Дело № 2-2419/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 июля 2017 г. г.Ростов-на-Дону 

Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Ляшовой А.А.

при секретаре Мазурантовой И.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы, уплаченной по предварительному договору, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Ворошиловский районный суд ... с иском к ФИО2 о взыскании денежной суммы, уплаченной по предварительному договору, взыскании неустойки.

В обоснование заявленных требований указано, что ...г. ФИО1 заключил с ответчиком предварительный договор купли - продажи №. Согласно п. 1.1 договора стороны обязуются на условиях, предусмотренных настоящим договором, заключить договор купли-продажи доли домовладения, расположенного по адресу: .... Доля домовладения представляет собой жилое помещение № общей площадью 33,7 кв.м, расположенное на четвертом этаже, секция №. В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора «цена доли домовладения по основному договору составит 770 000 рублей. Сумма окончательная, и изменению не подлежит». Указанная в п. 2.1 сумма вносится покупателем в счет обеспечения заключения основного договора в момент подписания настоящего договора. Согласно п. 3.1 договора продавец обязуется получить свидетельство о государственной регистрации права на возводимое домовладение в 1 квартале 2011г. Стороны обязуются на условиях настоящего договора заключить основной договор в течение 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности в соответствии с действующим законодательством. Обязательства по оплате объекта - доли в домовладении жилого помещения № общей площадью 33,7 кв.м, расположенное на 4-м этаже, секция № истцом выполнены добросовестно и оплата произведена в размере 770 000 рублей, то есть в полном объеме, что подтверждается распиской от ... В настоящее время приостановлено строительство домовладения по адресу: ..., основной договор не заключен и квартира до настоящего времени истцу не предоставлена, не передана и денежные средства, уплаченные истцом, не возвращены. Дополнительное соглашение между ними не заключалось. ... истцом направлена претензия с требованием считать предварительный договор купли-продажи от ...г. расторгнутым и вернуть уплаченную денежную сумму в размере 770 000 рублей в срок до ... Однако до настоящего времени ответчиком не возвращена указанная сумма.

Таким образом, истец просил суд признать предварительный договор купли-продажи от ..., заключенный между истцом и ФИО2, расторгнутым, взыскать в его пользу с ответчика уплаченные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 770 000 рублей, неустойку в размере 273 350 рублей, компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей, штраф, предусмотренный п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В порядке ст.39 ГПК РФ представитель истца, действующая на основании доверенности, ФИО3 уточнила заявленные требования, просила суд признать предварительный договор купли-продажи от ..., заключенный между истцом и ФИО2, расторгнутым, взыскать в его пользу с ответчика уплаченные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 770 000 рублей, неустойку в размере 508 200 рублей, компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей, штраф, предусмотренный п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела должным образом извещен, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Дело рассмотрено отсутствие истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца, действующая на основании доверенности, ФИО3 в судебном заседании требования уточненного искового заявления поддержала, просила удовлетворить. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о слушании дела должным образом извещен, о причинах неявки суд не уведомил. Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности и ордера, в судебном заседании уточненные исковые требования не признала, просила в иске отказать, представила письменный отзыв на иск, пояснила, что в 2011 году между сторонами заключен договор купли-продажи на ... по адресу: ..., однако в связи с тем, что изменилась нумерация квартир, в договоре указан номер ..., заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 ст. 435 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 названного Постановления.

Данные разъяснения не признаны утратившими силу и не вступают в противоречие с иными правовыми позициями высших судебных инстанций, в том числе с разъяснением, приведенным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которому к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В судебном заседании достоверно установлено, что ...г. ФИО1 заключил с ФИО2 предварительный договор купли - продажи № (л.д.6).

Согласно п. 1.1 договора стороны обязуются на условиях, предусмотренных настоящим договором, заключить договор купли-продажи доли домовладения, расположенного по адресу: .... Доля домовладения представляет собой жилое помещение № общей площадью 33,7 кв.м, расположенное на четвертом этаже, секция №. 

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора цена доли домовладения по основному договору составит 770 000 рублей. Сумма окончательная, и изменению не подлежит. Указанная в п. 2.1 сумма вносится покупателем в счет обеспечения заключения основного договора в момент подписания настоящего договора. 

