Дело № 3а-5/2025 (3а-70/2024)

64OS0000-01-2024-000132-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 января 2025 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М., 

при секретаре Барковской М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Метро Кэш энд Керри» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица: ООО «Перспектива», А А.Л., об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Метро Кэш энд Керри» обратилось в суд с административными исковыми требованиями к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просит признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2024/000054 от 21 марта 2024 года незаконным и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 

<

дата>, в размере равном его рыночной стоимости 303 806 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости, что установленная кадастровая стоимость спорного нежилого помещения значительно превышает его рыночную, что приводит к завышенным налоговым обязательствам административного истца.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 

<

дата> № 1246-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 

<

дата>» установлена в размере 367 598 628 рублей 22 копейки.

Вместе с тем, согласно отчету № 23423-10 от 07 февраля 2024 года, составленному ООО «Перспектива» (оценщик ФИО4), рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 

<

дата> определена в размере 303 806 000 рублей.

<

дата> ООО «Метро Кэш энд Керри» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания с кадастровым номером №, в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 23423-10 от 07 февраля 2024 года, составленный ООО «Перспектива» (оценщик ФИО4).

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 21 марта 2024 года№ ОРС-64/2024/000054 ООО «Метро Кэш энд Керри» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно имеющимся в материалах дела возражениям государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» обжалуемое решение считает законным, обоснованным и принятым с соблюдением процедуры, также указывает, что представленный административным истцом отчет об оценке спорного нежилого здания, в нарушение законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, а выполненный расчет стоимости ведет к явному занижению рыночной стоимости.

В материалы дела от представителя административного истца Г Е.Ю. поступило ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие, в котором также указано, что возражения относительно результатов судебной экспертизы № 0576-2024 от 02 декабря 2024 года отсутствуют, полагает возможным установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 

<

дата> в размере, определенном по данному заключению – 354 000 000 руб.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). 

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «Метро Кэш энд Керри» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 64:48:030212:3159, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. 

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 23 ноября 2023 года № 1246-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 01 января 2023 года» установлена в размере 367 598 628 рублей 22 копейки.

<

дата> административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 23423-10 от 07 февраля 2024 года, составленный ООО «Перспектива» (оценщик ФИО4), в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 

<

дата> определена в размере 303 806 000 рублей.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 21 марта 2024 года№ ОРС-64/2024/000054 ООО «Метро Кэш энд Керри» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 23423-10 от 07 февраля 2024 года, ООО «Перспектива» (оценщик ФИО4), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7). Так, из практики купли-продажи торговой недвижимости на российском рынке недвижимости потенциальный покупатель ориентируется, в первую очередь, на цены подобных объектов, поэтому аргументация отказа от применения сравнительного подхода на странице 33 отчета об оценке не имеет соответствующего обоснования. Кроме того, непонятно, в связи с чем оценщиком не рассмотрены другие методы сравнительного подхода. Например, метод валового рентного мультипликатора, все данные для использования которого, оценщик может найти на рынке аренды г. Саратова или в близлежащих к Саратову территориях. Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода также не соответствует требованиям пункта 23 ФСО № 7. Так, оценщик не применил корректировки на «Тип объекта» для объектов-аналогов № 2 и 3, что неверно: объект оценки – отдельно стоящее здание, а объекты-аналоги № 2 и 3 – встроенные помещения. Необходимо применить соответствующие (повышающие) корректировки для объектов-аналогов № 2 и 3. На странице 38 отчета об оценке расчет «удельных весов объектов-аналогов» проведен неверно, что привело к искажению стоимости ставки арендной платы, что в свою очередь привело к искажению стоимости объекта оценки, а именно: при выборе весовых коэффициентов в оценочной практике применяется принцип, чем меньше корректируется стоимость объекта-аналога (тем ближе объект-аналог по своим в характеристикам объекту оценки), тем больше ему назначается вес при согласовании скорректированных стоимостей объектов-аналогов; при этом учитывается величина по модулю введенных корректировок стоимости объектов-аналогов, а не их количество, не «процент изменения первоначальной цены» и уж тем более, не «количество совпадений, не требующих корректировок», как указано оценщиком.

На основании изложенного сделан вывод, что данный отчет об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

Определением суда от 24 мая 2024 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации «Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «ВИД» ФИО6

Согласно заключению эксперта автономной некоммерческой организации «Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «ВИД» К Д.Н. отчет об оценке нежилого здания № 23423-10 от 07 февраля 2024 года, составленный ООО «Перспектива» (оценщик ФИО4), не соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, в том числе нарушены требования, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки экспертом определена по состоянию на 

<

дата> в размере 353 000 000 рублей.

