61RS0023-01-2024-007210-06

Дело № 2-300/2025

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

10 июня 2025 г. г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Кузнецовой Ю.А., при секретаре Сутайкиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Шахты о о сохранении жилого дома в реконструированном виде и признании права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на следующее. Жилой дом лит. «А,аА1» по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 21,5 кв.м. числится за ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого дома с пристройкой от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом 

<

адрес> РО ФИО3, свидетельства о государственной регистрации права собственности. Жилой дом был реконструирован в результате чего изменилась общая площадь дома с 21,5 кв.м. до 91,5 кв.м. Согласно заключению МУП БТИ 

<

адрес> спорный жилой дом соответствует требованиям СП 55.133302016, СП 42.133302016, санитарно-техническим, противопожарным, экологическим и другим нормам, действующим на территории РФ и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей, эксплуатацию объекта. Жилой дом расположен в границах земельного участка, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Просит суд сохранить в реконструированном виде жилой дом лит. «Аа,А1» по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 91,5 кв.м. и признать за ним право собственности на указанный жилой дом. 

Истец ФИО1 и его представитель на основании доверенности от 13.08.2024 ФИО2, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление, в котором просили рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Представитель Администрации г. Шахты в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Изучив письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст.1 ч.14 ГрК РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу частей 1, 5 - 6 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с ч. 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ документом, дающим застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, является разрешение на строительство/реконструкцию.

Согласно ч. 6 ст. 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Пункт 1 статьи 222 ГК РФ закрепляет три признака самовольной постройки:

- постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке,

- либо без получения необходимых разрешений,

- либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Как следует из п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичная позиция также содержится в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройки, обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Судом установлено, что 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, г Шахты, 

<

адрес>, кадастровый №, принадлежит на праве собственности истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ: земельный участок кадастровый № имеет площадь 366 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: земли под домами индивидуальной жилой застройки.

В соответствие с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ на жилой 

<

адрес>, в 

<

адрес>, произошло изменение общей площади с 21,5 кв.м. до 91,5 кв.м. за счет реконструкции. Площадь объекта, согласно приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №П/0393, рассчитанная в пределах внутренних поверхностей наружных стен, составляет 96,7 кв.м. Состав объекта Аа,А1. 

<

адрес> жилого 

<

адрес>,5 кв.м., жилая площадь жилого дома – 49,1 кв.м.

Согласно техническому заключению ООО «АКБ» от 23.07.2024 у обследованного жилого дома литеры «Аа,А1» по 

<

адрес> в 

<

адрес> несущие конструкции воспринимающие эксплуатационные нагрузки и воздействия и обеспечивающие пространственную устойчивость здании, находятся в работоспособном состоянии – это категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечиваются. Рассматриваемый жилой дом не нарушает прав и законных интересов собственников других помещений, этим не создается угроза их жизни и (или) здоровья.

В результате экспертно – технического обследования объекта выявлено, что рассматриваемое здание лит. «Аа,А1» по 

<

адрес> является пригодным для постоянного проживания граждан. Участок расположен в зоне жилой застройки на землях населенных пунктов, с площадью земельного участка по документам – 366,50 кв.м. Строительство произведено в сложившейся градостроительной застройке. Строительство жилого дома не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав, законных интересов иных лиц. Дальнейшая эксплуатация здания возможна с соблюдением требований противопожарных, экологических и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей, эксплуатацию объекта. 

По ходатайству представителя истца судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 91,5 кв.м., после выполненной реконструкции, заключающейся в возведении 2-х этажной кирпичной пристройки лит. «А1» к жилому дому к его юго-восточной стене, повлекло увеличение общей площади жилого дома с 21,5 кв.м. до 91,5 кв.м. относящегося к классу Ф 1.4 функциональной пожарной опасности, по выполненным объемно-планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям, преимущественно соответствует требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим, градостроительным), предъявляемым к жилым одноквартирным домам.

Расположение исследуемого жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, находящегося в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами первого типа (Ж-1.1), не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента зоны застройки индивидуальными жилыми домами первого типа (Ж-1.1), приведенному в ст.27 Правил землепользования и застройки муниципального образования «

<

адрес>» (согласно градостроительному регламенту территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами первого типа (Ж-1.1), приведенному в ст.27 указанных Правил, в основные виды разрешенного использования, в том числе входит вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), предусматривающий размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек).

Выполненная высота и этажность исследуемого жилого дома, процент застройки по отношению к площади земельного участка с кадастровым номером №, соответствуют градостроительному регламенту зоны застройки индивидуальными жилыми домами первого типа (Ж-1.1), представленному в ст.27 Правил землепользования и застройки муниципального образования «

<

адрес>».

Следует отметить о необходимости устройства ограждения внутренней лестницы, ведущей на мансардный этаж, высотой не менее 0,9 метров, что обусловит выполнение действующих требований п.8.3 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», СНиП 31-02-200, регламентирующих минимальную высоту ограждений лестниц 0.9 м. 

Характерных повреждений конструктивных элементов исследуемого жилого дома, свидетельствующих об их недостаточной несущей способности (то есть повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали, горизонтали, прогибов, смещения перемычек в опорных местах), не имеется в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», конструктивные элементы исследуемого жилого дома находятся в работоспособном механическом состоянии.

Расположение исследуемого жилого дома с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным противопожарным требованиям, а именно СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.п. 8.1.4).

Расположение исследуемого жилого дома в части произведенной реконструкции по отношению к 1-но этажному жилому дому, расположенному на земельном участке соседнего домовладения по 

<

адрес> на расстоянии 6 м не соответствует противопожарным требованиям, регламентирующих минимально допустимые противопожарные расстояния (разрывы), а именно не соответствует требованиям п.4.3, 4,13, п.5.3.2 и таблицы 2 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространение пожара на объектах защиты. Требования к объектам планировочным и конструктивным решениям», в соответствии с которыми в данном случае, противопожарное расстояние должно составлять не менее 8 м.

Расположение исследуемого жилого дома, по отношению к левой (юго-восточной фактической границе земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030237:76 на расстоянии 1,35 м не соответствует требованиям п.7.1 СП 42.13330.20 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*», согласно которым расстояние от границ участка до стены жилого дома должна быть не менее 3 м.

Вместе с тем в исследуемом жилом доме имеются следующие несоответствия:

- в коридоре №, высотой 2,21 м., объемом помещения 12 куб.м. установлено отопительное газовое оборудование, обеспечивающее отопление жилого дома, что не соответствует требованиям п.5.5 СП 402.1325800.2018 «Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления», регламентирующих установку газового теплогенератора, предназначенного для отопления и горячего водоснабжения в отдельном помещении – теплогенераторной объемом помещения не менее 15 куб.м., минимальной высотой 2,5 м.;

- высота жилой комнаты № первого этажа составляет 2,21 м., что не соответствует требованиям п.6.2 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», регламентирующих высоту (от пола до потолка) комнат должна быть не менее 2,5 метров. 

Имеющиеся несоответствия исследуемого жилого дома требованиям действующих норм и правил, заключающиеся в несоответствии высоты жилого 

<

адрес> первого этажа, высота 2,20 м) и коридора № (высота 2,21 м), используемой в качестве котельной менее нормируемой, регламентируемой требованиями п.6.2 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-200 п.5.1, п.5.5 СП 402.1325800.2018 «Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления», согласно которым высота (от пола до потолка) комнат должна быть не менее 2,5 м., при установке газового теплогенератора, предназначенного для отопления и горячего водоснабжения в отдельном помещении – теплогенераторная должна иметь высоту не менее 2,5 м.

При этом выполненная реконструкция исследуемого жилого дома не привела к уменьшению высоты помещений, входящих в состав жилого дома до его реконструкции, а высота помещений, расположенный в возведенной пристройке, обусловлена объемно планировочным и конструктивным решениями реконструируемого жилого дома и не менее высоты горизонтальных путей эвакуации (2м), регламентируемых п.4.3.2 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

Объект капитального строительства – жилой дом по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям, действующих на дату возведения жилого дома, а именно: временным правилам устройства и содержания жилых помещений и организации жилищно-санитарного надзора, утвержденными Наркомздравом ДД.ММ.ГГГГ (п.5). 

Следует отметить, что высота комнат на дату возведения жилого дома – 1925 год, для помещений требованиям строительных норм и правил не регламентировалась

В соответствии с ч.ч. 1-3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 7 постановления Пленума от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не является исключительными средствами доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ); оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении; при этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и произведен ли в отношении их соответствующий анализ.

Суд принимает в качестве доказательства заключение ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», поскольку оно является полным, обоснованным и мотивированным. В нем указано, кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед экспертом вопросы и сделаны выводы. 

Выводы эксперта последовательны, не противоречат материалам дела и согласуются с другими доказательствами по делу, эксперт предупрежден об ответственности по ст. 307 УК РФ. Оснований для сомнения в компетентности эксперта не имеется, достоверность сведений, содержащихся в экспертном заключении, иными доказательствами по делу не опровергается.

Что касается выявленных экспертом не соответствий требованиям п.5.5 СП 402.1325800.2018 «Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления», истцом представлены технические условия на присоединение к газовым сетям, паспорт на газовое оборудование, договор на обслуживание газового оборудования, акт обслуживания газового оборудования, указанные документы составлены компетентными органами, постоянно производится обслуживание газового оборудования.

Следует отметить, что согласно п.4.13 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» возведения домов, хозяйственных построек на смежных земельных участках, допускается без противопожарных разрывов по взаимному согласию собственников (домовладельцев), а существующее расстояние исследуемого жилого дома до границ земельного участка с кадастровым номером № обеспечивает техническую возможность прохода на земельный участок обслуживания жилого дома. Также следует отметить, что на момент проведения осмотра указанный жилой дом соседнего домовладения по 

<

адрес> имеет признаки строения, находящегося в неэксплуатируемом состоянии по причине его технического состояния, что также подтверждается представленными фотографиями. 

Принимая во внимание, что произведенная реконструкция не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования о сохранении жилого дома в реконструированном виде и признании на него права собственности подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

сохранить жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № в реконструированном виде.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, паспорт №, право собственности на реконструированный жилой дом площадью 91,5 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Кузнецова

Решение в окончательной форме изготовлено 19.06.2025