УИД 31RS0009-01-2025-000211-41 дело № 2-185/2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июля 2025 г. г. Грайворон

Грайворонский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Белашовой Л.П.,

при секретаре Елистратовой А.А., 

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 - адвоката Власенко О.А.,

представителя Управления социальной защиты населения администрации Грайворонского муниципального округа Белгородской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО3 и наследственному имуществу ФИО6 о расторжении договора купли-продажи,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском ФИО5, ФИО3 и наследственному имуществу ФИО6 о расторжении договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований сослался на то, что он являлся собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

04.08.2015 г. он заключил с ответчиками договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу. Согласно п. 6 договора расчет между сторонами должен был быть произведен в следующем порядке: сумма денежных средств за земельный участок в размере 5000 рублей должна была быть оплачена покупателями из собственных средств в день подписания договора, а сумма денежных средств в размере 455 000 рублей за жилой дом оплачивается покупателями из заемных средств, предоставляемых ФИО6 кредитным потребительским кооперативом «Щит», не позднее 40 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности. Однако ответчики расчет по договору купли-продажи не произвели и 19.08.2015 г. с ними было заключено Соглашение о расторжении договора. Документы на домовладение были возращены истцу, и в силу своей юридической неграмотности он посчитал, что этого достаточно для расторжения договора.

При обращении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, выяснилось, что договор купли-продажи от 04.08.2015г. был зарегистрирован и в настоящее время собственниками домовладения являются ответчики по делу.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 04.08.2015г. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Применить последствия расторжения договора купли – продажи от 04.08.2015г. Прекратить право общей долевой собственности на 1/3 долю в праве собственности за каждым: ФИО5, ФИО3, ФИО6 на вышеуказанные - жилой дом и земельный участок. Признать право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, за истцом.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 исковые требования поддержали.

Истец ФИО1 суду пояснил, что оформлением сделки занималась его супруга. После того как стало ясно, что сделка не состоится, они подписали с ФИО6 соглашение о расторжении договора, она ему возвратила все правоустанавливающие документы на дом. С того времени он считал себя полноправным собственником дома. В силу своей юридической неграмотности не обратился в Росреестр для аннулирования сделки. Согласно условий договора в день его подписания, покупатель должна была передать в счет частичной уплаты за имущество 5000 рублей, он эту сумму готов возвратить ответчикам.

Представитель истца ФИО2 суду пояснила, что после того как сторонами было подписано Соглашение о расторжении договора купли-продажи, истец продолжил пользоваться недвижимым имуществом как своим собственным, у него имелись ключи, документы. В марте 2025 г., обратившись в паспортно-визовую службу, истец узнал, что не является собственником домовладения, а право собственности зарегистрировано за ответчиками. При обращении в кооператив «Щит», истцу пояснили, что договор займа с ФИО6 заключен не был, обременение снято. Полагала иск подлежащим удовлетворению.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен путем направления электронного заказного письма, которое возвращено в адрес суда с отметкой «истек срок хранения». Также уведомлен телефонограммой 24.07.2025 г. Суду предоставил заявление о признании исковых требований и рассмотрении дела без его участия (л.д.133-134). 

Ответчик ФИО3 и его законный представитель в судебное заседание не явились, извещены посредством направления электронного заказного письма по месту регистрации, которое возвращено в адрес суда с отметкой истек срок хранения. Судом в качестве представителя ответчика ФИО3 назначен адвокат Власенко О.А., которая возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель органа опеки и попечительства (УСЗН администрации Грайворонского муниципального округа) ФИО4 полагала исковые требование подлежащими удовлетворению. Суду пояснила, что ФИО6 имела намерение приобрести жилье с использование средств материнского капитала, которые она хотела направить на погашение кредита, выданного кооперативом «Щит». Поскольку ФИО6 не был предоставлен займ, жилье не приобретено, средства материнского капитала до настоящего времени числятся за ФИО6

Представитель третьего лица Кредитного потребительского кооператива «Щит» уведомленный сообщением, доставленным по электронной почте 15.07.2025г. (л.д.111-113) предоставил суду ходатайство о рассмотрении дела без его участия. Указал, что никаких обязательств между кооперативом и ФИО6 нет, поскольку кредит ей не выдавался, обременение в виде ипотеки со спорных объектов недвижимого имущества ими снято (л.д.114).

Суд, выслушав стороны, исследовав в судебном заседании обстоятельства, по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов гражданского дела, ФИО1 являлся собственником земельного участка, жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом Грайворонского нотариального округа 24 ноября 2010 г. (л.д.133).

4 августа 2015 года между ФИО1, выступающего в качестве продавца, и ФИО6, ФИО5 и ФИО3, выступающими в качестве покупателей, заключен договор купли-продажи жилого дома, земельного участка, по условиям которого продавец передает в общую долевую собственность, а покупатели обязуются принять в общую долевую собственность по одной третьей каждому:

- земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 5 000 рублей, категория земель – земли населенных пунктов, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства;

- жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 29,6 кв.м.

Согласно пункту 4 договора от 04 августа 2015 года покупная цена земельного участка составляет 5 000 рублей, жилого дома – 455 000 рублей.

Покупатель обязался оплатить сумму, указанную в пункте 4 договора за земельный участок в размере 5 000 рублей из собственных средств в день подписания договора. Сумма денежных средств в размере 455 000 рублей за жилой дом, оплачивается покупателями из заемных средств, предоставляемых ФИО6 Кредитным потребительским кооперативом «ЩИТ» в соответствии с договором займа № № от 04 августа 2015г. не позднее 40 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемые по настоящему договору объекты недвижимости в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (л.д.9).

Сторонами составлен передаточный акт на указанное недвижимое имущество 04.08.2015г., согласно которого жилой дом и земельный участок переданы продавцом и приняты покупателями (л.д.12-13).

