№а-335/2019 07RS0004-01-2019-000668-84

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

г.Чегем 19 апреля 2019 г.

Чегемский районный суд КБР в составе:председательствующего Ажаховой М.К.

при секретаре Бозиеве А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и государственному регистратору ФИО2 о признании незаконными решений о приостановлении действий по государственной регистрации и вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и государственному регистратору ФИО2 о признании незаконными решений от 02.02.2019 г. о приостановлении действий по государственной регистрации и вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности. 

Мотивирован иск тем, что 24.06.2018 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 998 кв.м., и жилого дома, общей площадью 38,1 кв.м., расположенных в 

<

адрес> КБР по 

<

адрес> недвижимости переданы ФИО1 по акту от 24.06.2018 г. Продавец ФИО3 умер 28.06.2018 г. ФИО1 22.01.2019 г. подал документы для осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 24.06.2018 г. Осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности было приостановлено 02.02.2019 г. в связи со смертью продавца ФИО3 Решение о приостановлении государственной регистрации нарушает права и законные интересы административного истца. Между сторонами заключен договор купли-продажи в требуемой законом форме и достигнуто соглашение по всем существенным условиям. При обстоятельствах непреодолимой силы, когда продавец скончался в короткие сроки после заключения договора купли-продажи, к отношениям по регистрации подлежит применение п.3 ст.551 ГК РФ о том, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Из возражения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии следует, что с иском административный ответчик не согласен, поскольку в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. ФИО1 не представил доказательств отсутствия наследников у продавца.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, при этом пояснил, что продавец являлся его дедушкой. У дедушки есть сын ФИО4 Кроме того, у дедушки был еще один сын, который умер ранее, однако у него также имеется сын. После смерти дедушки заведено наследственное дело по заявлению ФИО4 

Представитель административного ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР и административный ответчик государственный регистратор ФИО2, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия.

Суд в соответствии со ст.226 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело без их участия. 

Исследовав представленные материалы, выслушав административного истца, суд приходит к следующему.

24.06.2018 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 998 кв.м., и жилого дома, общей площадью 38,1 кв.м., расположенных в 

<

адрес> КБР по 

<

адрес> акт также датирован 24.06.2018 г.

Продавец ФИО3 умер 28.06.2018 г.

22.01.2019 г. административный истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Согласно уведомлениям от 02.02.2019 г. за подписью государственного регистратора ФИО2, государственная регистрация перехода права собственности приостановлена до 02.05.2019 г. в связи с отсутствием заявления продавца. 

Статьей 46 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению, либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В случаях, установленных законом, правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

На основании пункта 1 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

По смыслу подпункта 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влекут только правомерные действия. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов, ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный регистратор прав принимает решение о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, если:

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца.

Поскольку на момент разрешения вопроса о государственной регистрации сделки купли-продажи правоспособность ФИО3 прекратилась в связи с его смертью, а принадлежавшее ему имущество вошло в состав наследственной массы, суд приходит выводу о том, что регистрирующий орган имел основания для приостановления государственной регистрации.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - п. 60 - Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (абз. 1). Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (абз. 2). После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (абз. 3).

В соответствии с п. 62 данного Постановления на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Права заявителя в сложившейся ситуации подлежат защите не путем возложения обязанности на регистрирующий орган произвести соответствующую регистрацию, а в порядке, предусмотренном п. 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", т.е. посредством заявления исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности к универсальным правопреемникам продавца (его наследникам), и лишь при их отсутствии (в случае, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца) - к регистрирующему органу.

Из материалов дела усматривается, что у умершего продавца ФИО3 имеются наследники, претендующие на его наследство.

После его смерти заведено наследственное дело по заявлению ФИО4, что подтверждается соответствующей справкой.

Руководствуясь этим, а также основываясь на п. 4 ст. 1234 и п. 3 ст. 165 ГК РФ, следует считать, что в случае смерти любой стороны такого договора, не прошедшего государственную регистрацию, договор сохраняет свою силу, и любая сторона может в течение разумного срока требовать от наследников его государственной регистрации, а в случае их уклонения от такой регистрации - обратиться в суд. Аналогичные действия могут предпринять и наследники.

Доводы иска о том, что смерть гражданина не может служить основанием для приостановления государственной регистрации сделки и соответствующих прав по ней, несостоятелен, поскольку в силу приведенных выше норм прекращение правоспособности гражданина влечет, одновременно с прекращением права собственности на имущество, и право распоряжаться им.

При таких данных суд считает, что государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР обоснованно приостановил государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости и обоснованно об этом уведомил ФИО1, в связи с чем, административный иск удовлетворению не подлежит в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175, 176, 178, 179, 180, 227 КАС РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и государственному регистратору ФИО2 о признании незаконными решений о приостановлении действий по государственной регистрации и вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного суда КБР через Чегемский районный суд КБР в течение одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий - подпись

Копия верна: Судья Чегемского

районного суда КБР М.К.Ажахова