Поскольку имелись сомнения в правильности и обоснованности заключения эксперта ФИО6 по ходатайству представителя административного истца ФИО7 определением суда от 24 сентября 2024 года назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО8 общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64».

Согласно заключению эксперта № 0576-2024 от 02 декабря 2024 года ООО «Оценка-64» ФИО8 оценщиком при составлении отчета № 23423-10 от 07 февраля 2024 года были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и законодательства в области оценки, также отчет содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые влияют на полученный результат итоговой величины рыночной стоимости.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 утверждены Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)» (далее – ФСО № 1), Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» (далее – ФСО № 2), Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)» (далее – ФСО № 3), Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)» (далее – ФСО № 4), Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее – ФСО № 5), Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» (далее – ФСО № 6).

Экспертом ФИО8 установлено, что в ходе исследования отчета были выявлены нарушения требований пункта 2 ФСО № 6, пункта 5 ФСО № 5, пункта 30 ФСО № 7.

В соответствии с пунктом 2 ФСО № 6 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Экспертом установлено, что на странице 36 отчета об оценке указывается на применение к объекту-аналогу № 1 корректировки на наличие охраны, поскольку указанный объект находится под охраной. Однако источник информации, свидетельствующий о том, что ставка арендной платы действительно содержит затраты на оплату охраны, в отчете об оценке не выявлены. Также на странице 36 отчета об оценке указывается на применение к объекту-аналогу № 1 корректировки «на красную линию». При этом в отчете об оценке отсутствуют критерии присвоения данных характеристик, а если обратиться к картам, здание объекта оценки находится на значительно большем удалении от автодороги, но имеет параметр лучше, чем объект-аналог, расположенный ближе к проезжей части.

Выполненные необоснованные корректировки влияют на полученный результат стоимости.

Кроме того, из расчетной таблицы на странице 38 отчета об оценке следует, что каждому аналогу присваивается вес в зависимости от количества корректировок. Указанная информация противоречит информации, приведенной на странице 36 отчета об оценке, о том, что величина арендной платы рассчитывается как среднеарифметическое значение. 

Пунктом 5 ФСО № 5 установлено, что рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности, степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Экспертом установлено, что учет количества корректировок не позволяет определить их размер и величину отличия от объекта оценки. Если использовать методологию, используемую оценщиком, первый аналог существенно хуже объекта оценки, а если учитывать размер корректировки, то получается обратная ситуация. В отчете об оценке степень сопоставимости аналогов определена неверно.

Согласно пункту 30 ФСО № 7 после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Экспертом установлено, что в отчете об оценке отсутствует как суждение о границах интервала стоимости, так и наличие информации, что определение границ интервала не требуется.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета № 23423-10 от 07 февраля 2024 года оценщиком нарушены положения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части неоднозначного толкования, введения в заблуждение, а также требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые влияют на полученный результат итоговой величины рыночной стоимости.

Таким образом, в отчете имеются нарушения законодательства об оценочной деятельности, влияющие на полученный результат стоимости.

Заключение эксперта ФИО8 общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» в части определения необоснованным отчета оценщика соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт ФИО8, составивший заключение, имеет высшее образование: диплом с отличием № от 

<

дата>, выданный Саратовским государственный техническим университетом. Специальность: «Информационные системы (в гуманитарной области)»; диплом магистра с отличием № от 

<

дата>, выданный ФГБОУВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», г. Москва, специальность «Экономика», направленность (профиль) образовательной программы: «Экспертиза отчетов об оценке»; состоит в Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № от 

<

дата>, является экспертом Экспертного совета Ассоциации; профессиональная переподготовка: диплом ПП № от 

<

дата>, выданный Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права, специальность «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от 

<

дата> по направлению оценочной деятельности «Оценка бизнеса», выдан ФИО8 на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 

<

дата> №, действует до 

<

дата>; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от 

<

дата> по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», выдан ФИО8 на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 

<

дата> №, действует до 

<

дата>; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от 

<

дата> по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», выдан ФИО8 на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 

<

дата> №, действует до 

<

дата>; гражданская ответственность застрахована согласно полису №, выданному ПАО «САК «ЭНЕРГОГАРАНТ» на период страхования с 

<

дата> по 

<

дата>, дата выдачи 

<

дата>, страховая сумма 30 000 001 руб. Стаж в области оценочной деятельности 19 лет, с ноября 2005 года.

Выводы эксперта ФИО8 об использовании неполных и недостоверных сведений об объектах-аналогах, допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Перспектива» (оценщик ФИО4) при составлении № 23423-10 от 07 февраля 2024 года, а также о неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:030212:3159 общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, оценщиком ООО «Перспектива» ФИО4 использованы неполные и недостоверные сведения об объектах-аналогах, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтвержден заключением эксперта ФИО8 № 0576-2024 от 02 декабря 2024 года. 

