...> «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 

<

...>».

Таким образом, в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

...> следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости с 

<

...> и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований и их уточнение, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Афипский нефтеперерабатывающий завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

...> в размере 13900 970 (тринадцать миллионов девятьсот тысяч девяносто семьдесят) рублей, на период с 

<

...> и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> считать 

<

...>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 февраля 2020 года.

Судья: