Дело № 2-550/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Геленджик 15 февраля 2019 года 

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Тарасенко И.А.,

при секретаре судебного заседания: Авакимовой К.С.,

с участием представителя истца ФИО1 — ФИО2, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности серии 23 АА №8604569 от 09.01.2019 года,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости - ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 319 кв.м., кадастровый №, и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 324,6 кв.м., этажностью: 3, кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, в соответствии с условиями которого стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи в нотариальной форме объектов недвижимости - ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 638 кв.м., кадастровый № и расположенной на нем ? доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом (тыльная/задняя часть дома), общей площадью 324,6 кв.м., количество этажей: 3, с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес> принадлежащих ответчику на праве общей долевой собственности, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость отчуждаемых объектов недвижимости определена сторонами в размере 8 500 000 руб., является окончательной и изменению не подлежит, оплата стоимости недвижимого имущества производится поэтапно: 500 000 руб. передается продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ, перечисление денежных средств по безналичному расчету на счет продавца 5 000 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ и 3 000 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства в размере 8 500 000 руб. истцом перечислены в полном объеме продавцу по безналичному расчету, что подтверждается платежными поручениями и свидетельствует об исполнении взятых на себя обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3.2.1 предварительного договора продавец взял на себя обязательства подготовить и предоставить все необходимые документы для заключения основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, передать покупателю объект в состоянии, отвечающем санитарным и техническим правилам и нормам, согласно Акту технического осмотра объекта недвижимости (п.3.2.6 договора).

В связи с возникшей необходимостью нахождения за пределами Российской Федерации, ДД.ММ.ГГГГ истцом выдана доверенность на имя ФИО4 на заключение от ее имени договора купли-продажи объектов недвижимости, указанных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которая удостоверена консулом-советником генерального консульства России в Сиднее, Австралия, ФИО5 по реестру за №, и которая была выслана доверенному лицу для подтверждения своих полномочий и представления интересов истца при заключении основного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ истцом выслано в адрес ответчика письменное уведомление о подтверждении своих намерений заключить с ним основной договор купли-продажи ? доли земельного участка площадью 319 кв.м. с кадастровым № (в результате заключения ответчиком с совладельцами земельного участка соглашения о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, его право долевой собственности на земельный участок преобразовалось с ? доли в ? долю, и в его собственность поступила ? доля земельного участка площадью 319 кв.м. с кадастровым №), и расположенной на нем ? доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом (тыльная/задняя часть дома), с кадастровым №, общей площадью 324,6 кв.м., этажностью: 3, расположенных по адресу: 

<

адрес>, ЗАО АПК «Геленджик», и сообщении времени, даты и места подписания основного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена в адрес ответчика телеграмма с извещением о намерении приобрести объекты недвижимости согласно условиям предварительного договора.

В ответ ДД.ММ.ГГГГ ответчиком представлен проект дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока заключения основного договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ, условия которого истца не устроили.

Таким образом, в установленный предварительным договором купли-продажи срок - до ДД.ММ.ГГГГ включительно, основной договор заключен не был в связи с уклонением ответчика от совершения действий по сдаче необходимых документов нотариусу на оформление и заключение основного договора купли-продажи, что является нарушением законных прав и интересов истца, как покупателя, в полном объеме оплатившего стоимость приобретаемых объектов недвижимости.

Истец просит понудить ответчика заключить с ней договор купли-продажи объектов недвижимости - ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 319 кв.м., кадастровый №, и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 324,6 кв.м., этажностью: 3, кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок, просит считать заключенным договор купли-продажи объектов недвижимости -? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 319 кв.м., кадастровый №, земли населенных пунктов, для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 324,6 кв.м., этажностью: 3, с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес> между ФИО3, как продавцом, и ФИО1, как покупателем, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, с момента вынесения решения суда, а также взыскать с ответчика в ее пользу понесенные по делу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. и оплате услуг представителя в размере 40 000 руб., а всего 40 300 руб. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом ведения дела в суде через представителя по доверенности ФИО2, что не противоречит положениям ст.ст.48, 53, 54 ГПК РФ, которая исковые требования поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик не возражал против удовлетворения исковых требований в части заключения с истцом основного договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, пояснив, что никогда не отказывался от заключения основного договора купли-продажи, подтвердил получение им от истца стоимости отчуждаемых объектов недвижимости в полном объеме, однако, ввиду отсутствия истца на территории Российской Федерации заключать основной договор купли-продажи было не с кем, о наличии доверенного лица, уполномоченного заключать от имени истца сделку купли-продажи, узнал за несколько дней до истечения срока заключения основного договора купли-продажи согласно условиям предварительного договора, в связи с чем, им был направлен проект дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока заключения основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. В части требований о взыскании с него судебных расходов просил отказать.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные, в условиях состязательности процесса письменные доказательства, и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, в соответствии с условиями которого стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи в нотариальной форме объектов недвижимости — ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 638 кв.м., кадастровый № и расположенной на нем ? доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом (тыльная/задняя часть дома), общей площадью 324,6 кв.м., количество этажей: 3, с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.2.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость отчуждаемых объектов недвижимости определена сторонами в размере 8 500 000 руб., является окончательной и изменению не подлежит; оплата стоимости недвижимого имущества производится покупателем поэтапно: 500 000 руб. передается продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ, перечисление денежных средств по безналичному расчету на счет продавца 5 000 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ и 3 000 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.2.3 договора).

