...

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Оренбург 15 мая 2018 года

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Бугарь М.Н.,

при секретаре Болдиновой М.А.,

с участием:

ответчика ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Оренбургского района Оренбургской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, 

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования Оренбургского района Оренбургской области обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, указав, что 26.08.2011 г. между администрацией муниципального образования Оренбургского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка N (далее по тексту - договор), с кадастровым номером N, местоположение: ..., площадью ... кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды участка установлен с 19.08.2011 г. по 19.08.2014 г. Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и категории по ... 12.10.2011 г. Согласно условиям договора размер годовой арендной платы за участок составляет 29733 руб. Размер арендной платы за первый год аренды с 19.08.2011 г. по 19.08.2012 г. вносится единым платежом. Арендная плата за второй и последующие года вносится равными частями ежемесячно, не позже 10 числа текущего месяца. С 19.08.2012 г. размер арендной платы изменяется ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемые постановлением правительства .... Размер арендной платы также изменяется. За период с 19.08.2011 г. по 19.08.2017 г. начислено 192644,99 руб. За период действия договора аренды ответчик оплату за пользование земельным участком проводил дважды: по результатам торгов – в размере 29733 руб. и 20.11.2012 г. в размере 3000 руб. Задолженность по арендной плате (основной долг) на период с 19.08.2011 г. по 18.08.2017 г. составила 159911,99 руб. задолженность ответчика за период с 01.01.2015 г. по 18.08.2017 г. составила 91005,34 руб., сумма пени составила 19543,40 руб. В адрес ответчика направлено претензионное письмо N с требованием произвести оплату задолженности по договору аренды. Ответчик обязательство по оплате арендной платы не исполнил.

Истец просил суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка N от 26.08.2011 г. в размере 110548,74 руб., в том числе: сумму основного долга за пользование земельным участком за период с 01.01.2015 г. по 18.08.2017 г. в размере 91005,34 руб., сумму пени, по состоянию на 28.03.2018 г., в размере 19543,40 руб., а также расходы по оплате госпошлины. 

Представитель истца администрации муниципального образования Оренбургского района Оренбургской области в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменные пояснения, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. По существу иска указал, что спорный земельный участок не был возвращен арендодателю в установленном порядке, спорный договор аренды земельного участка не расторгнут. В судебном заседании 23.04.2018 г. представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности от ..., исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить. Пояснила, что действие договора аренды прекращено не было, ответчик по вопросу прекращения действия договора аренды в администрацию муниципального образования Оренбургского района Оренбургской области не обращался, задолженность по спорному договору аренды образовалась за весь период его действия, в связи с чем просила взыскать задолженность по арендной плате за последние три года, с учетом соблюдения сроков исковой давности.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судом определено рассмотреть дело в отсутствие представителя истца. 

Ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО2, действующий в соответствии с пунктом 6 статьи 53 ГПК РФ, на основании устного ходатайства ответчика, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, просили суд в иске отказать по доводам, изложенным в письменном возражении. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

На основании ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ, согласно которой если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ч.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу п. 15 ст. 39.8. Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017 г.) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением администрации муниципального образования Оренбургского района от 26.08.2011 г. N на основании поступившей заявки от единственного участника аукциона ФИО1, согласно протоколу об итогах торгов от 19.08.2011 г., ФИО1 предоставлен в аренду на три года земельный участок, кадастровый N, местоположение: ..., категория земель – земли населенных пунктов, площадью ... кв.м., разрешенное пользование: для строительства жилого дома. 

26.08.2011 г. между администрацией муниципального образования Оренбургского района Оренбургской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N. 

Согласно п. 1.1., 1.2. договора арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N, местоположение: ..., площадью ... кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства жилого дома (далее – Участок) в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от «18» марта 2010 г. N, прилагаемом в настоящему договору (приложение N) и являющимся его неотъемлемой частью. Обременение участка: отсутствуют.

В соответствии с разделом 2 договора, договор заключен на 3 года. Срок аренды Участка устанавливается с 19.08.2011 г. по 19.08.2014 г. Договор подлежит обязательной государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области и вступает в силу с даты его государственной регистрации. В случае исполнения арендатором условий, предусмотренных п. 4.4.10. настоящего договора, срок настоящего договора считается продленным на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора за два месяца до окончания договора. Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до государственной регистрации договора, с даты подписания протокола проведении аукциона.

