2-67/2026

УИД 50RS0045-01-2025-001944-88

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 марта 2026 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Титовой Е.С.,

при секретаре Козюбенко П.А.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО2

представителей ответчика ООО «Авентин» по доверенностям ФИО4 и ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Авентин» о понуждении к заключению соглашения о выкупе земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Авентин» о понуждении к заключению соглашения о выкупе земельных участков.

В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности принадлежат шестнадцать земельных участков по адресу: 

<

адрес>, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства. Истцом понесены расходы по устройству дорожного покрытия на подъездных путях к данным участкам, оплачено подключение линии электропередач. Однако выяснилось, что данные участки находятся в зоне с особыми условиями использованиями (ЗОУИТ) – санитарно-защитной зоне предприятия по производству пищевых субпродуктов, мясоперерабатывающего и коптильного производства ООО «Авентин». Сведения о ЗОУИТ согласно выпискам из ЕГРН были внесены 14 апреля 2020 года. Согласно действующему законодательству в связи с наложением на участки границ ЗОУИТ, на участках невозможно вести строительство, использовать их по назначению – для дачного строительства.

Истец просила суд обязать ООО «Авентин» в течение пяти календарных дней с момента вступления решения в законную силу заключить с ней соглашения о выкупе земельных участков:

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>;

- с кадастровым номером 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты>.

Взыскать с ООО «Авентин» в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца иск поддержала, просила его удовлетворить, пояснила, что поддерживает все ранее данные письменные позиции истца, данные по настоящему делу. Полагала, что выводы проведенной по делу экспертизы в части выводов о возможности для ФИО1 обратиться за изменением границ ЗОУИТ не влекут за собой невозможности для возложения на ответчика обязанности выкупить земельные участки, принадлежащие истцу.

Представители ответчика иск не признали, пояснили, что полностью согласны с заключением проведенной по делу экспертизы, также добавили, что истцу ничто не препятствует обратиться в соответствующие органы для изменения границ ЗОУИТ, кроме того, вид разрешенного использования – для дачного строительства не обязательно предусматривает именно строительство, ведение дачного хозяйства при ЗОУИТ возможно.

Третьи лица – Управление Росреестра по Московской области, Управление Роспотребнадзора по Московской области представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ФИО1 на праве собственности с 2011 года принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами:

- 

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

Как указывает в иске ФИО1, данные земельные участки попадают в ЗОУИТ ООО «Авентин», которое ведет деятельность по производству пищевых субпродуктов, мясоперерабатывающее и коптильное производство, что препятствует истцу в использовании вышеуказанных земельных участков по виду их разрешенного использования – для дачного строительства.

Согласно статье 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

В соответствии с п. 7 и п. 9 ст. 107 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, за исключением объекта, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием такого объекта обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), в соответствии с их разрешенным использованием, по требованию гражданина или юридического лица - собственника таких земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества (за исключением случаев, если указанные ограничения не применяются в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации") указанные в пунктах 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества.

Размер возмещения при выкупе земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, возмещения за прекращение прав на земельные участки в случаях, предусмотренных пунктами 7 и 8 настоящей статьи, определяется по правилам, предусмотренным пунктами 1 - 4, 6 - 9 статьи 56.8 настоящего Кодекса. При этом определение размера возмещения производится исходя из вида разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории. Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений на таких земельных участках, осуществлением неотделимых улучшений объектов недвижимости, со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования те

Пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 18 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации относят санитарно-защитные зоны к числу зон с особыми условиями использования территорий. Целями установления зон с особыми условиями использования территорий являются, кроме прочего, защита жизни и здоровья граждан; охрана окружающей среды (подпункты 1, 4 пункта 1 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", устанавливая санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке городских и сельских поселений, предписывает предусматривать создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания (пункт 1 статьи 12).

При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила (пункт 2 статьи 12 Закона Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

Положение о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 24 июля 2000 г. N 554, в пункте 3 предусматривает, что государственные санитарно-эпидемиологические правила устанавливают единые санитарно-эпидемиологические требования, в том числе к планировке и застройке городских и сельских поселений.

Более того, земельное законодательство основывается на приоритете охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат (подпункт 3 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Положения статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации предписывают учитывать при разработке правил землепользования и застройки сложившуюся планировку территории и существующее землепользование, а также иные факторы, предусмотренные в данной статье.