Согласно п. 3.1 договора продавец обязуется получить свидетельство о государственной регистрации права на возводимое домовладение в 1 квартале 2011 ... обязуются на условиях настоящего договора заключить основной договор в течение 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из пояснений представителя истца, обязательства по оплате объекта - доли в домовладении в виде жилого помещения № общей площадью 33,7 кв.м, расположенного на четвертом этаже, секция №, истцом выполнены добросовестно и оплата произведена в размере 770 000 руб., то есть в полном объеме, что подтверждается распиской от ... (л.д.7).

Строительство домовладения по адресу: ..., основной договор не заключен и квартира до настоящего времени истцу не предоставлена, не передана и денежные средства, уплаченные истцом, не возвращены. Дополнительное соглашение между сторонами не заключалось. 

... истцом направлена претензия с требованием, считать предварительный договор купли-продажи от ...г. расторгнутым и вернуть уплаченную денежную сумму в размере 770 000 рублей в срок до ...г. (л.д.9-10).

Однако до настоящего времени ответчиком указанная сумма не возвращена. 

... между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи ..., общей площадью 29,6 кв.м., расположенную на 4 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: ... (л.д.53-54).

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО1 (л.д.55).

Согласно пояснениям ответчика, ... стороны заключили предварительный договор № (далее - предварительный договор). Согласно п.1.1. предварительного договора стороны обязуются на условиях, предусмотренных настоящим договором, заключить до ... договор купли-продажи (далее - «основной договор») доли домовладения (далее - «доля домовладения»), расположенного по адресу: Россия, .... Доля домовладения представляет собой жилое помещение № общей площадью 33,7 кв.м., расположенное на 4-м этаже, секция №. 

Основанием для предъявления искового заявления по данному делу являлось якобы то, что Основной договор не был заключен, квартира истцу не предоставлена и не передана. Однако данные обстоятельства не соответствуют действительности.

Истцом и ответчиком был заключен основной договор - договор купли-продажи жилого помещения от ... 

Согласно п.1.1 основного договора продавец передает, а покупатель принимает в собственность недвижимое имущество: ..., общей площадью 29,6 кв.м., расположенную на четвертом этаже пятиэтажного дома, находящегося по адресу: Россия, ..., в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. 

Указанный основной договор заключен именно во исполнение предварительного договора. Жилые помещения, указанные в п.1.1 основного договора и в п.1.1 предварительного договора (далее — отчужденное жилое помещение), представляют собой один и тот же объект, что подтверждается следующим. 

Квартира №, переданная ответчиком истцу по основному договору, находится в той же секции, которая предусмотрена предварительным договором относительно ....

Изначально под строительство секций многоквартирного дома, в котором, в частности, находится ... (108), принадлежащая истцу, выделялся земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2309 кв.м. Указанному земельному участку был присвоен адрес - ....

Впоследствии, а именно - ... из указанного земельного участка было образовано 2 земельных участка с кадастровыми номерами № 

По данным публичной кадастровой карты земельному участку с № присвоен адрес: ..., а земельному участку с КН № - адрес: .... 

На каждом из образованных земельных участков возведены строения, в частности:

1) В 2009 г. на земельном участке с № (...) - многоквартирный №. Именно в указанном доме находится ..., право собственности на которую зарегистрировано за истцом (по данным выписки из ЕГРН от ..., предоставленной ответчиком ранее, учитывая указанный в ней адрес).

2) В 2013 г. - на земельном участке с № (...) - многоквартирный № В указанном доме также имеется ... №, что подтверждается данными ЕГРН (электронной выпиской с сайта https://rosreestr.ru), и свидетельством о ранее зарегистрированном праве собственности на указанную квартиру за ФИО2

Таким образом:

1) Вместо секций одного многоквартирного дома построены два отдельных многоквартирных дома на разных земельных участках. В связи с этим дальнейшее употребление понятия «секция» является условным. 

2) Обе секции (оба дома) имеют квартиры с номером 28.

Истец ссылается на то, что дом, в котором находится ..., право собственности на которую зарегистрировано за ФИО1, является секцией №, а не секцией №. При этом Истец не ссылается на какие-либо доказательства, а исходит лишь из фактической очередности строительства.

