Дело № 2-1018/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области

в составе председательствующего судьи Безверхой А.В.,

при секретаре Слипак А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 25 мая 2018 года дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании права собственности на жилой дом, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратились в Омский районный суд Омской области с иском к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании права собственности на жилой дом. В обоснование заявленных требований указала, что 19.09.2011г. между Омским муниципальным районом Омской области и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №. Указанный договор был зарегистрирован органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним 03.04.2012г. В соответствии с условиями указанного договора аренды, ФИО1 был предоставлен во временное пользование за плату земельный участок с кадастровыми номерами: № с целью ведения личного подсобного хозяйства. Согласно п.1.1. договора аренды, земельный участок передавался в пользование сроком на 3 года. Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения в действующее законодательство, касающееся предоставления в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. На настоящий момент договор аренды земельного участка прекратил свое действие, в заключении договора на новый срок Администрацией ОМР отказано. Однако Администрация Омского муниципального района Омской области продолжает начислять арендную плату ФИО1 14 августа 2015 года Администрацией Дружинского сельского поселения Омского района Омской области ФИО1 было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома № сроком до 14 августа 2025 года на земельном участке с кадастровым номером №. В 2015 году ФИО1 на земельном участке был построен жилой дом, которому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>. Однако зарегистрировать право собственности на жилой дом ФИО1 не имеет возможности, поскольку срок действия договора аренды на земельный участок под жилым домом истек. 11 сентября 2017 года Управлением Росреестра по Омской области ФИО1 было отказано в государственной регистрации права собственности на жилой дом. Возведенный жилой дом является самовольной постройкой, соответствует санитарным нормами и правилам, противопожарным требованиям, не нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц, что подтверждается заключением эксперта. Просит признать за истцом право собственности на жилой дом, площадью 18, 7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, суду пояснил, что жилой дом о праве на который заявлено истцом возведен на земельном участке, с соответствии с разрешением на строительство, выданным Администрацией Дружинского сельского поселения, согласно заключению эксперта соответствует строительным нормам и правилам. Вид разрешенного использования земельного участка, а именно личное подсобное хозяйство не запрещает строительство жилого дома. Кроме того, земельный участок, находящийся в аренде у истца, согласно ПЗЗ расположен в территориальной зоне, где разрешено строительство жилых домов. Жилой дом поставлен на кадастровый учет. Обратил внимание суда, что у ФИО1 в аренде под личное подсобное хозяйство находилось два земельных участка, на которых аналогичным образом были возведены жилые дома, при этом на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № право зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области, т.е. вид разрешенного использования: под личное подсобное хозяйство не препятствует оформлению права собственности на жилой дом. Просил исковые требования удовлетворить, учесть, что до середины 2017 года ФИО1 выставлялись счета по оплате арендной платы и она их оплачивала. 

Представитель ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, суду пояснил, что земельный участок ФИО1 предоставлялся для ведения личного подсобного хозяйства, а не для строительства жилого дома, т.е. истом земельный участок использовался не по назначению.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской области, Администрации Дружинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, в судебном заседании участия не принимали, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ст. 606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с положениями статей 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором. 

По смыслу п. 1 ст. 610 ГК РФ действие договора прекращается по истечении срока, на который он заключался.

В судебном заседании установлено, что 19.09.2011 года между Администрацией ОМР и ФИО1 были заключен договор № аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, общей площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в границах Дружинского сельского поселения Омского муниципального района, по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор заключен сроком на три года, для ведения личного подсобного хозяйства (пункт 1.1). 

Договор аренды № от 19.09.2011 года прошел государственную регистрацию 13.04.2012 год. 

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Омского районного суда Омской области от 07.02.2017 года, вступившим в законную силу 26.04.2017 года Г.И.Ф. и ФИО1 в удовлетворении исковых требований о признании договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № продленными на неопределенный срок было отказано. При этом суд пришел к выводу, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № истек 13.04.2015 года. 

Вместе с тем, Администрацией Дружинского сельского поселения было разрешение на строительство индивидуального жилого дома расположенного по адресу 

<

адрес> на спорном земельном участке с кадастровым номером №, ФИО1 только 14.08.2015 года, т.е. после окончания срока действия договора аренды. 

Таким образом, из представленных доказательств усматривается, что разрешение на строительство истцом было получено за переделами действия договора аренды, т.е. ФИО1 приступила к строительству дома и осуществляла строительство жилого дома на земельном участке, на который у истца отсутствовали права. 

Из копии кадастрового паспорта здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, следует, что строительство жилого дома завершено в 2015 году, право собственности на него не зарегистрировано. Сведения об объекте: жилой дом, площадью 18, 7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> на спорном земельном участке с кадастровым номером №, внесены в ЕГРН 22.03.2016 года, т.е. так же после окончания рока действия договора аренды. Из представленного истцом заключения специалиста №, выполненного 

<

данные изъяты> следует, что год подстройки исследуемого жилого дома с 2017 года. 

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей во время рассмотрения спора).

Из указанной нормы права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

Как усматривается из материалов дела на момент выдачи разрешения на строительство у истца отсутствовало право земельный участок, на котором расположена спорная постройка. 

Из обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как усматривается из договора аренды земельный участок был предоставлен истице для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 3 года, т.е. из условий договора не следует, что он предоставляется, в том числе для цели строительства, в частности, для возведения спорного объекта. Иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства этого объекта в установленном законом порядке, суду представлено не было.

Между тем, особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

На основании изложенного, поскольку из установленных по делу обстоятельств следует, что собственник земельного участка своего согласия на строительство спорного объекта не давал, истец как арендатор земельного участка в отсутствие воли арендодателя использовало его в нарушение условий существующего между ними обязательства, положений статьи 615 Гражданского кодекса, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований. 

Как указано в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума N 10/22, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Поскольку у истца на момент начала строительства не имелось необходимых прав на земельный участок, а также согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки, положения п. 26 постановления Пленума N 10/22, не подлежат применению. 

Кроме того, как следует из разъяснений изложенных в п. 25 вышеукзанного обзора, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

При наличии иных приведенных препятствий, по смыслу разъяснения, указанного в пункте 26 постановлении Пленума N 10/22, даже при подтверждении обращения лица за разрешением на строительство и/или ввод объекта в эксплуатацию, а также возведения объекта без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен.

Более того, из приведенного разъяснения следует, что при отсутствии разрешения на строительство суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Поскольку из указанных положений следует, что судам следует проверять факт обращения застройщика за получением разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию), а также основания, в силу которых он таких разрешительных документов не получил, указанные обстоятельства также являются важными для разрешения таких споров с целью установления намерения застройщика возвести спорную постройку в соответствии с требованиями закона.

В материалы дела представлено заявление истицы о выдаче градостроительного плана от 13.07.2015 года, поступившее в администрацию Дружинского сельского поселения 16.07.2015 года, и заявление о выдаче разрешения на строительство от 13.08.2015 года, поступившее в администрацию 14.08.2015 года, из которых следует, что за указанными разрешительными документами истца обратилась после окончания срока действия договора аренды. 

Доводы представителя истца о том, что поскольку использование земельного участка для личного подсобного хозяйства не исключает на нем строительства жилого дома, в связи с чем имеются основания для признания за истцом права собственности на самовольную постройку, судом отклоняются, поскольку из материалов дела следует, что строительство самовольной постройки было начато на земельном участке, который уже не находился в аренде у истца. Доказательств иного суду не предоставлено. 

Таким образом, суд с учетом всех установленных по делу обстоятельств, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума N 10/22, Обзоре судебной практики, в отсутствие у истца необходимых прав на земельный участок, упомянутых в указанной норме, а также воли собственника земельного участка на возведение спорной постройки на принадлежащем ему земельном участке, приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на самовольную постройку.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании права собственности на жилой дом оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Безверхая

Решение в окончательной форме изготовлено 30 мая 2018 года