В силу п. 3.1., 3.2., 3.3., 3.4., 3.6. договора размер годовой арендой платы за участок составляет 29733 руб., что установлено на основании протокола от 19.08.2011 г., заседания комиссии по продаже права на заключения договора аренды земельного участка. Задаток, перечисленный для участия в торгах засчитывается в счёт уплаты арендной платы за первый год. Арендные платежи начинают исчисляться с даты проведения аукциона. Размер арендной платы за первый год аренды с 19.08.2011 г. по 19.08.2012 г. вносится единым платежом в течение 5 дней с момента заключения настоящего договора. Арендная плата второй и последующие года вносится равными частями ежемесячно, не позже 10 числа текущего месяца. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет указанный в п. 3.2 настоящего договора. С 19.08.2012 г. размер арендной платы, установленный в соответствии с п. 3.2. настоящего договора, изменятся ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области. Размер арендой платы также изменяется: в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации и законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; по основаниям, предусмотренным областным законодательством; в связи с изменение существенных характеристик земельного участка (площади, категории, вида разрешенного использования, обременения и пр.) и иным основаниям установленным настоящим договором. Во всех перечисленных в настоящем пункте случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Не использование арендуемого земельного участка в течение срока договора не освобождает арендатора от арендной платы. Обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком прекращается с момента расторжения договора в установленном порядке.

В силу п. 4.2.3., 4.2.4. договора арендодатель обязан в том числе при изменении арендной платы в соответствии с условиями пункта 3.4. настоящего договора, в месячный срок информировать арендатора; своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

В соответствии с п. 4.3.3. договора арендатор имеет право в том числе с учетом пункта 2.3. настоящего договора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиями по письменному заявлению, направленному арендодателю в соответствии с п. 4.4.9. договора. 

Согласно п. 4.4.9., 4.4.10. договора арендатор обязан в том числе и письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца о заключении договора на новый срок. В двухмесячный срок после подписания настоящего Договора, а также в случае подписания изменений и (или) дополнений к настоящему Договору, произвести его государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

В силу п. 5.1. договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных п. 3.1.-3.4. настоящего договора, арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения соответствующего денежного обязательства, за каждый день просрочки. Пени начисляются по реквизитам согласно п. 3.2. настоящего договора. 

Согласно разделу 6 договора все изменения и (или) дополнения в настоящий договор оформляются письменно дополнительными соглашениями сторон. Договор прекращает свое действие по окончании его срока – при условии выполненного арендатором обязательств по оплате арендных платежей в полном объеме, а также при достижении согласия сторон. Договор досрочно прекращается в случаях, связанных с необходимостью изъятия участка для государственных и муниципальных нужд. Договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке при: существенном нарушении условия, а именно: в случае уклонения арендатора от государственной регистрации в двухмесячный срок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области настоящего договора со дня его подписания; использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; не внесении арендной платы более чем за три месяца; в случае не подписания или уклонения арендатора от государственной регистрации в двухмесячный срок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области дополнительных соглашений к настоящему договору в соответствии с п. 3.4. настоящего договора; нарушения арендатором других условий настоящего договора. При прекращении, в том числе досрочном, договора, арендатор обязан возвратить участок арендодателю в течении семи дней с момента его прекращения в состоянии, пригодном для его целевого использования. 

Указанный договор аренды сторонами подписан и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 12.10.2011 г. за N.

Из выписки из ЕГРН, по состоянию на 03.05.2018 г., усматривается, что земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: ..., площадью ... кв.м., находиться в аренде у ФИО1 с 12.10.2011 г. по 19.08.2014 г., на основании договора аренды земельного участка N от 26.08.2011 г., дата государственной регистрации договора – 12.10.2011 г., категории земель – земли населенных пунктов. 

Согласно лицевому счету по договору N, по состоянию на 28.03.2018 г., за период с 24.08.2011 г. по 10.08.2017 г. сумма начисленной арендной платы по спорному договору аренды составила 192644,99 руб., сумма пени составила 47576,71 руб., сумма оплаченных денежных средств составила 32733 руб., сумма недоимки составила 159911,99 руб., итого – 207488,70 руб. 

Из указанного лицевого счета также усматривается, что по спорному договору аренды всего ответчиком оплачена сумма в размере 32733 руб., из которых: 24.08.2011 г. в размере 29733 руб., 20.11.2012 г. в размере 3000 руб. 

12.07.2017 г. истец направил в адрес ответчика претензию N, указав, что срок действия договора аренды истек 19.08.2014 г., задолженность по арендной плате, по состоянию на 03.07.2017 г., составила 189783,90 руб., из них 35550,93 руб. пеня, просил погасить указанную задолженность течении месяца с момента получения данного письма.