Однако фактическая очередность строительства не связана с нумерацией секций, из которой исходили стороны при заключении предварительного договора. Указывая в договоре номер секции, стороны исходили из существующих на тот момент фактических обстоятельств: условная нумерация секций была логично произведена слева направо, исходя из степени близости секции к проезжей части (...), что было отражено и на соответствующем документе (схеме блокировки многоквартирного дома) и было очевидно на момент заключения предварительного и основного договоров. 

На схеме блокировки многоквартирного дома (Приложение № к Предварительному договору) (далее — план 4 этажа) содержится указание на секции А, Б, А, а указание на номера секций отсутствуют. Согласно плану 4 этажа, ... должна находится в крайней справа секции. 

Тем не менее, последовательность элементов в документе, согласно общепринятым правилам русского языка и письменной речи, устанавливается именно слева направо. 

Таким образом, при заключении предварительного договора стороны исходили из того, что нумерация секций на указанном плане ведется слева направо, в связи с чем обозначили в Предварительном договоре секцию дома, в которой находится ..., как секцию №. 

Нумерация осей на плане 4 этажа и изначальная нумерация помещений также устанавливалась слева направо, то есть от секции № к секции №.

План 4 этажа (и нумерация находящихся на нем помещений) основан на фактической близости проезжей части каждой из секций. 

Так, эскизный проект жилых домов на ...47 в ... содержит ситуационный план (схему привязки) жилого дома относительно улиц города. Согласно указанной схеме непосредственно у проезжей части (...) предполагалось строительство только одной из секций. Последующие секции данного дома по эскизу непосредственного доступа к проезжей части не имеют и располагаются за первой секцией дома. Соответственно, нумерация секций зависела и от степени близости к проезжей части. 

Такое же расположение земельных участков зафиксировано в ЕГРН. По данным публичной кадастровой карты (сведения публичной кадастровой карты о кадастровом квартале № имеются в материалах дела) земельный участок, которому присвоен адрес ... (после раздела единого земельного участка в целях возведения секций №,2), находится в нижней части карты непосредственно у проезжей части. А земельный участок №) с адресом ... (на котором расположен дом с ..., уже зарегистрированной за истцом) доступа к проезжей части не имеет, так как со всех сторон окружен отдельными земельными участками:

№ 

№ 

№ 

Поскольку две секции из трех не имеют непосредственного доступа к проезжей части предполагалось сделать проезд от ..., то есть от секции №, до последней из секций. 

Соответственно, при проектировании было предусмотрено, что лицевая часть фасадов многоквартирных домов выходит на проезд (проход) от ... до последней из секций. Из расположения лицевой части фасадов также вытекает нумерация секций слева-направо.

Фактическая очередность строительства не имеет юридического значения при толковании договора в части установления нумерации секций.

Первой была возведена именно секция №, как самая отдаленная от проезжей части, что вызвано следующими причинами. 

Пунктом 1 раздела 8 Правил благоустройства территории ... (утв. Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ... N 282) установлено, что строительные площадки, объекты производства строительных материалов (растворные узлы и др.) по периметру отведенного участка оборудуются ограждением синего цвета. Кроме того п.7 раздела 8 Правил благоустройства запрещает, в частности, устройство ограждений вне территории строительной площадки.

Очевидно, что при последовательном возведении секций в порядке их нумерации, установленной от проезжей части, ответчик бы нарушал указанные нормы законодательства о благоустройстве территории. В частности, ответчику было бы необходимо провозить строительные материалы по территории земельного участка, на котором уже могли располагаться достроенные и введенные в эксплуатацию дома (секции № и №). 

В целях соблюдения Правил благоустройства и прав последующих приобретателей квартир ответчиком было принято решение о возведении в качестве первой очереди именно секции №, как наиболее отдаленной от проезжей части. 

На момент заключения предварительного договора на земельном участке с № (то есть в том виде, в котором он существовал до раздела) была возведена лишь одна секция (в которой и находится зарегистрированная за истцом квартира).

Отсутствие каких-либо иных секций в построенном виде подтверждается данными имеющегося в материалах дела технического паспорта единственно возведенного на рассматриваемом земельном участке (до его раздела) жилого дома от ... (раздел 3 — план-схема объекта индивидуально-жилищного строительства). 

