Дело № 3а-89/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 мая 2018 г.

Костромской областной суд в составе председательствующего судьи Дедюевой М.В., с участием представителя административного истца ООО «Завод Брэндфорд» - ФИО4, представителя заинтересованного лица администрации городского округа г. Кострома - ФИО5, при секретаре Черемухиной И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Завод Брэндфорд» к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

установил:

ООО «Завод Брэндфорд», – собственник земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> кв.м., - обратилось в суд с административным исковым заявлением к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, ФГБУ ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 

<

данные изъяты> руб., определенной оценщиком ФИО1. при составлении отчета № №, при том, что кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением администрации Костромской области № 543-а от 22.12.2014г., составляет 

<

данные изъяты> руб. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над рыночной стоимостью нарушает права административного истца как собственника и плательщика земельного налога.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для эксплуатации объектов производственного назначения равной рыночной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 

<

данные изъяты> руб., обязать ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В качестве заинтересованного лица в административном исковом заявлении указан департамент имущественных и земельных отношений Костромской области. 

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа г. Кострома.

В судебном заседании 30 января – 05 февраля 2018г. при отсутствии возражений участников процесса процессуальное положение ФГБУ ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области изменено с административного ответчика на заинтересованное лицо.

Также в судебном заседании 30 января - 05 февраля 2018г. представителем административного истца ООО «Завод Брэндфорд» - ФИО6 административные исковые требования были уточнены, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для эксплуатации объектов производственного назначения равной рыночной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 

<

данные изъяты> руб.

Определением суда от 05.02.2018г. назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости указанного выше земельного участка по состоянию на 01.01.2013г. с поручением ее выполнения эксперту ФИО7 и приостановлением производства по делу.

Определением судьи от 17 мая 2018г. производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 24 -29 мая 2018г. представитель административного истца ООО «Завод Брэндфорд» - ФИО4 требования административного искового заявления уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, а именно в размере 

<

данные изъяты> руб., т.е. в том размере, который определен заключением судебной экспертизы, также обратился с заявлением о взыскании судебных расходов – понесенных административным истцом расходов по оплате судебной экспертизы. 

Уточненные административные исковые требования представитель административного истца ООО «Завод Брэндфорд» - ФИО4 поддержал, представитель заинтересованного лица администрации г. Костромы – ФИО8 относительно удовлетворения уточненного административного иска возражала, при этом не высказывала возражений против экспертного заключения № № от 14 мая 2018г., выполненного экспертом ФИО2 по определению суда.

Административное дело рассматривается в отсутствие представителей остальных участников процесса, которые о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Представитель административного ответчика администрации Костромской области в письме в суд просила рассмотреть дело без участия представителя администрации Костромской области.

С аналогичной просьбой в суд обратилось заинтересованное лицо ФГБУ ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, при этом сообщило, что вопрос по установлению кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

ООО «Завод Брэндфорд» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для эксплуатации объектов производственного назначения, площадь участка 

<

данные изъяты> кв.м.

Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 г. №543-а утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Костромской области. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, был сформирован по состоянию на 01 января 2013 г.

Принадлежащий административному истцу земельный участок вошёл в массовую оценку, кадастровая стоимость утверждена в размере 

<

данные изъяты> руб., сведения о данной кадастровой стоимости внесены в соответствующий реестр 02 января 2015 г., на момент рассмотрения административного дела судом являются действующими.

Вместе с тем согласно выводов назначенной судом экспертизы № №, выполненной экспертом ФИО2. 14 мая 2018г., рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 01 января 2013 г. составила 

<

данные изъяты> руб.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5).

То есть от размера кадастровой стоимости земельного участка зависит размер налоговой базы и объём налоговых обязательств административного истца.

П. 2 ст. 66 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 3 ст. 66 этого же Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 24.18).

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень (ст. 24.15). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок ( ст. 24.18).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде по основаниям для их пересмотра решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (статья 24.18).

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулировано гл. 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Так, в силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых ст. 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Разрешая административные исковые требования ООО «Завод Брэндфорд», суд также учитывает разъяснения, содержащиеся в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ). 

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выполняя обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости земельного участка применительно к уточненным исковым требованиям, административный истец ссылается на выводы экспертного заключения назначенной определением суда экспертизы, по которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 г. составляет 

<

данные изъяты> руб. 

Возражений против экспертного заключения не выдвинуто. 

