УИД 61RS0008-01-2025-003254-75

№2-2982/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ростов-на-Дону 17 декабря 2025 года

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Спиридоновой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Посиделовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «ЮФО СТРОЙГРУПП», третье лицо: ПАО Сбербанк о расторжении договора и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «ЮФО СТРОЙГРУПП» о расторжении договора и взыскании денежных средств, указав в его обоснование следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался построить и передать ей 

<

адрес> многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.3.1 Договора проектная площадь квартиры по Договору составляла 53,33 кв.м., площадь балкона составляла 3,70 кв.м. Цена объекта недвижимости по Договору составляла 6692915 руб., исходя из 125500 руб. за 1 кв.м. (п.4.1 Договора).

ФИО2 по Договору оплачено 6692915 руб., из которых 1350 00 руб. за счет собственных средств, 5342915 руб. за счет кредитных средств, представленных по кредитному договору 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ПАО Сбербанк.

После завершения строительства фактическая площадь квартиры составила 67, 5 кв.м., что существенно превышает проектную площадь. Застройщиком самовольно и без согласования с истцом заменены параметры объекта долевого строительства, вместо балкона площадью 3,7 кв.м. возведено холодное помещение площадью 11,6 кв.м., к которому застройщик не применяет понижающий коэффициент. Стоимость квартиры возросла и в настоящее время ответчик требует от истца оплату за самовольно возведенную площадь объекта долевого строительства. В соответствии с п.4.9 Договора допустимым изменением общей площади квартиры является изменение общей проектной площади квартиры в любую сторону не более чем на 5%. Проектная площадь объекта долевого строительства составляла 53,33 кв.м., а фактически составила 67,5 кв.м. В связи с чем, площадь квартиры изменилась на 14,17 кв.м. или на 26, 57% в сторону увеличения. Таким образом, имеются обстоятельства, нарушающие ее права как потребителя. В адрес застройщика направлено требование о расторжении договоров и возврате денежных средств, однако требования оставлены без удовлетворения. Между тем, для оплаты квартиры истцом был привлечен ипотечный кредит, ежемесячные проценты, уплачиваемые по кредиту, являются для нее убытками.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец с учетом уточнений просит расторгнуть Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ООО «ЗС «ЮФО СТРОЙГРУПП»; взыскать с ООО «ЗС «ЮФО СТРОЙГРУПП» в пользу истца денежные средства в размере 6692915 руб., уплаченные по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ;взыскать с ООО «ЗС «ЮФО СТРОЙГРУПП» проценты за пользование денежными средствами в соответствии с п.2 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5556458, 03 руб., а также с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического возврата денежных средств, в размере 1/150 ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств от суммы 6692915 руб. за каждый день пользования денежными средствами; взыскать с ООО «ЗС «ЮФО СТРОЙГРУПП» в качестве убытков в виде процентов, уплаченных по кредитному договору 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ за период с декабря 2024 года по сентябрь 2025 года в размере 251740, 29 руб.; компенсацию морального вреда в размере 100000 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ее представитель по доверенности – ФИО7 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил в удовлетворении требований о взыскании штрафа, убытков и начислении процентов до фактического исполнения отказать. В случае удовлетворения заявленных требований просил применить положения ст.333 ГК РФ в части неустойки и штрафа, снизить их до 1000 руб.; снизить компенсацию морального вреда до 1000 руб.; предоставить отсрочку исполнения до ДД.ММ.ГГГГ включительно, ссылаясь на доводы, указанные в возражениях и дополнении к ним. При этом пояснил, что с целью досудебного спора сторона ответчика выражала и выражает в настоящее время готовность расторгнуть договор и перечислить денежные средства истцу, однако сторона отказалась от подписания соглашения о расторжении Договора долевого участия.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк - ФИО8., действующий по доверенности, в судебном заседании предоставил отзыв, по доводам которого просил в случае удовлетворения заявленных требований обязать ООО «СЗ «ЮФО СТРОЙГРУПП» произвести перечисление денежных средств в целях погашения задолженности по кредитному договору 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО2

Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «ЮФО СТРОЙГРУПП» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался построить и передать ФИО2 

<

адрес> многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.3.1 Договора проектная площадь квартиры по Договору составляет 53,33 кв.м., площадь балкона составляет 3,70 кв.м.

Цена объекта недвижимости по Договору составляет 6692915 руб., исходя из 125500 руб. за 1 кв.м. (п.4.1 Договора).

В соответствии с условиями Договора, застройщик обязуется в эксплуатацию объект в 1 квартале 2025 года (п.5.1). Срок передачи квартиры - до ДД.ММ.ГГГГ (п.5.2).

Разделом 4 Договоров установлено, что участник осуществляет резервирование денежных средств на счете эскроу в уполномоченном банке (эскроу-агенте), которым является ПАО Сбербанк России, депонируемая сумма по договору 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ - 6692915 руб., из которых 1350 00 руб. - собственные средства, 5342915 руб. - кредитные средства, предоставленные ПАО Сбербанк.

ФИО2 по Договору оплачено 6692915 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, из которых 1350 00 руб. за счет собственных средств, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, 5342915 руб. за счет кредитных средств, представленных по кредитному договору 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ПАО Сбербанк.

25.04.2025ФИО2 обратилась к ответчику с заявлением о расторжении договора долевого участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств, поскольку нарушены п.п.2 п.1.1 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 и п.4.9 Договора участия в долевом строительстве, а именно: проектная площадь объекта долевого строительства составляла 53,33 кв.м., а фактически составила 67,5 кв.м. В связи с чем площадь квартиры изменилась на 14,17 кв.м. или на 26, 57% в сторону увеличения. Таким образом, имеются обстоятельства, нарушающие права истца как потребителя.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Законом об участии в долевом строительстве.