Именно на него было признано право собственности ответчика Решением Арбитражного суда ... по делу № от ... 

Строительство иных секций на момент заключения предварительного договора даже не началось. 

После вступления в законную силу указанного решения арбитражного суда ответчик начал подготовку документов, необходимых для раздела вышеуказанного земельного участка, на котором этот дом находился. Согласно данным ЕГРН, земельный участок с КН № был снят с кадастрового учета ... одновременно с постановкой на кадастровый учет образованных из него земельных участков с КН №.

При этом заявление на снятие с кадастрового учета земельного участка и постановку на кадастровый учет двух образованных из него земельных участков подавалось ответчиком ..., то есть после заключения предварительного договора. 

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п.1 ст.552 ГК РФ). 

Согласно ч.4 ст.11.2 Земельного кодекса РФ (в редакции ред. от ...г., действовавшей на момент заключения Предварительного договора) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. 

Согласно ч.5 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ... N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, строительство иных секций после того, как наряду с Ответчиком у земельного участка появятся иные сособственники в связи с приобретением ими квартир, было бы затруднительно с юридической точки зрения. Именно в связи с этим, в целях последующего возведения остальных секций на земельном участке Ответчиком и было принято решение о разделе данного земельного участка, пока он являлся его единственным собственником.

Таким образом, мотив раздела земельного участка также подтверждает отсутствие на данном земельном участке каких-либо иных секций хотя бы в зачаточном виде помимо той, в которой Истцом была приобретена ... (108). 

Лишь ... ответчиком был заключен инвестиционный договор на строительство следующей секции, что подтверждается находящимся в материалах дела решением Дербентского межрайонного третейского суда Республики Дагестан от ... (стр.3 решения третейского суда; определением судьи Дербентского федерального городского суда от ... выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда от ...). Так, согласно указанному решению, между ФИО2, ФИО5, и ФИО6 заключен инвестиционный договор ... в целях строительства многоквартирных жилых домов по адресу: ... ( абз. 2 л. 3 решения суда). Таким образом, не только в 2010 г., но и в мае 2011 года не имелось других строений, кроме жилого дома, литер Н, он же секция А, он же 3-я секция по указанному адресу. Кроме того, исходя из содержания вышеуказанного решения суда также видно, что вторая очередь возведена лишь в 2013 ... изложенные обстоятельства подтверждаются данными Росреестра РФ, согласно которым срок завершения строительства 2013 г.

Следовательно, довод представителя истца о том, что вторая секция в период октября 2010 г. возводилась, ввиду чего у истца не возникло сомнений относительно возведения следующей секции, не соответствует действительным обстоятельствам дела и также подтверждает недостоверность сведений, предоставляемых истцом суду.

Кроме того, в материалы дела ранее со стороны ответчика представлен План с сетями В1, К1 и К1н, из которого видно, что по состоянию на ... на указанных земельных участках имелось одно единственное строение – литер Н (третья секция, секция А). Секция Б – вторая секция - имела только фундамент, а секция А – первая секция – только котлован. 

Учитывая, что на момент заключения предварительного договора на земельном участке (до его раздела) отсутствовали какие-либо иные дома-секции в построенном или строящемся виде, Истец должен был осознавать, что ... будет находиться, именно, в том доме (секции), в котором находится принадлежащая ему на данный момент ....

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так при толковании предварительного и основного договоров необходимо учитывать следующее.

Согласно пункту 3.1 предварительного договора продавец обязуется получить свидетельство о государственной регистрации прав на возводимое домовладение в I квартале 2011 года (то есть через несколько месяцев с момента заключения предварительного договора). 

Поскольку на момент заключения предварительного договора на земельном участке была возведена лишь одна секция, а строительство иных секций не началось, истец знал, что приобретаемая им по предварительному договору ... может находиться только в уже построенном многоквартирном доме (в котором находится ..., право собственности на которую уже зарегистрировано в настоящий момент за истцом). 

Изложенное в совокупности свидетельствует о том, что секция №, в которой должна была находиться ..., является единственным домом, расположенном на земельном участке с адресом .... Именно в данном доме находится ..., право собственности, на которую уже зарегистрировано за истцом. Таким образом, фактически, предварительный договор был заключен в отношении ....