Право собственности ответчиков ФИО6, ФИО5 и ФИО3 на указанное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 10 августа 2015 г., что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.16-23).

Как усматривается из выписок из ЕГРН на указанные объекты недвижимого имущества наложено обременение в виде ипотеки в пользу Кредитного потребительского кооператива граждан «Щит».

В силу того, что покупателями по договору была внесена плата только за земельный участок в размере 5 000 рублей, а денежные средства в размере 455 000 рублей в счет оплаты за жилой дом, продавцу уплачены не были, стороны 19 августа 2015 года заключили Соглашение о расторжении договора купли-продажи от 04.08.2015г. (л.д. 14-15, 49-50).

Как следует из пояснений истца и его представителя, в силу юридической неграмотности истец посчитал достаточным подписание Соглашения о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка и продолжил пользоваться недвижимым имуществом как своим собственным до марта 2025 года, пока не узнал, что право собственности ему не принадлежит. Право собственности зарегистрировано за ответчиками по делу на праве общей долевой собственности по 1/3 доли в праве за каждым.

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 17 марта 2025 г. № № усматривается, что 04.03.2025 года ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, в обоснование которого предоставил Соглашение о расторжении договора купли-продажи от 19.08.2015г., на что получил отказ в регистрации. В обоснование отказа Управление Росреестра указало, что Соглашение не содержит ссылки на наличие обременения в виде ипотеки, согласие залогодержателя – Кредитного потребительского кооператива «Щит» на переход права в отношении указанных объектов недвижимости на государственную регистрацию им не представлено, одним из участников договора купли-продажи является несовершеннолетний гражданин, и без разрешения органов опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним, не регистрируются (л.д.26-28).

Согласно ответа Кредитного потребительского кооператива «Щит» на досудебную претензию истца, договор займа с ФИО6 заключен не был, денежные средства в размере 455 000 рублей за жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ей не перечислялись (л.д.29). 

На досудебные требования от 08 апреля 2025г., направленные в адрес ответчиков по месту их регистрации с предложением оформить надлежащим образом Соглашение о расторжении договора купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестере, ответов не поступило (л.д.30-36).

Из ответа Кредитного потребительского кооператива «Щит» на запрос суда следует, что 04.08.2015г. с ФИО6 был заключен предварительный договор займа № № от 04.08.2015г. на приобретение жилого дома с возможностью погашений займа материнским капиталом. Но денежные средства кооператив ФИО6 не предоставил, договор займа расторгнут и аннулирован. Обременения с объектов недвижимости кооперативом сняты, что подтверждается уведомлением о погашении регистрационной записи об ипотеке от 23 июня 2025 года (л.д.114,115,116).

Отсутствие обременений в отношении спорного недвижимого имущества усматривается из выписок из ЕГРН от 26.06.2025г. (л.д.51-60).

Ответчик ФИО6 умерла 19 августа 2022 года (свидетельство о смерти № выдано 24.08.2022г. 95000040 Отдел №1 Управления ЗАГС по Орехово-Зуевскому городскому округу и городскому округу Электрогорск л.д.37).

В наследство после ее смерти никто не вступал, что следует из ответов нотариусов Грайворонского нотариального округа (л.д.73,75).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Как разъяснено пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзацы 3 и 4).

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является недоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателями, суд исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец не получил большую часть определенной условиями договора денежной суммы за проданное имущество в размере 455 000 рублей, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора и влечет возникновение у продавца права на расторжение такого договора купли-продажи.

Из установленных судом обстоятельств следует, что просрочка со стороны ответчика возникла с 20 сентября 2015 года и сохраняется до настоящего времени.

Установив, факт существенного нарушения покупателем условий достигнутого соглашения об уплате покупной цены, суд приходит к выводу о наличии достаточных правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04 августа 2015, заключенного между сторонами спора, и возвращении спорного недвижимого имущества в его собственность.

Как установлено в абзаце 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункте 5 постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 06 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора", если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Рассматривая вопрос о расторжении договора купли-продажи жилого дома, земельного участка от 04 августа 2015 года и, установив предусмотренные статьями 1102, 1104 ГК РФ основания для возврата переданного покупателю имущества, суд полагает необходимым одновременно рассмотреть вопрос о возврате покупателям уплаченной денежной суммы за переданное продавцом недвижимое имущество, поскольку сохранение части покупной цены у продавца после возврата ему переданного покупателю имущества означало бы нарушение согласованной между сторонами эквивалентности встречных предоставлений.

Последнее означает, что при расторжении договора по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, суд должен урегулировать вопрос о возврате покупной цены или ее части независимо от предъявления покупателем соответствующего требования.

При таких обстоятельствах с ФИО1 в пользу ФИО5 и ФИО3 подлежит взысканию уплаченные ими денежные средства по договору в размере 5 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО3 и наследственному имуществу ФИО6 о расторжении договора купли-продажи, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 29,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный 4 августа 2015 года между ФИО1 и ФИО6, ФИО5 и ФИО3.

Прекратить право общей долевой собственности на 1/3 долю в праве собственности на жилой дом, общей площадью 29,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> за ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт №.).

Прекратить право общей долевой собственности на 1/3 долю в праве собственности на жилой дом, общей площадью 29,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> за ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №.).

Прекратить право общей долевой собственности на 1/3 долю в праве собственности на жилой дом, общей площадью 29,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (свидетельство о рождении №).

Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт № СНИЛС №) на жилой дом, общей площадью 29,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 5 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №., СНИЛС №) в пользу ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (свидетельство о рождении №, №) денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи, в размере 5 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Грайворонский районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 01 августа 2025 г.

Судья Л.П. Белашова