В соответствии с условиями п.3.2.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязуется подготовить и предоставить все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи согласно перечню документов, необходимых для оформления сделки купли-продажи объекта, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3.2.6 предварительного договора на ответчика возложена обязанность передать покупателю объект в состоянии, отвечающем санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства или согласно Акту технического осмотра объекта недвижимости, в случае его составления.

В силу п.4.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если одна из сторон уклоняется от подписания основного договора на объект на условиях, указанных в настоящем договоре, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключения основного договора на условиях настоящего договора.

Дополнительным условием предварительного договора в пункте 5.1 указано, что домовладение продается в состоянии стройварианта: м/пл. остекление, мет.входная дверь, перегородки, подводка коммуникаций, благоустройство внутридомовой территории, забор по периметру из керамзитоблока; забор по фасаду, калитка и распашные ворота из деревянного штакетника; без стяжки и штукатурки, без электроразводки и сантехразводки, без разводки систем отопления, без отопительных приборов, без газового отопительного котла, без колонки, без подоконников, без установки межкомнатных дверей.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность(п.2 ст.429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ).

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 

В силу п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ.

Пункт 4 ст.445 ГК РФ закрепляет правило, в соответствии с которым в случае, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что ответчик является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 319 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 324,6 кв.м., этажностью: 3, с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ №.

В результате заключения ответчиком с остальными совладельцами земельного участка площадью 638 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о разделе земельного участка, его право долевой собственности на земельный участок преобразовалось с ? доли в ? долю, и в его собственность поступила ? доля земельного участка площадью 319 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Согласно условиям заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Судом достоверно установлено, что истцом все условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по оплате ответчику стоимости приобретаемых объектов недвижимости в размере 8500000 руб. исполнены в полном объеме, а именно: перечислены по безналичному расчету с указанием назначения платежа «оплата по предварительному договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на зем.участок и доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ года», что подтверждается представленными суду документами - платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 000 000 руб., №, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 руб., №, 31, 32, 33, 34 от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 3 000 000 руб., и свидетельствуют об исполнении истцом своих обязанностей по данному предварительному договору, что также подтверждено ответчиком в судебном заседании.

Согласно п.3.2.1 предварительного договора ответчик взял на себя обязательства подготовить и предоставить все необходимые документы для заключения основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, передать покупателю объект в состоянии, отвечающем санитарным и техническим правилам и нормам, согласно Акту технического осмотра объекта недвижимости.

В связи с нахождением ФИО1 за пределами Российской Федерации, ДД.ММ.ГГГГ ею выдана доверенность на имя ФИО4 на заключение от ее имени договора купли-продажи объектов недвижимости, указанных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которая удостоверена консулом-советником генерального консульства России в Сиднее, Австралия, ФИО5 по реестру за №, и которая была выслана доверенному лицу для подтверждения своих полномочий и представления интересов истца при заключении основного договора купли-продажи.

Материалами дела подтверждается, что истцом в адрес ответчика направлялось письменное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о подтверждении своих намерений заключить с ответчиком основной договор купли-продажи ? доли земельного участка площадью 319 кв.м. с кадастровым №, и расположенной на нем ? доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом (тыльная/задняя часть дома), с кадастровым №, общей площадью 324,6 кв.м., этажностью: 3, расположенные по адресу: 

<

адрес> В указанном уведомлении истец просила сообщить время, дату и место подписания основного договора купли-продажи и сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, ее представителю по доверенности ФИО4, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 истцом направлена телеграмма с извещением о намерении приобрести объекты недвижимости согласно условиям предварительного договора.

Указанные обстоятельства подтверждают факт принятия истцом всех необходимых мер по направлению другой стороне предложения заключить основной договор купли-продажи, в связи с чем, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, является действующим и обязательства сторон, предусмотренные условиями данного предварительного договора, не прекращаются.

Судом установлено, что в установленный условиями предварительного договора купли-продажи срок, т. е. до ДД.ММ.ГГГГ включительно, основной договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости между сторонами заключен не был, ввиду неполучения от ответчика информации о времени, дате и месте подписания основного договора купли-продажи, что расценивается как уклонение ответчика от совершения действий по заключению основного договора купли-продажи.

В соответствии с п.5 ст.429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку материалами дела подтверждено, что истцом условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по оплате стоимости приобретаемых объектов недвижимости исполнены в полном объеме, истцом были предприняты все необходимые меры по направлению другой стороне предложения заключить основной договор купли-продажи в установленный предварительным договором срок - до ДД.ММ.ГГГГ, однако, основной договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости не был заключен ввиду уклонения ответчика, суд полагает возможным исковые требования удовлетворить.

Рассматривая требования истца о взыскании судебных расходов, суд исходит из положений ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, и считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы на оплату услуг представителя и оказание юридических услуг, с учетом принципа разумности, в размере 5 000 руб.

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Обязать ФИО3 заключить с ФИО1 договор купли-продажи объектов недвижимости - ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 319 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 324,6 кв.м., этажностью: 3, с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок, считать заключенным договор купли-продажи объектов недвижимости - ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 319 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 324,6 кв.м., этажностью: 3, с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес> между ФИО3, как продавцом, и ФИО1, как покупателем, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, с момента вынесения решения суда.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 понесенные по делу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по оплате услуг представителя и оказание юридических услуг в размере 5 000 рублей, а всего: 5 300 (пять тысяч триста) рублей.

В остальной части требований отказать.

Обеспечительные меры, наложенные определением Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде ареста на объекты недвижимости: ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 319 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 324,6 кв.м., этажностью: 3, с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес> и запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, а также сделок с ними, после вступления решения суда в законную силу отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Геленджикский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 февраля 2019 г.