Санитарно-защитные зоны отображаются на картах генерального плана муниципального образования в составе материалов по его обоснованию (подпункт 7 пункта 8 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 г. N 74 введены в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме (пункт 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Пунктами 2.1 и 2.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 установлено, что в целях обеспечения безопасности населения вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (СЗЗ), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий 1 и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

В абзаце первом главы VII СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в соответствии с санитарной классификацией промышленных объектов и производств определены ориентировочные размеры санитарно-защитных зон, устанавливаемых для промышленных объектов и производств, сооружений, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, в зависимости от мощности, условий эксплуатации, характера и количества выделяемых в окружающую среду загрязняющих веществ, создаваемого шума, вибрации и других вредных физических факторов, а также с учетом предусматриваемых мер по уменьшению неблагоприятного влияния их на среду обитания и здоровье человека. Так, устанавливается ориентировочный размер санитарно-защитной зоны для промышленных объектов и производств I класса - 1000 м, II класса - 500 м; III класса - 300 м; IV класса - 100 м; V класса - 50 м.

Из названных положений следует, что негативное воздействие на окружающую среду, которое является объективным следствием хозяйственной деятельности человека, должно учитываться при осуществлении планировки в целях минимизации его влияния на жизнь и здоровье граждан, создания для них благоприятных условий проживания.

Принимая во внимание цели установления санитарно-защитных зон, приоритет охраны жизни и здоровья человека, установление, изменение, прекращение санитарно-защитных зон не может осуществляться произвольно и должно производиться в строгом соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Процедура установления, изменения, прекращения санитарно-защитных зон регламентируется требованиями Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".

Согласно абзацу второму части 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" санитарно-защитные зоны устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор. Положение о санитарно-защитных зонах утверждается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 г. N 222 утверждены Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон (далее - Правила N 222).

В соответствии с пунктом 1 Правил N 222 санитарно-защитные зоны устанавливаются в отношении действующих, планируемых к строительству, реконструируемых объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, в случае формирования за контурами объектов химического, физического и (или) биологического воздействия, превышающего санитарно-эпидемиологические требования.

В соответствии с пунктом 11 Правил N 222 в целях изменения санитарно-защитной зоны в части уменьшения ее размеров и (или) прекращения действия отдельных ограничений использования земельных участков, расположенных в границах такой зоны, прекращения существования санитарно-защитной зоны при отсутствии соответствующего заявления правообладателя объекта физические лица, юридические лица, органы государственной власти или органы местного самоуправления, не являющиеся правообладателями объектов, вправе провести исследования и измерения атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта (контуром ранее существовавшего объекта) и при наличии оснований для изменения или прекращения существования санитарно-защитной зоны представить в уполномоченный орган соответствующее заявление.

Согласно пункту 3 указанного постановления решения об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитных зон принимает Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека или ее территориальные органы по результатам рассмотрения заявлений об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитных зон. Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека определяет предусмотренные классификацией, установленной санитарно-эпидемиологическими требованиями, виды объектов, в отношении которых решения об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитных зон принимаются ее территориальными органами.

Орган, принимающий решение об утверждении границ санитарно-защитных зон как зон с особыми условиями использования территорий, в обязательном порядке направляет эти сведения в орган исполнительной власти, уполномоченный на ведение Единого государственного реестра недвижимости и внесение таких сведений, а также в орган местного самоуправления, применительно к территориям на которых установлена зона с особыми условиями использования территории, для отображения на картах градостроительного зонирования.

С учетом изложенного, с заявлением об изменении или прекращении установленной санитарно-защитной зоны вправе обратиться в уполномоченный орган как правообладатель объекта, являющегося источником химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, так и иные физические лица, юридические лица, органы государственной власти или органы местного самоуправления, не являющиеся правообладателями объектов, но имеющих правовой интерес в таком изменении или прекращении. При этом решение как об установлении санитарно-защитной зоны, так и об ее изменении или прекращении уполномоченный орган вправе принимать только по заявлению лиц, имеющих правовой интерес в ее изменении или прекращении на основании представленных таким лицом исследований и заключений.

По ходатайству ООО «Авентин» по делу была назначена и проведена судебная комплексная оценочная землеустроительная и экологическая экспертиза, производство которой поручено ООО ФИО8

По результатам исследования в заключении от ДД.ММ.ГГГГ экспертами указано, что фактические границы земельных участков с кадастровыми номерами № на местности не зафиксированы, заборы отсутствуют, межевые знаки отсутствуют.

Территория, где расположены указанные земельные участки представляет собой пустырь, поросший травой. Общего ограждения группа исследуемых участков также не имеет. По документальному виду разрешенного использования (для дачного строительства) не используются.

