Дело № 2-234/2026

55RS0007-01-2025-008186-32

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2026 года г. Омск

Центральный районный суд г. Омска в составе судьи Марченко Е.С., при секретаре Ермола А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч.Т.В. к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании выкупной стоимости жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Ч.Т.В. обратилась в суд с иском к департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение, в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу.

В обоснование иска указала, что ей на праве собственности принадлежит жилое помещение расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Заключением межведомственной комиссии дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Решением Центрального районного суда г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ на департамент жилищной политики Администрации г.Омска возложена обязанность принять меры к незамедлительному расселению.

До настоящего времени со стороны Департамента жилищной политики Администрации г.Омска не предпринималось никаких действий по выкупу жилого помещения в аварийном и подлежащем сносу жилом доме, что создает постоянную угрозу жизни и здоровью, проживающих в непригодном для проживания доме, что нарушает права истцов.

Согласно экспертному заключению ООО «КЦ «АКМБ», рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 5 625 728,00 рублей.

Просит суд взыскать с департамента жилищной политики Администрации г.Омска в пользу истца выкупную стоимость за аварийное жилье в размере 5 625 728,00 руб.

В судебном заседании представитель истца С.Е.А. исковые требования поддержал по основаниям изложенным в иске. С выводами судебной экспертизы согласился не в полном объеме. Полагает, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт занижена экспертом.

Представитель департамента жилищной политики Администрации г.Омска, Администрации г.Омска Л.Д.М., действующий на основании доверенности, иск не признал. Размер выкупной стоимости определенной судебной экспертизой не оспаривал.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истец Ч.Т.В. является собственником жилого помещения площадью 45,4 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>. Право собственности у истца возникло в ДД.ММ.ГГГГ году (л.д.16).

Постановлением администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ №-п "О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу" многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании заключения межведомственной комиссии г. Омска для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации многоквартирных домов, находящихся в Федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ №, признан аварийным и подлежащим сносу.

Срок отселения из указанного многоквартирного дома установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п утверждена региональная программа Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах, финансирование которой будет осуществляться за счет средств фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, бюджета Омской области и местных бюджетов. Программой предусматривается переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. Таким образом, многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, признанный аварийным и подлежащим сносу после ДД.ММ.ГГГГ в рамках Программы расселению не подлежит.

Срок расселения граждан не истек.

Вместе с тем, решением Центрального районного суда г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ на Администрацию г.Омска и департамент жилищной политики Администрации г.Омска возложена обязанность принять меры к незамедлительному расселению многоквартирного 

<

адрес>.

При вынесении названного решения, судом установлено, что общее состояние многоквартирного дома неудовлетворительное, значительная часть основных конструктивных элементов имеет существенные трещины и возможность обрушения, значительный объем помещений имеет повреждения от воздействия пожара с прониканием на два этажа и повреждением несущей надежности здания, общий физический износ можно считать на гране предельного перед разрушением, имеются очевидные причины возможности внезапного обрушения объекта.

До настоящего времени дом не расселен, истцу выкупная стоимость ответчиком не предлагалась.

Поскольку решением суда возложена обязанность на ответчиков принять меры к незамедлительному расселению, решение в отношении истца не исполнено, требование о взыскании выкупной стоимости квартиры является правомерными.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

Частями 1, 2, 6, 7 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

С 01.04.2015 введена в действие гл. VII.1. Земельного кодекса РФ "Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд" (ст.ст. 56.2-56.11).

По общим правилам изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ).

Согласно пп. 4 п. 2 названной статьи принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В ст. 56.8 ЗК РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из п. 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также – размер возмещения) определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу п. 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В п. 2 ст. 281 ГК РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Поскольку к правоотношениям сторон при разрешении настоящего спора подлежат применению вышеназванные правовые нормы, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться не только рыночная стоимость самого жилого помещения, но и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество), а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Положениями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизаций либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В обоснование заявленных исковых требований истцом представлен отчет об оценки объекта оценки № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Консалтинговый Центр АКМБ», согласно которому рыночная стоимость объекта: комнаты 

<

адрес>, рассчитанная с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также доли в праве общей собственности на земельный участок, составляет: 3910000 рублей, в том числе стоимость доля земельного участка – 527430,00 руб., стоимость доли на общее имущество собственников МКД – 297815,00 руб. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт 1 570 528 руб., размер убытков связанных с переездом – 145200 руб. Общая величина компенсации – 5625728 руб.