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Метро Кэш энд Керри» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2024/000054 от 21 марта 2024 года, суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Метро Кэш энд Керри» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером налога, подлежащего уплате административным истцом, и в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:030212:3159 общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, экспертом ООО «Оценка-64» ФИО8 количественные и качественные характеристики исследуемого объекта экспертизы определялись по информации об оцениваем объекте недвижимости, представленной в материалах дела.

Использованы план - схемы месторасположения исследуемого объекта недвижимости на публичной кадастровой карте Росреестра https://pkk.rosreestr.ru/, ЯНДЕКС - картах https://yandex.ru/maps/, а также фотографии исследуемого объекта недвижимости, сделанные экспертом при его визуальном осмотре.

Объект экспертизы (нежилое здание с кадастровым номером 64:48:030212:3159) на момент проведения экспертного исследования и на дату оценки объект экспертизы непосредственно используется как торговый комплекс «METRO»; физическое состояние здания удовлетворительное, состояние отделки хорошее, стены выполнены из сэндвич-панелей, кровля стальная, окна и двери пластиковые. 

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, относится к категории земель «земли населенных пунктов»; имеет вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации многофункционального торгового комплекса с приобъектной автостоянкой и необходимой инфраструктурой».

При проведении экспертного исследования экспертом определено наиболее эффективное использование объекта экспертизы и определены сегменты рынка недвижимости, к которым относится объект экспертизы, проведен анализ сегмента рынка недвижимости, к которым относятся объект экспертизы.

Поскольку объектом экспертизы является нежилое современное здание торгового назначения – торговый комплекс «METRO», объект экспертизы отнесен экспертом к сегменту рынка недвижимости офисно-торгового назначения, расположенного в Саратовской области, в частности в городе Саратов.

После изучения рынка объекта оценки эксперт сделал вывод, что примерный срок экспозиции объекта оценки на открытом конкурентном рынке может составлять от 5 до 11 месяцев.

В ходе исследования рынка продаж зданий не было выявлено сопоставимых по своим характеристикам предложений объекту оценки. Экспертом использовался для определения стоимости земельного участка в рамках затратного подхода метод сравнения продаж, для определения стоимости объекта оценки использовался доходный подход. Отказ от применения сравнительного подхода подробно мотивирован в заключении эксперта.

Экспертом выявлено 13 предложений о продаже земельных участков, в расчетах использованы предложения 1 (Саратовская область, город Саратов, поселок Зональный) и 2 (Саратовская область, город Саратов, Новосоколовогорский жилой район) (объекты аналоги № № 1 и 2 соответственно), как наиболее сопоставимые с объектом оценки, а также имеющие в достаточном количестве информацию, позволяющую построить расчет. 

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, выбранных в качестве аналогов, приводятся в заключении.

В расчете стоимости объекта экспертизы в результате сравнительного анализа к ценам объектов аналогов сравнения были внесены корректировки на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Поскольку полученные скорректированные цены предложений аналогов различаются между собой, применение средней величины для определения стоимости 1 кв.м объекта оценки некорректно. Экспертом принято решение определить стоимость 1 кв.м объекта оценки как средневзвешенную скорректированных цен предложений аналогов, причем чем меньшую величину поправки имеет аналог, тем больший вес ему присваивается.

В результате расчета затратным подходом величина рыночной стоимости права аренды земельного участка составит 178 309 835 рублей.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки экспертом использовался доходный подход.

Согласно пункту 11 ФСО № 5 доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

На основании пункта 13 ФСО № 5 в рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

Для определения стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода применяется метод прямой капитализации. 

В силу пункта 14 ФСО № 5 определение стоимости объекта оценки при использовании метода прямой капитализации осуществляется путем деления дохода за один период (обычно год) на ставку капитализации.

Экспертом были отобраны аналоги, сопоставимые по потребительским свойствам с объектом оценки в степени, позволяющей рассматривать их в качестве объектов-аналогов. На основании этих аналогов произведен расчет стоимости объекта оценки.

Экспертом выявлено 7 предложений о сдаче в аренду помещений в крупных торговых комплексах города, а также помещений в отдельно-стоящих зданиях,в расчетах использованы предложения 5 (

<

адрес>), 6 (

<

адрес>Б), 7 (

<

адрес>А (объекты аналоги № № 1, 2 и 3 соответственно), как наиболее сопоставимые по площади с объектом оценки. 

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, выбранных в качестве аналогов, приводятся в заключении.