Кроме расположения указанных квартир в одной секции, обе квартиры, согласно условиям договоров, находятся на 4 этаже.

Указанным решением арбитражного суда установлено, что в жилом доме, в котором находится отчужденное жилое помещение, находится всего 40 квартир. 

Учитывая то, что в многоквартирном доме имеется только 40 квартир на 5 этажах, расположение ... (при условии ее реального существования как отдельного объекта) на одном этаже с квартирой № представляется невозможным. 

Кроме того, на плане 4 этажа, являющегося приложением к предварительному договору, видно, что ... отсутствует. Однако в п.1.1 основного договора указано, что данная квартира также находится на 4 этаже. Соответственно, если бы в данном жилом доме существовала бы одновременно и ..., и ..., то на указанном плане 4 этажа обе квартиры были бы отражены.

И, напротив, в техническом паспорте жилого дома, расположенного по адресу ..., №, на плане 4 этажа отсутствует ..., в то время как имеется .... 

Кроме того, истец в письменных возражениях указал, что секция № состоит из квартир с № по №. При этом 28-ая по счету квартира и есть ... по данной нумерации. 

О тождестве квартир также свидетельствует рабочая документация по изменению нумерации секции №.

Квартиры № в соответствующем жилом доме не существует.

В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о ..., расположенной в доме по адресу ..., что подтверждается Уведомлением об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от ... 

В то же время сведения, содержащиеся в ЕГРН, свидетельствуют о постановке на кадастровый учет ... доме по адресу ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на ... 

Площадь ... действительности равнозначна.

В п.1.1 предварительного договора указано, что общая площадь квартиры — 33,7 кв.м.

В п.1.1 основного договора указано, что общая площадь квартиры — 29,6 кв.м.

В действительности, как указано ответной сторной, в предварительном договоре указана не общая площадь, а площадь с учетом холодных помещений. 

... жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ). 

Тот факт, что 29,6 кв.м. - это лишь общая площадь (то есть без учета балконов, лоджий, веранд и террас) ... подтверждается и свидетельством о праве собственности на эту ...-АЖ №, выданного ФИО1

Соответственно, фактическая площадь ... (с учетом холодных помещений) больше 29,6 кв.м. и может достигать 33,7 кв.м., указанных в предварительном договоре. 

Таким образом, ... имеют одинаковую площадь. 

Учитывая положения п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 11 июля 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». 

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта не движимости (при его наличии). 

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией. 

Таким образом, индивидуализация будущей недвижимой вещи в определенных случаях не может носить конкретного и окончательного характера. После создания недвижимой вещи, ее постановки на кадастровый учет некоторые формальные объекта характеристики могут быть подвергнуты изменениям. Однако такие изменения не могут свидетельствовать о том, что возникла не та вещь, по поводу которой стороны вступили в правоотношения, заключая договор купли-продажи. 

Указанные обстоятельства и совпадения в характеристиках объектов (нахождение в одном доме, на одном этаже, равенство площадей) не являются случайными. Напротив, в совокупности свидетельствуют о том, что ... - один и тот же объект.

Необходимо учесть, что полная стоимость квартиры составила 900 000 руб., что в большей степени соответствует рыночной цене (по сравнению со стоимостью ..., указанной в основном договоре в размере 200 000 руб.). 

Факт указания в предварительном договоре цены квартиры в размере 770 000 руб., а также условия о том, что указанная в п. 2.1 сумма вносится покупателем в счет обеспечения заключения основного договора в совокупности с условием о цене квартиры по основному договору в размере 200 000 рублей свидетельствует о том, что указанные договоры заключены в отношении одного и того же объекта. При этом, предварительного договора на ... предоставлено истцом не было. Таким образом, полная стоимость квартиры составила 900 000 рублей, что соответствует рыночной цене аналогичных объектов, существовавших в 2010-2011 г.г.

Указанные обстоятельства подтверждаются заключением № от ... об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: квартира, общей площадью 29,6 кв.м., этаж 4. Адрес: ..., выполненным ООО «Аркон» (далее – Заключение). 

Согласно результатов оценки (л. 27 заключения) стоимость объекта оценки в период с ... по ... может составлять 931 381 руб.