Представитель ответчика с выводами досудебной экспертизы не согласился, указал, что рыночная стоимость и компенсация за не проведенный капитальный ремонт необоснованно завышены, в связи с чем ходатайствовал о проведении экспертизы.

Судом по ходатайству стороны ответчика определением от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная оценочная экспертиза для определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Проведение экспертизы поручено ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива» против которого представитель истца не возражал.

Согласно выводам эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения – комнаты 

<

адрес> составляет 4448 582 руб., в том числе: стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок составляет 259468 руб., стоимость доли общедомового имущества 185286 руб.; стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 319873 руб., стоимость затрат на переезд и т.д. 125068 руб. Общая величина компенсации 4 893 523 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт М.В.В. выводы изложенные в своем заключении поддержал. Пояснил, что методика, которую он использовал при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, применяется экспертами, недействующей не является. Экспертом АКМБ стоимость компенсации, по мнению судебного эксперта, необоснованно завышена.

С рыночной стоимостью комнаты, затратами, необходимыми на переезд представитель истца согласился с выводами судебной экспертизы.

Изучив заключение ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива», выслушав эксперта М.В.В., суд приходит к выводу, что данное заключение содержат указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям действующего законодательства. Заключение судебной экспертизы, по мнению суда, является более обоснованным, в отличие от отчета ООО "КЦ "АКМБ", профессиональным, выводы изложены ясно, понятно и подробно, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 ГПК РФ сведения, что позволяет учесть итоговые выводы при определении выкупной стоимости жилого помещения. Эксперт М.В.В. является дипломированным специалистом, имеет квалифицированный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" сроком действия до 01.11.2027г., общий стаж работы в оценке эксперта 13 лет. Оснований не доверять выводам эксперта у суда нет, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в суде выводы свои подтвердил и обосновал.

На основании изложенного суд берет за основу выводы судебной экспертизы ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива», в связи с чем определяет выкупную цену жилого помещения в размере 4 893 523 рублей.

Рассматривая заявленные требования, суд считает, что взыскание выкупной стоимости следует производить с департамента жилищной политики Администрации г.Омска исходя из компетенции данного ответчика в соответствии с решением Омского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании анализа представленных в материалы дела документов, суд приходит к выводу об определении выкупной цены жилого помещения по адресу: 

<

адрес> с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытков, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в общем размере 4 893 523 рублей.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Вместе с результатами экспертизы из ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива», в суд поступило заявление о взыскании оплаты за проведение экспертизы в размере 25000 рублей.

Согласно ст.94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с п.2 ст.85 ГПК РФ заявление о возмещении понесенных расходов направляется вместе с заключением эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч.1 ст.96 и ст.98 настоящего кодекса.

В связи с изложенным, с департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива» подлежат взысканию расходы на оплату проведенной экспертизы в размере 25000 рублей.

Истцом понесены судебные расходы на проведение досудебной экспертизы на сумму 25000 руб. (л.д.27 т.1) и расходы по госпошлине 3000 руб. (л.д.4 т.1).

В процентном соотношении исковые требования удовлетворены на 87% (4893523:5625728х100)

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований 28000х87%=24360 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 4893523 рублей.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации города Омска в пользу Ч.Т.В., 

<

данные изъяты> выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 4893523 рублей.

Прекратить право собственности Ч.Т.В. на принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации города Омска в пользу Ч.Т.В. судебные расходы в размере 24360,00 рублей.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации г.Омска в пользу ООО «Центр Экспертизы и Оценки Альтернатива» 25000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Е.С.Марченко

В окончательной форме решение изготовлено 02.02.2026г.