В качестве единицы сравнения принимается арендная ставка чистой аренды без учета дополнительных платежей за коммунальные услуги за 1 кв.м в месяц арендуемой обшей площади объектов сравнения.

Экспертом не проводились стоимостные корректировки по характеристикам, которые у объектов сравнения сопоставимы.

Проведена корректировка на расположение относительно «красной линии» (для объектов-аналогов № 1 и 3); на расположение встроенного помещения в здании; на состояние отделки (для объектов-аналогов № 2 и 3); 

Величина коэффициентов операционных расходов для объекта экспертизы в расчете его рыночной стоимости принимается равным среднему значению для торговых зданий и помещений = 0,28 (28,0%) по информации представленной Ассоциацией развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/.

Величина коэффициента капитализации для объекта экспертизы в расчете его стоимости принимается на основании среднерыночных данных, представленных на информационном ресурсе Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ для торговых, зданий и помещений. 

Коэффициент капитализации для расчета стоимости объекта экспертизы торгового комплекса, расположенного в областном центре Саратовской области в городе Саратов, принимается равным 0,11 (11,0 %) на уровне верхней границы возможного рыночного диапазона значений для торговых заданий и помещений.

Коэффициент капитализации для расчета стоимости объекта экспертизы торгового комплекса «METRO» в размере = 0,11% определен экспертом исходя из совокупности характеристик объекта экспертизы (качественных и конструктивных характеристик объекта, большой площади объекта исследования и др.).

По результатам доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 64:48:030212:3159 общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 

<

дата> составила 354 000 000 рублей.

Заключение эксперта ФИО8 ООО «Оценка-64» соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 24 января 2024 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 29 февраля 2024 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению. 

Административным истцом заявлено требование о взыскании судебных издержек, включая государственную пошлину в размере 6000 рублей, расходы на составление отчета об оценке в размере 29900 рублей.

Кроме того, экспертное учреждение общество с ограниченной ответственностью «Оценка-64» обратилось в суд с заявлением о взыскании судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, в размере 352 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В соответствии в частью 1 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлен общий принцип распределения судебных расходов по административному делу стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет другой стороны.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» при последующем отказе в удовлетворении такого административного иска судебные расходы подлежат взысканию с лица, в интересах которого подан административный иск (статьи 111, 112, часть 2 статьи 114 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Часть 3 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В силу части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

С учетом изложенного, поскольку решением суда отказано в удовлетворении требования об оспаривании решения бюджетного учреждения и судебный акт по соответствующему делу состоялся не в пользу административного истца (поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельного характера), судебные расходы, понесенные административным истцом, возмещению не подлежат, а судебные расходы по проведению экспертизы подлежат возложению на ООО «Метро Кэш энд Керри».

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Метро Кэш энд Керри» в части требования о возмещении судебных издержек.

Расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, проведенной по определению суда первой инстанции, подлежат взысканию, поскольку на их проведение были затрачены средства и расходы, подтвержденные материалами дела.

Возникновение права эксперта на получение оплаты за выполненную им работу по проведению судебной экспертизы и компенсацию расходов, связанных с ее проведением, не обусловлено согласием суда с заключением эксперта; процессуальным законом не предусмотрено условий, при которых расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, результаты которой признаны судом относимым и допустимым доказательством, не подлежат компенсации. 

Согласно пунктам 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. 

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-64» в подтверждение обоснованности стоимости оказанных услуг представлено финансово-экономическое обоснование, в котором перечислены расходы предприятия на проведение экспертизы, которые понесены коммерческой организацией, самостоятельно формирующей размер такой платы с подтверждением конкретных доказательств. 

Согласно финансово-экономическому обоснованию общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64», исходя из базовой стоимости 1 часа оценщика, количество затрат и часов, общая стоимость проведения экспертизы составила 352 000 рублей, которая сложилась из следующего: базовый тариф и срок проведения экспертизы отчетов об оценке 120 000 рублей, расчет калькуляции для ответа на второй вопрос 145 часов при норме часа 1597,72 рублей.

Стоимость одного экспертного часа установлена на основании приказа ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 09 февраля 2023 года № 29/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц».

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями региона, доказательств по опровержению данного факта не представлено, в связи с чем в указанном размере подлежит взысканию с административного истца. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Метро Кэш энд Керри» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 

<

дата> в размере 354 000 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 29 февраля 2024 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Метро Кэш энд Керри» в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения - отказать.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Метро Кэш энд Керри» в части требования о взыскании судебных издержек, включая государственную пошлинув размере 6000 рублей, расходы на составление отчета об оценке в размере 29900 рублей, - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Метро Кэш энд Керри» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 352 000 (триста пятьдесят две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева