Дело № 2-2352/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи 22 ноября 2018 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе: 

Председательствующего Леошик Г.Д.,

при секретаре Николаевой М.Ю.,

с участием: представителя истца администрации города Сочи – ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к ФИО2 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит взыскать задолженность по договору аренды от 12.01.2006г. № и пени за пользование земельным участком с кадастровым номером №, общей площадью 11490 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, за период с 01.01.2018г. по 30.09.2018г. в размере 368 606,40 рублей и пени в сумме 118 327,02 рублей, и расторгнуть указанный договор. 

Требования мотивированы тем, что между ТУ Росимущество по Краснодарскому краю и ОАО «Мацестинский чай» на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинский филиал) от 29.11.2005 года № «О переоформлении ОАО «Мацестинский чай» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Хостинском районе города Сочи», заключен договор от 12.01.2006г. № о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11490 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли поселений, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования. Срок действия договора до 01.10.2055 год. В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок, изменен номер договора с № и № (дополнительное соглашение от 02.08.2010г.). Согласно договору о передаче прав и обязанностей от 18.11.2011 права и обязанности по договору аренды от 12.01.2006г. № переданы ФИО2. 

Арендатором в одностороннем порядке изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного использования» на «жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом)», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 31.05.2017 года №. Изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон на основании соответствующего обращения собственника земельного участка. 

Управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведена проверка земельного участка с кадастровым номером № площадью 11490 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в ходе которой установлено, что на вышеуказанном земельном участке расположено одноэтажное капитальное строение, двухэтажное строение, навес, ангар. 

Арендатору 16.03.2017г. направлена претензия о необходимости устранения выявленных нарушений в тридцатидневный срок. В связи с дальнейшим уклонением от исполнения требований, в адрес арендатора направлена претензия от 04.05.2017г. № с предложением расторгнуть договор аренды. Кроме того, нарушая слови договора, ответчик допустил задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2018г. по 30.09.2018г.. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, правообладателем вышеуказанного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи, в связи с чем администрация города Сочи обратилась в суд с настоящим иском. 

Представитель истца администрации города Сочи – ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований в полном объеме, пояснив вышеизложенное. 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 возражал против удовлетворения иска, предоставив письменные возражения, а также пояснив, что решением Центрального районного суда г.Сочи от 25 мая 2018 года отказано в удовлетворении иска администрации города Сочи к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что условиями договора № не предусмотрено изменение договора в одностороннем порядке, экспертным заключением установлено, что подпись ФИО2 на оборотной стороне дополнительного соглашения от 15.04.2015г. к договору аренды земельного участка от 12.01.2006г. выполнена не им, а другим лицом с подражанием его личной подписи. Указанное решение суда вступило в законную силу.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что иск администрации города Сочи не подлежит удовлетворению на основании следующего.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю через Сочинский филиал и ОАО «Мацестинский чай» на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинский филиал) от 29.11.2005 года № «О переоформлении ОАО «Мацестинский чай» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Хостинском районе города Сочи», заключен договор от 12.01.2006г. № о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № №, площадью 11 490 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель – земли поселений, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования. 

Срок действия договора установлен до 01.10.2055 год. 

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок, изменен номер договора аренды с № и № (дополнительное соглашение от 02.08.2010г.). 

Согласно договору о передаче прав и обязанностей от 18.11.2011г., права и обязанности по договору аренды от 12.01.2006г. № переданы ФИО2. 

В соответствии с требованиями статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 4.1 Договора, базовая ставка арендной платы составляет 147,30, размер головой арендной платы за участок по ставкам 2005 года составляет 169,25 рублей. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 ГК РФ).

В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4.3 Договора аренды от 12 января 2006 года стороны установили, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные акты РФ, КК, органов местного самоуправления либо изменениями рыночной стоимости участка. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами.

Пунктом 4.4 договора установлено, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Договор № от 12.01.2006 года не содержит положений об одностороннем изменении договора. 

Пленум ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (пункт 16) разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Договор аренды земельного участка от 12.01.2006 года не предусматривает право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. Согласно условиям Договора изменение арендной платы фиксируется и оформляется Дополнительным соглашением к Договору и подписанного сторонами.

Стороной истца в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 15 апреля 2015 года к договору аренды земельного участка от 12.01.2006 года № в котором указано, что в соответствии с Постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 №791 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности в городе Сочи», которым внесены изменения в Договор аренды.

Согласно пункту 2 дополнительного Соглашения, Пункт 4.3. Договора изложен в следующей редакции: размер ежегодной арендной платы в дальнейшем может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в связи изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно- правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения кадастровой стоимости земельного участка. Перерасчет арендной платы производится арендатором самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов. При этом арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Вместе с тем, решением Центрального районного суда г.Сочи от 25 мая 2018 года отказано в удовлетворении иска администрации города Сочи к ФИО2 о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером № общей площадью 11490 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> за период 01.01.2016г. по 31.12.2017г..

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданском делам Краснодарского краевого суда от 02 октября 2018 года указанное решение оставлено без изменения.

В силу пункта 2 статьи 61 ГПК РФ, Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В ходе рассмотрения дела Центральным районным судом г.Сочи установлено, что подпись от имени ФИО2 на оборотной стороне дополнительного соглашения от 15.04.2015 года к договору аренды земельного участка от 12.01.2006г. № выполнена не ФИО2, в другим лицом с подражанием его личной подписи. 

Следовательно, истцом в нарушение пункта 4.3 Договора аренды земельного участка от 12 января 2006 года внесены изменения в части размера арендной платы в одностороннем порядке без оформлении дополнительного соглашения к Договору, подписанного сторонами. 

Кроме того на указанном земельном участке расположены нежилое здание конторы, назначение: Нежилое помещение, общей площадью 63,8 кв.м инвентарный номер №, нежилое здание склада литер № общей площадью 935,1 кв.м. с кадастровым номером №; нежилое здание тарного склада литер № общей площадью 648,8 кв.м. с кадастровым номером №; нежилое здание проходной, литер № общей площадью 10,3 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащие на праве собственности ФИО2, что подтверждается договорами купли-продажи, а также свидетельствами о государственной регистрации права.

Право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости не оспорено и зарегистрировано в установленном законом порядке. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 и пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Стороной истца не представлены доказательства существенного нарушения договора аренды земельного участка.

Кроме того, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 сентября 2018 года отменено решение Хостинского районного суда города Сочи от 07 июня 2018 года и удовлетворен иск ФИО2 к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи об оспаривании решения органа местного самоуправления, признано незаконным решение Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, выраженное в письме от 31 октября 2017 г. № об отказе в предоставлении ФИО2 государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № площадью 11490 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. На Департамент имущественных отношений администрации города Сочи возложена обязанность заключить с ФИО2 договор купли-продажи указанного земельного участка.

Таким образом, с учетом изложенного, суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд - 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска администрации города Сочи к ФИО2 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца.

Судья Хостинского районного суда г.Сочи Г.Д. Леошик

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО:СУДЬЯ: