Дело № 2-53/2021

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 марта 2021 года с. Усть-Большерецк

Усть-Большерецкий районный суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Курданова В.О., 

при секретаре Махмадиевой З.Р.,

с участием помощника прокурора Усть-Большерецкого района Задирака Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора Усть-Большерецкого района Камчатского края в интересах Октябрьского городского поселения и неопределенного круга лиц к администрации Октябрьского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края, ФИО1 о признании отдельных пунктов договора аренды недействительными, 

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Усть-Большерецкого района Камчатского края обратился в суд с иском в защиту интересов неопределенного круга лиц, Октябрьского городского поселения, к администрации Октябрьского городского поселения, ФИО1 о признании недействительными пунктов 5.1.1-5.1.3, 5.3.2, 6.2 договора аренды земельного участка № от 08.10.2018г. заключенного между администрацией Октябрьского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района и ФИО1. В обоснование заявленных требований указал, что 08.10.2018г. между администрацией Октябрьского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № от 08.10.2018г. (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью 600 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: 

<

адрес>. Разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Срок аренды установлен на 20 лет (пункт 2.1 договора аренды).

В силу пунктов 5.1 - 5.1.3 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора: при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче либо при неуплате арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа согласно п. 4.1 Договора; использовании арендатором участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки; реквизиции участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 Земельного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем вышеприведенные условия договора аренды по мнению заместителя прокурора не соответствуют положениям действующего законодательства. 

Кроме-того исходя из положения пунктов 5.3.2 арендатор имеет право с письменного согласия «Арендодателю» сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лица, согласно п. 6.2 в случаен частичной или полной сдачи в субаренду арендуемого участка без согласования с «Арендодателем», «Арендатор» уплачивает «Арендодателю» неустойку в размере годовой арендной платы.

Между тем согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Учитывая, что договор аренды заключен на срок более 5 лет, полагает, что пункты 5.1-5.1.3, 5.3.2, 6.2 договора аренды противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ. 

В связи с чем, просил суд признать недействительными пункты 5.1-5.1.3, 5.3.2, 6.2 договора аренды земельного участка № от 08.10.2018г. заключенного между администрацией Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края и ФИО1. 

В судебном заседании помощник прокурора Усть-Большерецкого района заявленные требования поддержал по основаниям изложенным в иске. 

Ответчики администрация Октябрьского городского поселения, ФИО1, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд не явились, администрация Усть-Большерецкого муниципального района представителя не направила, заявлений, ходатайств не представила.

От ответчика ФИО1 поступило возражение на иск в котором он выразил несогласие с исковыми требованиями ссылаясь на то, что исковые требования направлены на защиту прав арендатора без его волеизъявления, он ничего не нарушал, а условиями договора предусмотрено, что он может быть изменен по согласованию сторон. 

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Учитывая, что стороны извещены о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц участвующих в деле.

Исследовав и огласив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9 Конституции Российской Федерации). 

В силу положений части 1 статьи 129 Конституции Российской Федерации, части 2 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 года N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" в целях обеспечения прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законом на территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 21, ч. 3 ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" предметом прокурорского надзора является исполнение законов, действующих на территории Российской Федерации, органами власти, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

Как следует из положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ (здесь и далее нормы ГК РФ приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 и 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в редакции действовавшая на момент возникновения правоотношений) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. 

В судебном заседании установлено, что между администрацией Октябрьского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № от 08.10.2018г. (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью 2736 +-18 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: 

<

адрес>. Разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Срок аренды установлен на 10 лет (пункт 2.1 договора аренды).

Пунктами 5.1-5.1.3 договора предусмотрено, что «Арендодатель» имеет право требовать досрочного расторжения Договора: при использовании Участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, при водящих к его порче, либо при неуплате «Арендатором» арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа согласно п. 4.1. Договора; использования Арендатором Участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки; реквизиции Участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 Земельного кодекса Российской Федерации. Между тем раздел 5 договора не регулирует расторжение или прекращения оспариваемого договора, а регулирует лишь права и обязанности сторон. Расторжение или прекращение оспариваемого договора регулирует раздел 7 договора.

При этом пунктом 7.2 договора установлено, что изменение условий договора, кроме предусмотренных четвертым разделом (платежи и расчеты по договору) расторжение, допускаются как по согласованию сторон, так и в судебном порядке.

Тем самым договором установлено, что расторжение договора, допускается либо по согласованию сторон, либо в судебном порядке, что означает, что одностороннее расторжение договора арендодателем условиями договора не предусмотрено, а значит оспариваемые пункты 5.1 – 5.1.3, во взаимосвязи с пунктом 7.2 договора, положений закона на который ссылался заместитель прокурора в исковом заявлении не нарушают.

Между тем исходя из положения пунктов 5.3.2 арендатор имеет право с письменного согласия «Арендодателю» сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лица, согласно п. 6.2 в случае частичной или полной сдачи в субаренду арендуемого участка без согласования с «Арендодателем», «Арендатор» уплачивает «Арендодателю» неустойку в размере годовой арендной платы.

Как разъяснено в п. 18 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В ходе рассмотрения дела, исходя из анализа действующих на момент возникновения спорных правоотношений норм права, установлено, что пункты 5.3.2, 6.2 договора не соответствуют законодательству, посягают на публичный интерес, а также права и законные интересы неопределенного круга лиц, что в свою очередь влечёт за собой их недействительность в силу ничтожности, а кроме того обуславливает возможность прокурора обращаться в суд в порядке установленном ст. 45 ГПК РФ, не только по заявлению определенного лица (стороны сделки), но и самостоятельно в интересах неопределенного круга лиц.

Довод ответчика о том, что условиями договора предусмотрено, что он может быть изменен по согласованию сторон, судом принимается во внимание, но между тем, доказательств того, что на момент рассмотрения судом настоящего дела договор аренды земельного участка сторонами расторгнут, как и того, что сторонами приведены в соответствие с законодательством пункты договора, являющиеся предметом спора в части аренды, суду не представлено, кроме-того изменение договора предполагает волеизъявление обоих сторон и не носит обязательного характера. 

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая, что некоторые условия договора при его заключении не соответствовали требованиям законодательства РФ, а, следовательно, не влекут ответственность для стороны в случае их неисполнения, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца.

В силу ч. 5 ст. 198 ГПК РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов, истец от уплаты государственной пошлины, так же как и ответчик, администрация Октябрьского городского поселения, освобожден. Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу. При этом в п. 19 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено о том, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком. Таким образом, поскольку удовлетворение требований истца не обусловлено установлением фактов нарушения его прав со стороны ответчика, распределение судебных расходов не требуется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск заместителя прокурора Усть-Большерецкого района Камчатского края в интересах Октябрьского городского поселения и неопределенного круга лиц к администрации Октябрьского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края, ФИО1 о признании отдельных пунктов договора аренды недействительными – удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) пункты 5.3.2, 6.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрации Октябрьского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края и ФИО1. 

В удовлетворении исковых требований о признании недействительными пункты 5.1 – 5.1.3 отказать за необоснованностью.

Решение суда может быть обжаловано в Камчатский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения через Усть-Большерецкий районный суд Камчатского края.

Решение в окончательной форме принято 17 марта 2021 года.

Председательствующий 

судья В.О. Курданов