Давая оценку имеющимся по делу доказательствам по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в отсутствие возражений против экспертного заключения у участников процесса, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости принадлежащего ООО «Завод Брэндфорд» земельного участка в размере рыночной 

<

данные изъяты> руб., то есть в том размере, как определено экспертом.

Выполнивший экспертизу на предмет установления рыночной стоимости земельного участка эксперт ФИО2. предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является компетентным специалистом в области оценки недвижимости, её квалификация и полномочия никем из участвующих в рассмотрении дела лиц под сомнения не поставлены.

Экспертом произведён всесторонний анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также анализ других внешних факторов, влияющих на стоимость объекта, дано полное описание объекта оценки с учетом его качественных и количественных характеристик, обосновано выполнение оценки, исходя из вида разрешённого использования, которое совпадает с фактическим использованием земельного участка, эксперт правильно посчитал, что объект оценки расположен в производственной зоне города ( ПК-4), предназначенной для размещения промышленных и складских объектов, и провел анализ рынка в данном сегменте.

В рамках сравнительного подхода, применение которого подробно обосновано в отчёте, экспертом выбрано три объекта-аналога с наиболее подходящими к объекту оценки функциональными, физическими и экономическими характеристиками, имеющих такие же или сопоставимые местоположение, вид права, назначение. Одновременно обоснован отказ от применения при оценке доходного и затратного подхода.

Из содержащейся в отчёте таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись экспертом с объектом оценки по таким единицам сравнения как цена предложения, имущественное право, условия продажи, дата продажи, местоположение, площадь, категория земель, разрешённое использование, расположение относительно автомагистрали, наличие ж/д путей, инженерных коммуникаций, подъезд к участку и т.д. Источник информации по каждому аналогу указан.

Экспертом дана скидка на торг по двум объектам-аналогам, поскольку в качестве двух объектов-аналогов приняты не фактически проданные объекты, а объекты, только выставленные на продажу. Один объект-аналог на торг не корректировался, поскольку сведения о нем взяты из совершенной сделки. 

Экспертом дана корректировка на наличие свободного подъезда к участку по двум аналогам, по третьему аналогу такой корректировки не проводилось, т.к. подъезд к нему свободный, т.е. так же, как и у оцениваемого участка, а не через соседний участок, как у двух объектов-аналогов.

Также по двум объектам - аналогам произведена поправка на разницу в площади, по третьему объекту-аналогу такая корректировка не применялась, т.к. площадь является сопоставимой. 

Отказ от иных корректировок в экспертном заключении мотивирован.

Обстоятельств, позволяющих поставить под сомнения экспертное заключение, как относимое, допустимое и достоверное доказательство по делу, не выявлено. Суд соглашается с приведёнными выводами эксперта, достаточно подробно мотивированными в заключении. Экспертное заключение суд признаёт относимым, допустимым и достоверным доказательством по административному делу.

Невозможность использования приложенного к административному исковому заявлению Отчета № №, выполненного оценщиком ФИО1 для определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной как достоверного доказательства в судебном заседании нашла подтверждение Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области № № от ДД.ММ.ГГГГ., куда ООО «Завод Брэндфорд» обратилось 12.12.2017г., т.е. до обращения в суд, показаниями в суде свидетеля – члена Комиссии ФИО3 который поддержал замечания по Отчету № №, указанные в решении Комиссии, показаниями свидетеля ФИО1 который замечания по выполненному им Отчету не опроверг.

Так, согласно Решению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области № № от ДД.ММ.ГГГГ. оформление и содержание Отчета об оценке в отношении земельного участка с кадастровым номером № не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки. В качестве объекта – аналога № 1 используется предложение о продаже объекта без указания номера дома, оценщик идентифицирует данный объект, как объект с кадастровым номером №, поскольку данный участок поставлен на государственный кадастровый учет 04.05.2016г., то не мог предлагаться к продаже на дату оценки 01.01.2013г. Для объекта –аналога № 2 используется предложение о продаже объекта без указания номера дома, оценщик идентифицирует данный объект как объект с кадастровым номером №, поскольку данный участок поставлен на государственный кадастровый учет 03.11.2015г., то не мог предлагаться к продаже на дату оценки 01.01.2013г. В предложении о продаже объекта-аналога № 3 отсутствует дата публикации, что является нарушением п.11 ФСО № 3.

