Дело № 2-61/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Чернушка 18 марта 2021 года

Чернушинский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Снегиревой Е.Г.,

при секретаре судебного заседания Ховрычевой В.С.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. 

Исковые требования, с учетом уточнений, мотивированы тем, что у истца в собственности имеется квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. 

Осенью 2017 года истец решила продать данную квартиру. Она нашла потенциального покупателя квартиры ФИО3, у которой на руках имелся неиспользованный материнский сертификат. Между истцом и ФИО3 была достигнута договоренность, что ФИО3 приобретает жилое помещение с использованием средств материнского капитала.

Истец и ответчик ФИО3 обратились в ООО "Агентство "Кама", которое занималось сопровождением подобных сделок и оформлением документов, где им пояснили, что сначала надо на покупателя квартиры ФИО3 оформить договор займа, согласно которому она получает у общества займ на приобретение квартиры, оформляется и регистрируется договор купли-продажи, после чего ФИО3 обращается в Пенсионный фонд с заявлением о погашении займа за счет средств материнского капитала. После перечисления Пенсионным фондом средств материнского капитала на счет ООО "Агентства "Кама", последнее передает истцу 400000 рублей в счет покупной стоимости квартиры, оставшиеся денежные средства оставляет себе в качестве оплаты услуг. 

09.11.2017 с ФИО3 был заключен договор целевого займа на приобретение квартиры. В тот же день сотрудником ООО "Агентство "Кама" был подготовлен текст договора купли-продажи, согласно которому ФИО3 приобрела у истца квартиру за 408026 рублей за счет заемных средств. Фактически ФИО3 денежные средства у ООО "Агентство "Кама" не получала. Истцу 

<

ФИО>7 денежные средства также не передавались, хотя в договоре купли-продажи истец указала, что денежные средства у ФИО3 она получила.

Истец и ответчик ФИО3 договорились, что квартира будет передана ФИО3 только после фактической оплаты жилого помещения.

После регистрации сделки ФИО3 обратилась в Пенсионный фонд с заявлением о переводе средств материнского капитала на погашение займа, однако уведомлением от 22.12.2017 ФИО3 было отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала ввиду того, что купленная ею квартира находится в доме признанным ветхим и аварийным. 

Поскольку ФИО3 не имела возможность исполнить сделку в части оплаты стоимости купленного ею жилого помещения, сторонами было принято решение расторгнуть договор от 09.11.2017. 

Истец и ответчик ФИО3 обратились в ООО "Агентство "Кама" для помощи в составлении соответствующего соглашения, однако там им сказали, что будет проще заключить договор обратной купли-продажи квартиры.

Истец и ответчик ФИО3, не являясь специалистами в области права, согласились. Специалистом ООО "Агентство "Кама" был подготовлен текст договора от 10.05.2018, согласно которому ФИО3 и ее муж ФИО4 якобы продают истцу 

<

ФИО>7 жилое помещение за 400 000 рублей, а 

<

ФИО>11 под текстом договора указывают, что получили от истца указанную сумму, хотя фактически деньги не передавались. Договор впоследствии был зарегистрирован. 

Истец считает, что договор купли-продажи, заключенный 10.05.2018 является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть договор о расторжении сделки купли-продажи квартиры, заключенный 09.11.2017. 

При этом договор от 09.11.2017 сторонами исполнен не был, имущество покупателю не передавалось, денежные средства за него не получались. 

Ссылаясь на положения ч. 2 ст. 170 ГК РФ, истец просит признать договор купли-продажи жилого помещения от 10.05.2018, заключенный между ФИО3, ФИО4 и ФИО1, недействительным в силу его притворности с целью прикрыть договор о расторжении сделки купли-продажи жилого помещения от 09.11.2017; считать договор купли-продажи жилого помещения от 10.05.2018 договором о расторжении сделки купли-продажи жилого помещения от 09.11.2017. 

