Дело № 3а-137/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000020-06 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 10 марта 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость: земельного участка площадью 1200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания магазина, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 3 153 000 руб. по состоянию на 01.01.2019; - земельного участка площадью 3310 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания магазина, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 8 969 000 руб. по состоянию на 01.01.2019.

В обоснование требований ссылается на то, что ФИО2 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, долевым собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, и плательщиком земельного налога, размер которого определяется с учетом их кадастровой стоимости.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно отчету № 15848/2021 от 21.12.2021, выполненному ООО «Ярэксперт», по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость: земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 153 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 696 000 руб.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила: в отношении земельного участка с кадастровым номером № –5 431 039,68 руб.; с кадастровым номером № –13 917 445,78 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованными лицами Управлением Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что они не наделены полномочиями по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ООО «Торговая фирма «Эльдорадо», ФИО5 ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, против удовлетворения требований не возражали. 

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Исследовав письменные материалы административного дела, в том числе, отзыв оценщика на замечания департамента, суд считает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и сособственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ФИО2, являясь собственником земельных участков, а, следовательно, плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость спорных земельных участков утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н по состоянию на 01.01.2019 и составляет: земельного участка с кадастровым номерами № – 5 431 039,68 руб. (п. № Приложения № 2 к приказу), с кадастровым номером № - 13 917 445,78 руб. (п. № Приложения № 2 к приказу) 

Административным истцом представлен Отчет № 15848/21, составленный оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость: земельного участка с кадастровым номером № на 01.01.2019 составляет 3 153 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № на 01.01.2019 составляет 8 696 000 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что Отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанный отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчете приведено точное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельных участков рассчитана сравнительным подходом, методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о невозможности использования в качестве объектов-аналогов земельные участки по адресу: 1) 

<

адрес>; 2) 

<

адрес>, поскольку они предоставлены на праве аренды по соответствующему договору, а условия их продажи не являются рыночными, судом отклоняются. Также административный ответчик указывает, что оценщик должен скорректировать цену данных аналогов на «тип сделки», либо выбрать максимальную корректировку из справочника под редакцией ФИО6 из расширенного диапазона на передаваемые права.

Указанные доводы департамента об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения по данным аналогам не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время, как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13 ФСО № 1). 

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки, используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов, сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам. 

Оснований для применения корректировки «тип сделки», а также для использования максимальных значений корректировок оценщиком не установлено.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 15848/21 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 15848/21 оценки рыночной стоимости земельных участков соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом письменных пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 15848/21, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 13.01.2022.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания магазина, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости 3 153 000 (три миллиона сто пятьдесят три тысячи) руб.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 3310 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания магазина, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 8 969 000 (восемь миллионов девятьсот шестьдесят девять тысяч) руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 13 января 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 23 марта 2022 года