Следовательно, разрешая административный иск, суд не учитывает Отчёт оценщика № № в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Также суд не считает возможным руководствоваться сведениями о стоимости земельного участка, содержащимися в правоустанавливающем документе - договоре купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между продавцом АО «

<

данные изъяты>» и покупателем ООО «Завод Брэндфорд». В данном договоре стоимость земельного участка определена договаривающимися сторонами в 

<

данные изъяты>. руб. 

В этой связи представитель ООО «Завод Брэндфорд» - ФИО6 в судебном заседании 30.01.2018г. - 05.02.2018г. пояснила, что со слов генерального директора, главного инженера и главного бухгалтера этот земельный участок требовался для расширения производства, поэтому ООО «Завод Брэндфорд» был готов купить его за любую цену, в настоящее время на нем расположен один из крупнейших производственных корпусов, земельный участок и производственный корпус с административным зданием купили потому, что объект был интересен, большой производственный корпус оборудовали по последнему слову техники.

Таким образом, поскольку доказательств, опровергающих заявленную административным истцом в уточненном иске рыночную стоимость земельного участка, и достоверных сведений о рыночной стоимости участка в ином размере административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, возражений против выводов судебной экспертизы никем не заявлено, кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка подлежит установлению в размере рыночной 

<

данные изъяты> руб.

Рыночная стоимость земельного участка определена судом на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01 января 2013 г.

В силу статьи 24. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Соответственно, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения ООО «Завод Брэндфорд» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области 12 декабря 2017г.

За выполнение судебной экспертизы административным истцом оплачено 30000 руб., что подтверждено документально.

На разрешение экспертизы, назначенной по ходатайству административного истца, судом ставился только один вопрос о рыночной стоимости земельного участка, вопрос о проверке представленного истцом Отчёта оценщика перед экспертом не ставился, соответственно, такой проверки экспертом не проводилось.

Органом, утвердившим результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости 

<

данные изъяты> руб., является административный ответчик – администрация Костромской области, от которого возражений против административного искового заявления не поступило. 

Разрешая требования административного истца о взыскании расходов по экспертизе, суд учитывает положения ч. 1 ст. 111 КАС РФ, разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (п. 31), в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», а также правовую позицию, выраженную в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

Так, указанным Постановлением Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П положения статей 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, её статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1,2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3), и 57 в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чьё исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определённая в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесённые этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

В данном случае превышение ранее определённой кадастровой стоимости земельных участков над кадастровой стоимостью, подлежащей установлению судом в размере рыночной, является явным (более, чем в 3 раза). Такое превышение не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, свидетельствует о наличии повлекшей нарушение прав административного истца возможной ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости конкретных земельных участков.

При таких обстоятельствах суд считает, что ООО «Брэндфорд» вправе требовать возмещения понесённых судебных расходов, поскольку государство не должно, вводя механизм массовой оценки объектов, перекладывать на лицо некомпенсируемое бремя несения вынужденных расходов, связанных с устранением допущенных при её проведении возможных ошибок.

Заявленная к возмещению сумма расходов по оплате экспертизы 30 тыс. руб. явно неразумной (чрезмерной) не является. Такая сумма отвечает объёму и характеру экспертного исследования с учетом поставленного на его разрешение вопроса.

То обстоятельство, что судебная экспертиза была назначена по инициативе административного истца после подачи административного иска при таком существенном и явном превышении ранее определённой кадастровой стоимости над стоимостью, подлежащей установлению судом, не должно повлечь ущемления прав и законных интересов ООО «Завод Брэндфорд» и приводить к полному возложению на него бремени несения расходов по экспертизе, выводы которой положены в основу судебного решения. 

Учитывая вышеизложенное, суд в целях реализации задачи по справедливому публичному судебному разбирательству, необходимости обеспечения баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, приходит к выводу о взыскании с административного ответчика администрации Костромской области как органа, утвердившего результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости, в пользу административного истца в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы 30000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административный иск ООО «Завод Брэндфорд» (дата подачи заявления 12 декабря 2017 года) удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для эксплуатации объектов производственного назначения равной рыночной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты> тысяч) рублей. 

Взыскать с администрации Костромской области в пользу ООО «Завод Брэндфорд» в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы 30000 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в апелляционную инстанцию Костромского областного суда.

Судья Дедюева М.В.