УИД 61OS0000-01-2024-000700-22

дело № 3а-403/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 августа 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., 

при ведении протокола помощником судьи Гайденко Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Дельта» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 апреля 2024 г. № ОРС-61/2024/000291 и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дельта» (ООО «Дельта») обратилось в суд указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 92 206 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Кадастровая стоимость участка, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки, по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 51 205 680,04 руб., что не соответствует рыночной стоимости. Согласно отчету № 3/3 от 20 февраля 2024 г., выполненному ООО «Межрегиональный центр экономических исследований», рыночная стоимость участка по состоянию на 25 января 2024 г. составила 29 229 302 руб. Представитель ООО «Дельта» обращался в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Решением № ОРС-61/2024/000291 от 3 апреля 2024 г. в удовлетворении данного заявления отказано. 

Просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000291 от 3 апреля 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной в размере 29 229 302 руб., по состоянию на 25 января 2024 г.

В судебном заседании, назначенном на 1 августа 2024 г. объявлен перерыв.

После перерыва, 6 августа 2024 г., представитель ООО «Дельта» ФИО3, действующий по доверенности, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация Горняцкого сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области.

Представители ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ППК «Роскадастр», минимущества Ростовской области, администрации Горняцкого сельского поселения в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии. 

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, изучив письменные материалы административного дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ» которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 г. № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено судом из выписки из ЕГРН, ООО «Дельта» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 92 206 кв.м, категория земель – Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – Под промышленные предприятия, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 21 мая 2024 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 г. подлежащая применению с 1 января 2023 г., определена в размере 51 205 680,04 руб. (л.д.24 т.1).

6 марта 2023 г. ООО «Дельта» обратилось в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной.

К указанному заявлению был приложен отчет № 3/3 от 20 февраля 2024 г. выполненный оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ФИО1. об оценке рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 25 января 2024 г. в размере 29 229 302 руб.

3 апреля 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000291 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Согласно разделу V указанного решения, причинами к отказу послужили допущенные в отчете № 3/3 нарушения следующих норм: пп. б п. 11, п. 30, пп. б п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пп. 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)». 

В решении ГБУ РО указано, что нарушения, допущенные в процессе оценки, использованных объектах-аналогах и в примененных корректировках, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

17 мая 2024 г., с соблюдением трехмесячного срока установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ, представитель ООО «Дельта» обратился в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, установления рыночной стоимости земельного участка, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 1220-Э/2024 от 17 июля 2024 г., отчет №3/3 об оценке земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки; при составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе частично подтверждаются нарушения, перечисленные в решении государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 апреля 2024 г. № ОРС-61/2024/000291. 

Экспертом определено, что в отчете допущены нарушения положений ст. 11 Закона об оценочной деятельности, п. 7 ФСО VI, п. 22 в, п. 11 ФСО №7, п.8 ФСО VI. Установлено, что отсутствует адрес саморегулируемой организации оценщика, не отражен анализ соответствия/отличия прочих объектов, выявленных на открытом рынке, по указанным параметрам, указаны источники информации в виде ссылок, по части из которых страницы не найдены; при описании местоположения объекта оценки отсутствуют ссылки на источник получения информации; неверно определено разрешенное использование аналогов; в разделе 12.4. «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» отсутствуют интервалы значений факторов, ссылки на источник получения информации; оценщиком не проанализирована в полной мере информация по аналогам, не применена корректировка на наличие строений.

В ходе анализа нарушений, указанных в решении ГБУ РО от 3 апреля 2024 г. № ОРС-61/2024/000291 экспертом установлено, что нарушения, перечисленные в п. 5.1 решения не подтверждаются, нарушения, перечисленные в п. 5.2 решения подтверждаются полностью, а указанные п. 5.3 и п. 5.4 - частично.

Экспертом указано, что информация, представленная в отчете об оценке, не соответствует требованиям существенности, достоверности и достаточности; требования законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации не соблюдены; допущенные нарушения не позволяют судить о достоверности результата рыночной стоимости объекта оценки и могут оказывать влияние на определение итоговой величины его рыночной стоимости, полученной в рамках отчета №3/3.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, сделанные на его основе выводы, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. 

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Дельта» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной в соответствии с отчетом № 3/3.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем, разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 3/3 требованиям закона не отвечает и не может быть положен в основу решения по данному требованию. Тогда как заключение судебной экспертизы № 1220-Э/2024 содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

При определении рыночной стоимости земельного участка судебным экспертом произведено описание объекта экспертизы на основании документов из материалов дела, проведен анализ информации и установлены его общие характеристики. 

Принимая во внимание ретроспективный характер производимой оценки земельных участков, осмотр земельного участка экспертом признан нецелесообразным, обзор местоположения и окружения исследуемого земельного участка проведен с помощью интернет-источника.

Отказ от осмотра земельного участка не противоречит требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», предписывающего проводить осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. При ретроспективной дате оценки в рассматриваемом случае осмотр объекта не является подтверждением его состояния на дату оценки и не может поставить под сомнение достоверность результатов оценки.

Экспертом установлено, что участок расположен в Белокалитвинском районе Ростовской области, в Горняцком сельском поселении Белокалитвинского района. Окружение исследуемого земельного участка представлено земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения и категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения».

Согласно карте градостроительного зонирования «Горняцкого сельского поселения Белокалитвинского района», исследуемый земельный участок относится к зоне производственных предприятий III-V классов опасности (П.2.). Зона производственных предприятий III-V классов опасности выделена для обеспечения правовых условий формирования территорий, на которых осуществляется производственная деятельность.

В соответствии с классификацией, представленной в Справочнике оценщика недвижимости – 2022 под редакцией ФИО4, определен сегмент рынка, к которому относится участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - под индустриальную застройку, сделан вывод о средней цене продажи и интервале значения цен. 

Определяя рыночную стоимость, эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, от применения доходного и затратного подхода эксперты мотивированно отказались. 

В качестве единицы сравнения были использованы данные о стоимости предложения за 1 кв.м.

Экспертом отобрано четыре объекта-аналога, относящихся к одному с объектом исследования сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам, наиболее схожих по основным характеристикам (таблица № 17). 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Каждый сравниваемый объект-аналог проанализирован на основании всех характеристик, произведены необходимые корректировки стоимости. Применены корректировки на условия рынка (скидка к ценам предложений и динамика сделок на рынке), месторасположение относительно расстояния до облцентра, местоположение относительно автомагистралей, форму участка, обеспеченность инженерными сетями, площадь (Таблица № 18).

Количество примененных корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом по состоянию на 25 января 2024 г. в размере 34 946 000 руб.

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в нем нарушений, лишающих заключение доказательственного значения, не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы не представлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25 января 2024 г. в соответствии с экспертным заключением № 1220-Э/2024.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 6 марта 2024 г.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, то судебные расходы по оплате судебной экспертизы возлагаются на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг и счет на сумму 85 000 рублей (л.д. 106-107 т.1). Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 85 000 рублей (платежное поручение № 191 от 17 июня 2024 г. л.д. 90 том 1). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Дельта» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Дельта» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000291 от 3 апреля 2024 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 92 206 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории Земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – «Под промышленные предприятия», по состоянию на 25 января 2024 г., в размере его рыночной стоимости 34 946 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 6 марта 2024 г.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Дельта» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу (платежное поручение № 191 от 17 июня 2024 г.), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду на счет общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 85 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 8 августа 2024 г.

Судья О.В.Журба