В частности, в соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирныйдом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст.9 указанного Закона участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (ч.1) либо расторгнуть такой договор в судебном порядке (ч.1.1) в случаях, которые перечислены в указанных правовых нормах.

В соответствии с п.п.2 п.1.1 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Согласно ч.4 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Согласно п.3.1 Договора проектная площадь квартиры по Договору составляет 53,33 кв.м., площадь балкона составляет 3,70 кв.м.

В соответствии с п.4.9 Договора допустимым изменением общей площади квартиры является изменение общей проектной площади квартиры в любую сторону не более чем на 5%.

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь спорного объекта составляет 67,5 кв.м. В связи с чем, площадь квартиры изменилась на 14,17 кв.м. или на 26, 57% в сторону увеличения.

При этом между сторонами каких-либо дополнительных соглашений не заключалось. Нарушение ответчиком условий Договора строительства является существенным.

С учетом вышеизложенного, исковые требования ФИО2 о расторжении договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению, поскольку имеются предусмотренные законом основания для этого, следовательно, подлежат удовлетворению и требования о возврате денежных средств, уплаченных по данному договору.

Статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

При удовлетворении судом требований гражданина-участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина-участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина-участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольномпорядке.

ФИО2 с целью финансирования создания объекта долевого строительства (квартиры) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключила с ПАО Сбербанк России договор ипотечного кредитования на сумму 5342915 руб., что следует из самого договора участия в долевом строительстве.

За пользование ипотечным кредитом истец выплатил банку проценты за период с декабря 2024 по сентябрь 2025 года в размере 251740, 29 руб.

Вместе с тем ответчик не нарушал срок возврата денежных средств, предусмотренный ч.2 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, ответчиком не допущено неправомерного удержания денежных средств, а значит, убытки истца в виде процентов по договору ипотечного кредитования не являются убытками, возникшими по вине ответчика. Данные выплаты, произведенные банку по кредитному договору за счет собственных средств в виде процентов за пользование кредитом, направлены на исполнение условий кредитного договора, заключенного ФИО2 на свой риск и в своем интересе, в связи с чем они не могут рассматриваться в качестве убытков, возмещение которых необходимо для восстановления ее нарушенного права, либо как утрата имущества, находящаяся в причинной связи с неисполнением застройщиком своих обязательств.

Более того, согласно постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» при определении размера убытков, предусмотренных ст.10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления, то есть с 22.03.2024 до 31.12.2024 включительно, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину-участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления, то есть с 22.03.2024 до 31.12.2025 включительно.

Согласно п.2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 (в том числе в ред. от 19.06.2025), которым установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, вступившего в силу 22.03.2024, в период с 01.07.2023 до 31.12.2025 включительно размерпроцентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч.6 ст.5, ч.2 ст.6, ч.ч.2, 6 ст.9, а также подлежащих уплате с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п.1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023, что равно 7,5%.

Таким образом, суд не соглашается с периодом расчета процентов, изложенным в исковом заявлении, и полагает, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежат проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 101257, 50 руб. Срок исчисляется в календарных днях, как определено сторонами в договоре.

При этом оснований для удовлетворений требований истца о взыскании с ответчика процентов за пользование денежными средствами в соответствии с п.2 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5556458, 03 руб., а также с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического возврата денежных средств, в размере 1/150 ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств от суммы 6692915 руб. за каждый день пользования денежными средствами, не имеется.

Стороной ответчика при рассмотрении дела заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки (процентов) в связи с несоразмерностью заявленного истцом размера неустойки последствиям нарушения обязательства.

В силу п.1 ст.333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в п.9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017 размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании ст.333 ГК РФ только при наличии заявления застройщика. Последний должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, по смыслу закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, применение положений ст.333 ГК РФ по спорам, возникающим из договора участия в душевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

С учетом всех обстоятельств дела, исходя из условий договора, с учетом последствий нарушения ответчиком обязательств, компенсационной природы неустойки, требований разумности, учитывая, что застройщик является профессиональным участником рынка долевого строительства, суд не усматривает основания для снижения вышеуказанного размера неустойки, исходя из требований ст.333 ГК РФ, так как, по мнению суда, сумма взыскиваемой неустойки соразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещение имущественного вреда.

Установив факт нарушения прав истца, как потребителя, в соответствии с положениями ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», учитывая характер причиненных истцу нравственных страданий, длительность нарушения прав, а также требования разумности и справедливости, суд взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 2 000 руб.

В силу п.6 ст.13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу п.3 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве, при удовлетворении судом требований гражданина-участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина-участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина-участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Таким образом, для начисления штрафа за нарушение срока удовлетворения требований потребителя подлежат применению положения п.3 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Закона №266-ФЗ. Подлежащий взысканию штраф - 339808, 62 руб.

При этом ответчику предоставляется отсрочка исполнения решения суда до ДД.ММ.ГГГГ включительно, исходя из того, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», до ДД.ММ.ГГГГ включительно установлен мораторий на взыскание финансовых санкций с застройщиков.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В силу ст. 98 ГПК РФ, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в размере 71573, 21 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «ЮФО СТРОЙГРУПП», третье лицо: ПАО Сбербанк о расторжении договора и взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «ЮФО СТРОЙГРУПП».

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЮФО СТРОЙГРУПП» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (ИНН №) денежные средства в размере 6692 915 руб., проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 101257, 50 руб., компенсацию морального вреда в размере 2000 руб., штраф в размере 339 808, 62 руб.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «ЮФО СТРОЙГРУПП» отсрочку исполнения настоящего решения в части взысканного штрафа до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЮФО СТРОЙГРУПП» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 71 573, 21 руб.

В остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 30 декабря 2025 года.