Истец ФИО1 в судебном заседании доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении, поддержала, настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований. Дополнительно пояснила суду, что договор купли-продажи от 10 мая 2018 был притворной сделкой и был заключен с целью прикрыть договор о расторжение ранее заключенного договора от 09.11.2017 года. Квартира оставалась в ее пользовании, ответчикам ключи от спорного жилого помещения она не передавала, ответчики в жилое помещение не вселялись, оплату за коммунальные услуги не производили. Фактически денежные средства за спорное жилое помещение 

<

ФИО>11 ей не передавали, она их тоже не получала.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования, а также доводы истца поддержал в полном объеме, просил признать договор купли-продажи квартиры, заключенный 10.05.2018 между 

<

ФИО>11 и ФИО1 притворной сделкой. Суду пояснил, что ответчики 

<

ФИО>11 не имели возможность исполнить сделку от 9.11.2017, приобрести квартиру у 

<

ФИО>7, поскольку Пенсионный фонд отказал им в распоряжении средствами материнского капитала. В связи с чем, стороны решили расторгнуть договор купли - продажи от 9.11.2017 года, но по юридической неграмотности, по предложению работника ООО «Агентство «Кама», 10.05.2018 составили обратный договор купли продажи, при этом деньги истцу не передавались. Считает, что сделка купили - продажи от 10.05.2018 является фиктивной, у 

<

ФИО>7 не было намерений вновь приобретать жилое помещение, поскольку она хотела его продать, данная сделка фактически прикрывала соглашение о расторжении договора купли-продажи. Если бы не был заключен договор купли – продажи и заключено соглашение о расторжении договора, 

<

ФИО>7 могла претендовать на рыночную стоимость при выкупе жилого помещения для муниципальных нужд. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с уточненными исковыми требованиями истца согласилась в полном объеме. Суду пояснила, что они с супругом ФИО4 решили купить квартиру в 

<

адрес>, с использованием средств материнского капитала, принадлежащую 

<

ФИО>7. С истцом 

<

ФИО>7, была достигнута договоренность, что квартира будет им передана только после полного расчета. Однако, в Пенсионном фонде им отказали в распоряжении средствами материнского капитала, поскольку квартира, находилась в доме, признанным аварийным. В связи с тем, что Пенсионный фонд отказал им в распоряжении средствами материнского капитала, совместно с истцом они решили расторгнуть договор купли-продажи данной квартиры, так как другими денежными средствами, они не располагали. Будучи юридически не грамотными, они обратились в ООО «Агентство «КАМА» для оформления соглашения о расторжении договора купли-продажи от 09.11.2017, где им посоветовали оформить новый договор купли-продажи жилого помещения, по которому собственником вновь будет 

<

ФИО>7. Денежные средства, которые ООО «Агентство «КАМА» перевели ей на счет, она практически в тот же день перевела им обратно. Фактически они в квартиру 

<

ФИО>7 не вселялись, не пользовались ею, ключи им от квартиры не передавались, оплату за коммунальные услуги не производили. Денежные средства ФИО1 они не передавали и от нее не получали. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании 26.01.2021 суду пояснил, что против удовлетворения уточненных исковых требований не возражает, поддержал доводы ответчика ФИО3.

Представитель заинтересованного лица администрации Чернушинского городского округа в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, заявлений и ходатайств в суд не поступило, ранее в судебном заседании 25.02.2021 представитель пояснила, что удовлетворение исковых требований оставляет на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, пуду представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Свидетель 

<

ФИО>8 в судебном заседании пояснила, что с 15.02.2018 она официально работала в ООО «Агентство «КАМА». Но до этого времени она работала в данном агентстве неофициально, помогала своей знакомой 

<

ФИО>9, которая являлась агентом ООО «Агентство «КАМА». Она выкладывала объявления о том, что выдается займ, те, кто к ней обращался, она направляла к 

<

ФИО>9. В 2017 году к ней обратилась ФИО3 с просьбой найти квартиру и оформить договор купли-продажи с использованием средств материнского капитала. Они нашли ей квартиру в с. Сульмаш, принадлежащую 

<

ФИО>7. Она сама лично ездила и осматривала квартиру. Дом был двухэтажный, кирпичный, ремонта в квартире не было. Они оформили договор купли-продажи квартиры, ООО «Агентство «КАМА» перевело деньги 

<

ФИО>11, но ФИО1 их не получила. Пенсионный фонд отказал ФИО3 в переводе средств материнского капитала, так как дом был признан ветхим жильем. В связи, с чем в мае 2018 года ФИО3 и 

<

ФИО>7 обратились ООО «Агентство «КАМА», чтобы расторгнуть договор купли – продажи квартиры, но она сама лично им предложила сделать обратный договор купли-продажи, по которому 

<

ФИО>7 снова будет собственником. На тот момент она не знала, что можно было аннулировать первоначальный договор купли-продажи. 10.05.2018 

<

ФИО>11 и 

<

ФИО>7 оформили договор купли - продажи этой же квартиры. Считает, что данный договор фактически являлся соглашением о расторжении договора купли продажи квартиры, заключенного в 2017 году. Как по первоначальному договору купли-продажи, так по второму договору купли-продажи, фактической передачи денег продавцам не было. 

Суд, заслушав пояснения сторон, свидетеля, рассмотрев представленные документы, приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ч. 1 и ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

На основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу п. 1 - 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.08.2018 N 33-КГ18-4, следует, что по смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна потому, что не отражает действительных намерений сторон. Общим правилом является применение закона, относящегося к прикрытой сделке, при этом она представляет собой произвольную комбинацию условий, прав и обязанностей, не образующих известного Кодексу состава сделки, и также может выходить за рамки гражданских сделок. Применение закона, относящегося к прикрытой сделке, состоит в оценке именно тех ее условий, которые указаны в законах, на которые ссылается истец. Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

По смыслу действующего законодательства для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны.

Обязанность доказать притворность сделки лежит на лице, заявившем о притворности сделки (часть 1 статьи 56 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, на основании решения Чернушинского районного суда Пермского края от 15.05.2017 за 

<

ФИО>7 признано право собственности на двухкомнатную квартиру с кадастровым 

<

№>, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Решение суда вступило в законную силу 16.06.2017 (л.д.79-80). Запись номера государственной регистрации права 

<

№> от 21.08.2017.

09.11.2017 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого ФИО1 (Продавец) продает ФИО3 (Покупателю) в собственность вышеуказанную квартиру (л.д.11).

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 09.11.2017 года указанная квартира продана покупателю за 408026 рублей, которые оплачиваются покупателем за счет заемных средств ООО "Агентство "Кама" и будут переданы Продавцу не позднее пяти рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности. Указанная квартира будет находиться в залоге у ООО "Агентство "Кама" с момента государственной регистрации права собственности покупателя на нее и до полного погашения обязательств. 

09.11.2017 года между ООО "Агентство "Кама" (займодавец) и ФИО3 (заемщик) заключен договор целевого займа 

<

№>, согласно которому займодавец предоставляет заемщику заем в размере 408026 рублей сроком на три месяца, считая от даты фактического предоставления займа, под 3,67% в месяц, но не менее 45000 рублей (л.д.10).

Согласно п. 1.3. договора целевого займа 

<

№>, заемщик обязуется использовать средства Займодавца по целевому назначению, а именно на цели приобретения объекта недвижимости: квартира, назначение: жилое помещение, площадь 34,8 кв.м., этаж 

<

№>, находящееся по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п. 1.4. договора целевого займа 

<

№>, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет заимодавцу: залог (ипотека) объекта недвижимости: квартира, назначение: жилое помещение, площадь 

<

данные изъяты>., этаж 

<

№>, находящаяся по адресу: 

<

адрес>.

Согласно справке ПАО Сбербанк о безналичном зачислении по счету, открытому на имя ФИО3, 10.11.2017 года ООО «Агенство КАМА» на основании договора целевого займа 

<

№>, на счет ФИО3 зачислено 408026,00 рублей (л.д.82). 

В соответствии с платежным поручением от 15.11.2017 

<

№> денежные средства в сумме 408026 рублей ФИО3 перечислены на счет ООО "Агентство "Кама" в счет возврата денежных средств по кредитному договору СБ 

<

№> от 09.11.2017.

14.11.2017 года на основании поданных ФИО1 и ФИО3 заявлений, договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, в результате чего был осуществлен переход права собственности на спорную квартиру ФИО3 Одновременно с регистрацией перехода права собственности на спорную квартиру ФИО3, произведена государственная регистрация залога - ипотеки в силу закона.

Согласно уведомления об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала от 22.12.2017 

<

№>, ФИО3 отказано в удовлетворении заявления и направлении средств на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с иной организацией на приобретение жилья в сумме 453026 рублей в соответствии с п. 2 ст. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении (дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> признан ветхим и аварийным).

10.05.2018 года между ФИО3, ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи помещения, назначение: жилое помещение, общая площадь 34,8 кв.м., этаж 1, адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый (условный) 

<

№> (л.д.12). 

Согласно п. 1.4. договора купли-продажи от 10.05.2018 года, стоимость помещения определена по договоренности сторон и составляет 400000 рублей. 

17.05.2018 года на основании поданных ФИО3, ФИО4 и ФИО1 заявлений договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, в результате чего был осуществлен переход права собственности на спорную квартиру ФИО1, запись государственной регистрации 

<

№> от 17.05.2018.

Оспаривая договор купли-продажи от 10.05.2018 года, ссылается на то, что при заключении указанного договора у сторон было намерение на расторжение договора купли-продажи квартиры от 09.11.2017, поскольку покупателем ФИО3 не выполнено условие договоре об оплате приобретаемого жилого помещения.

В ходе судебного разбирательства судом установлено ответчики ФИО3, ФИО4, несмотря на переход права собственности на спорный объект, спорной квартирой не обладали, в спорную квартиру не вселялись, ключи от жилого помещения им не передавали, обязанностей как собственники жилого помещения не несли. Денежные средства за спорное жилое помещение 

<

ФИО>7 также не передавали. При заключении договора купли-продажи спорной квартиры от 10.05.2018 между 

<

ФИО>11 и 

<

ФИО>7, стороны преследовали цель расторгнуть ранее заключенный договор купли-продажи данного жилого помещения, заключенный 9.11.2017 между 

<

ФИО>7 и ФИО3. 

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что действительная воля истца ФИО1 и ответчиков ФИО3, ФИО4 при заключении договора купли-продажи жилого помещения от 10.05.2018 не была направлена на отчуждение квартиры и на возникновение прав и обязанностей по сделке. При заключении договора купли-продажи спорной квартиры от 10.05.2018 между 

<

ФИО>11 и 

<

ФИО>7, стороны преследовали цель расторгнуть ранее заключенный договор купли-продажи данного жилого помещения, заключенный 9.11.2017 между 

<

ФИО>7 и ФИО3. Данное обстоятельство подтверждается пояснениями сторон, свидетеля 

<

ФИО>8. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что стороны договора купли-продажи квартиры от 09.11.2017, договора купли-продажи от 10.05.2018 приступили к исполнению условий договоров, в том числе по передаче имущества, его оплате в соответствии с условиями договоров, суду представлено не было. В результате совершения договора купли-продажи жилого помещения от 10.05.2018 правовые последствия, которые в силу закона порождает купля-продажа недвижимого имущества, направленные на возникновение, прекращение гражданских прав и обязанностей реально не наступили. 

При наличии указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого помещения от 10.05.2018, заключенный между ФИО3 и ФИО4, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, недействительным в силу его притворности с целью прикрыть договор о расторжении сделки купли-продажи жилого помещения от 09.11.2017, считать договор купли-продажи жилого помещения от 10.05.2018 договором о расторжении сделки купли-продажи жилого помещения от 09.11.2017 - подлежат удовлетворению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52 и 53 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, в данном случае, решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации 

<

№> от 17.05.2018 перехода права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, и восстановления записи о праве собственности ФИО1 на данную квартиру на основании решения Чернушинского районного суда Пермского края от 15.05.2017 (запись номера государственной регистрации права 

<

№> от 21.08.2017).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Уточненные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 10 мая 2018 года, заключенные между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, недействительным.

Считать договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 10 мая 2018 года, заключенные между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, договором о расторжении сделки купли-продажи жилого помещения от 9 ноября 2017 года. 

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации 

<

№> от 17.05.2018 перехода права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, и восстановлении записи о праве собственности ФИО1 на данную квартиру на основании решения Чернушинского районного суда Пермского края от 15.05.2017.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Чернушинский районный суд в течение одного месяца с момента принятия в окончательной форме.

Судья Е.Г.Снегирева