Исходя из представленных объявлений со стороны оценщика в отношении аналогичных объектов на территории ..., видно, что квартир стоимостью 200 000 руб. на рынке недвижимости представлено не было.

Таким образом, указание в основном договоре ..., а не № является следствием изменения порядка нумерации жилых помещений. 

Требования к нумерации помещений установлены Приказом Министерства экономического развития РФ от 29 ноября 2010 г. N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке" (с изменениями и дополнениями). Данный Приказ утратил силу с 1 января 2017 г. Однако сведения об отчужденном жилом помещении в государственный кадастр недвижимости были внесены ранее, соответственно, технический план в части нумерации помещений должен соответствовать требованиям данного Приказа.

Согласно абзацу 2 п.25 раздела III Приказа при отсутствии у помещений в здании или сооружении присвоенной нумерации каждому помещению на этаже определяется не повторяющийся в пределах здания (сооружения) номер. Нумерация помещений на этаже (если в здании (сооружении) отсутствует нумерация) осуществляется по часовой стрелке, начиная от крайней левой лестницы, при размещении главного фасада здания (сооружения) на Плане этажа параллельно нижнему краю листа.

Таким образом, в Приказе установлено общее правило, в соответствии с которым нумеруются помещения в здании, если помещениям не присвоена иная нумерация. То есть нормативные правовые акты не содержат императивных правил о порядке и форме нумерации помещений. 

Из этого следует, что изменение нумерации квартир в данном случае является правомерным, и само по себе не изменяет сущности объекта.

Ответчик исполнил обязанность по передаче отчуждаемого жилого помещения надлежащим образом.

Согласно п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №54 от 11 июля 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»:

«Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч.1 ст.454 ГК РФ).

Согласно п.3.1 основного договора передача объекта продавцом и его принятие покупателем осуществлены до подписания сторонами настоящего договора. Покупатель ознакомился с состоянием жилого помещения и претензий к его качеству не имеет. Согласно п.3.2 основного договора настоящий пункт договора имеет силу акта приема-передачи. 

Учитывая то, что предварительный договор и основной договор заключены в отношении одного и того же объекта обязанность продавца по передаче имущества покупателю исполнена надлежащим образом. 

Согласно ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Иных обязательств перед истцом ответчик не имеет. 

Также суд обращает внимание на то, что, как в письменных возражениях истца, так и представителем истца в судебных заседаниях было указано на ненадлежащее качество ..., переданной истцу. Таким образом истец фактически признает, что основанием заявленных им исковых требований о взыскании денежной суммы является не отсутствие квартиры как таковой, а ее недостатки. Соответственно, удовлетворение заявленных требований по указанному истцом основанию является необоснованным. Кроме того, указанное свидетельствует о признании истцом того факта, что квартира была ему передана. 

Согласно п.3 ст.487 ГК РФ, согласно которому в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно ч.1 ст.463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

С учетом того, что ответчик свою обязанность по передаче товара исполнил, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика оплаты по предварительному договору и расторжения договора купли-продажи. 

Получив от ответчика отчужденное жилое помещение, истец зарегистрировал право собственности на него, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № (копия прилагается к настоящим дополнениям), а также выпиской из ЕГРН по состоянию на ... 

В соответствии с п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В данном случае требования истца о расторжении предварительного договора основаны не на каких-либо существенных недостатках переданного жилого помещения, а на том, что помещения вовсе не были переданы. Указание на этот недостоверный факт истцом очевидно свидетельствует о его недобросовестном поведении. Истец зарегистрировал право собственности на объект, указанный в п.1.1 предварительного договора, и не мог не знать об отсутствии основного договора и передаче ему ответчиком данного жилого помещения.

Указанные ответчиком обстоятельства, подтверждаются исследованными в ходе судебного заседания материалами дела. 

Судом в ходе судебного разбирательства установлено, выпиской из ЕГРП установлено, что сведения об объекте по адресу: ... отсутствуют (л.д.76).

Согласно технического паспорта по адресу: ... находится жилой дом литер Н, состоящий из 40 квартир (л.д. 82-100, 172-186).