Указанная претензия была получена ответчиком 14.08.2017 г., что подтверждается почтовым уведомлением. 

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ответчика по спорному договору аренды, за период с 01.01.2015 г. по 18.08.2017 г., составила 91005,34 руб., сумма неустойки, за период с 11.01.2015 г. по 28.03.2018 г. составила 19543,40 руб. 

В судебном заседании 23.04.2018 г. представитель истца пояснила, что по спорному договору аренды, задолженность образовалась за весь период его действия, однако, с учетом соблюдения сроков исковой давности, просит взыскать задолженность с ответчика за последние три года. 

Ответчик не согласился с расчетом истца, указал, что в расчете размер годовой арендной платы, установленный на основании протокола заседания от 19.08.2011 г. комиссии по продаже права на заключение договора аренды земельного участка ежегодно увеличивается на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области. Согласно п. 3.4. договора аренды изменение размера арендной платы во всех перечисленных в настоящем пункте случаях осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Ответчик с истцом не заключал дополнительных соглашений, в связи с чем, считает, что ежегодное увеличение размера арендной платы произведено необоснованно и расчеты арендной платы, пени не верные. 

Рассматривая требование истца о взыскании суммы арендной платы по спорному договору аренды, за период с 01.01.2015 г. по 18.08.2017 г., в размере 91005,34 руб., суд приходит к следующему. 

Как следует из условий спорного договора аренды, данный договор заключен между сторонами сроком на три года, до 19.08.2014 г. 

В исковых требованиях истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по оплате арендных платежей и пеню по спорному договору аренды, с учетом применения сроков исковой давности, за период с 01.01.2015 г. по 18.08.2017 г., то есть указанный период выходит за пределы срока действия спорного договора аренды. При этом истец ссылается на п. 2.3. договора аренды, в котором указано, что в случае исполнения арендатором условий, предусмотренных п. 4.4.10. настоящего договора, срок настоящего договора считается продленным на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора за два месяца до окончания договора. 

Ответчик с данным требованием и доводом истца не согласился, указал, что условие п. 2.3. договора аренды относительно продления сроков без проведения торгов является недействительным, поскольку противоречит требованиям закона. 

Данный довод ответчика заслуживает внимания, суд с ним соглашается в виду следующего. 

Пунктом 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны разъяснения о том, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Судам следует учитывать, что по смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

На основании изложенного, принимая во внимание возражения ответчика и разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73, суд приходит к выводу, что спорный договор аренды земельного участка № 11/18 от 26.08.2011 г., заключен между истцом и ответчиком сроком на три года, до 19.08.2014 г., о чем прямо указано в договоре. Указанное обстоятельство также подтверждено претензией истца от 12.07.2017 г., направленной в адрес ответчика, где истец указывает, что срок действия договора с 19.08.2011 г. по 19.08.2014 г., а также выпиской из ЕГРН на спорный земельный участок. Новый договор аренды спорного земельного участка по результатам проведения торгов, либо дополнительное соглашение, содержащие условие о продлении срока действия договора, между сторонами заключено не было, доказательств обратного суду не представлено. 

Таким образом, исковые требования истца о взыскании суммы арендной платы по спорному договору аренды, за период с 01.01.2015 г. по 18.08.2017 г., в размере 91005,34 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку истец просит взыскать сумму задолженности за период, который выходит за пределы сроков действия спорного договора аренды. В связи с чем суд отказывает истцу в удовлетворении данной части исковых требований. 

Учитывая вышеизложенное, требования истца о взыскании с ответчика суммы пени по спорному договору аренды, за период с 01.01.2015 г. по 18.08.2017 г., в размере 19543,40 руб. и расходов по оплате госпошлины удовлетворению также не подлежат, поскольку являются производными от основного требования о взыскании суммы задолженности по оплате арендных платежей, в удовлетворении которых отказано. В связи с чем суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Оренбургского района Оренбургской области к ФИО1 о взыскании суммы задолженности по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка N от 26.08.2011 года в размере 110548 рублей 74 копейки, в том числе: суммы основного долга за пользование земельным участком за период с 01.01.2015 года по 18.08.2017 года в размере 91005 рублей 34 копейки, суммы пени, по состоянию на 28.03.2018 года в размере 19543 рубля 40 копеек, а также расходов по оплате госпошлины - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья: подпись Бугарь М.Н.

Решение в окончательной форме принято ....

Судья: подпись Бугарь М.Н.

...

...

...