Решением Арбитражного суда ... от ... за ИП ФИО2 признано право собственности на пятиэтажный с подвалом 40-квартирный жилой дом Литер Н, расположенный по адресу: ..., общей площадью 1573,7 кв.м., в том числе: общая площадь квартир 1180,5 кв.м. (из них: квартиры – 1044,5 кв.м., где 468,5 кв.м. – жилая площадь и 576 кв.м – подсобная, 136 кв.м. – лоджии, балконы, террасы и веранды, кладовые с коэффициентами, 393,2 кв.м. – помещения общего пользования) (л.д. 103-110).

В соответствии с ситуационным планом и рабочей документации проекта жилых домов на ...47 ... усматривается, что изначально планировалось строительство трех секций дома с соответствующей нумерацией, однако построен один дом, в связи с чем нумерация изменилась (л.д. 206-215).

В судебном заседании допрошена свидетель МАА, которая пояснила, что она занималась заключением предварительных договоров по продаже квартир по ..., со всеми заключались предварительные договоры купли-продажи, впоследствии заключались основные договоры купли-продажи, где цена была указана в размере 200 000 руб., как доплата к предварительному договору. На момент регистрации права был построен только один 40-квартирный дом, в связи с чем нумерация по предварительному договору и основному не совпадает. 

У суда нет оснований сомневаться в правдивости показаний допрошенного свидетеля, поскольку они не противоречивы, обстоятельства, указанные свидетелем, подтверждены материалами дела, свидетель не заинтересован в исходе дела, об указанных свидетелю обстоятельствах известно достоверно, его показания никем не опровергнуты, свидетель допрошен судом с соблюдением требований ст.ст. 69,70 ГПК РФ.

Заочным решением Пролетарского районного суда ... от ...г. установлено, что И. А.А. при заключении предварительного договора купли-продажи от ... приобретал квартиру с условным номером 88, а право собственности признано на ... по адресу: ... (л.д. 87-88).

Согласно ответа АО «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» Ростовский филиал, при проведении инвентаризации жилого дома литер Н проектная и разрешительная документация заказчиком работ не предоставлялась, сообщить нумерацию ... согласно проектной документации не представляется возможным, представлены соответствующие документы (л.д. 118-137).

Суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи от ... и договор купли-продажи от ... заключены в отношении одного объекта недвижимости ... по адресу: ..., поскольку в предварительном договоре указана цена в размере 770 000 руб., в договоре от ... – 200 000 руб. 

Заключением № от ... установлено, что стоимость спорной квартиры с ... по ... могла составлять 931 381 руб. (л.д. 16-64).

В связи с чем, суд приходит к выводу, что по договору купли-продажи от ...г. денежная сумма в размере 200 000 руб. является доплатой к предварительному договору от ... 

Согласно части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно положениям части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу состязательного построения процесса представление доказательств возлагается на стороны и других лиц, участвующих в деле. Стороны сами должны заботиться о подтверждении доказательствами фактов, на которые ссылаются. Суд не уполномочен собирать или истребовать доказательства по собственной инициативе. Суд вправе при недостаточности доказательств, предложить сторонам представить дополнительные доказательства.

Гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон, и лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Проанализировав представленные доказательства каждое в отдельности и в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от ... и договор купли-продажи от ... заключены в отношении одного и того же объекта недвижимости, а именно - ... по адресу: .... 

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

В силу п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Положениями ст.429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. ст. 195, 196, п. 2 ст. 199, п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Судом установлено, что течение срока предъявления требований началось в 1 квартале 2011 г. и окончилось в 1 квартале 2014 г., то есть ..., однако иск подан только ..., по истечении 2 лет и 4 месяцев. 

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что установленный законом срок исковой давности для защиты нарушенного права пропущен истцом.

Таким образом, суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с приведенными нормами действующего законодательства, учитывая заявление ответчика о пропуске истцом срока обращения в суд, суд считает, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от ..., заключенного между ФИО1 и ФИО2, расторгнутым, взыскании в пользу ФИО1 с ФИО2 уплаченных по предварительному договору купли-продажи денежных средств в размере 770 000 руб., неустойки в размере 508 200 руб., компенсации морального вреда в размере 300 000 руб., штрафа, предусмотренного п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 10 июля 2017 г.

Судья