Все земельные участки полностью или частично расположены в зоне с особыми условиями использования территории - санитарно-защитной зоне предприятия по производству пищевых субпродуктов, мясоперерабатывающего и коптильного производства ООО "Авентин" по адресу: 

<

адрес>

На земельных участках с кадастровыми номерами: № в соответствии с разрешенным видом использования, с учетом наложения на них санитарно-защитной зоны ООО «Авентин» невозможно размещение жилой застройки, производство, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, ведения всякой коммерческой деятельности, организация отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства.

На указанных участках допускается размещать хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы.

На указанных участках можно заниматься садоводством, отдыхать, выращивать для себя сельхозкультуры, выращивать для себя птицу и кроликов.

Вместе с тем, экспертами особо отмечено, что для изменения санитарно-защитной зоны в части уменьшения ее размеров и (или) прекращения действия отдельных ограничений использования земельных участков, расположенных в границах такой зоны в настоящее время имеются все основания, подтвержденные данными многолетних наблюдений и соответствующая нормативная-правовая база позволяющая уменьшить размер санитарно-защитной зоны, тем самым исключить участки истца из установленных для их использования ограничений.

В исследовании по вопросу №, поставленному судом, эксперты указали, что на основании проведенных расчетов и исследований, экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ №б, экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО9 Главный государственный врач по Московской области своим Решением от ДД.ММ.ГГГГ № по совокупности факторов воздействия на атмосферу объекту, установил санитарно-защитную зону размером: северо-восток - 140 м от границы территории рассматриваемого объекта (по границе территории малоэтажной жилой застройки); север - 68м от границы территории рассматриваемого объекта (по границе территории малоэтажной жилой застройки); северо-запад - 60м от границы территории рассматриваемого объекта (по границе территории малоэтажной жилой застройки); запад - 72м от границы территории рассматриваемого объекта (по границе территории малоэтажной жилой застройки); юго — запад – 188 м от границы территории рассматриваемого объекта (по границе территории малоэтажной жилой застройки); юг, юго - восток, восток - 300м от границы территории объекта.

Указанные размеры СЗЗ на юг, юго-восток, восток от объекта устанавливаются по границе ориентировочной СЗЗ согласно СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 «Санитарно - защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» Новая редакция (измен.1 -3). Размеры СЗЗ на северо - восток, север, северо — запад, запад и юго — запад от объекта устанавливается по границе расчетной СЗЗ.

С 2016 по 2024 годы на границе территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания, в основном в точках контрольных замеров по разработанной и утвержденной программе производственного контроля (ТК-1 - ТК4), внутри СЗЗ проводились лабораторные исследования атмосферного воздуха и измерения уровня шума различными аккредитованными испытательными лабораториями. Результаты исследований свидетельствуют об отсутствии превышений допустимых концентраций загрязняющих веществ на уровне 1 ПДК и превышений гигиенических нормативов уровней звука в точках контроля.

Экспертная организация ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ в присутствии представителей истца и ответчика провела собственные единоразовые исследования состояния атмосферного воздуха и уровня звука в дневное время на южной границе СЗЗ и в районе регулярной точки контроля ТК3 объекта. Результаты исследований свидетельствуют об отсутствии превышений допустимых концентраций загрязняющих веществ и превышений гигиенических нормативов уровней звука в дневное время в указанных точках контроля.

ООО «Авентин» в 2024 году разработало и утвердило проект нормативов допустимых выбросов (НДВ) загрязняющих веществ в атмосферный воздух ООО «Авентин» на объект - Площадка по производству мясокостной муки, адрес объекта: 

<

адрес>

Таким образом, экспертами установлено, что как следует из расчетов, инструментальных наблюдений, нормативов НДВ - ни на каких направлениях на границе установленной СЗЗ и границах жилой застройки не достигаются концентрации в 1 ПДК и недопустимые уровни звука. На этом экспертами сделан вывод, что утвержденные размеры СЗЗ превышают (установлена с запасом) реально допустимые размеры, особенно в направлениях юг, юго - восток, восток.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ были опрошены эксперты, проводившие исследование.

На вопросы суда и сторон эксперты пояснили, что уменьшение ЗОУИТ ООО «Авентин» возможно. Для этого должны быть проведены натурные исследования, привлекается лаборатория, зона устанавливается предельная по 1 ПДК.

Экспертами подтверждено, что в настоящее время с учетом проведенных ими исследований, в том числе, возможных загрязнений и выбросов, возможно уменьшить ЗОУИТ таким образом, чтобы участки ФИО3 не попадали в границы зоны. По результатам обследования предприятия санитарно-защитную зону можно сократить и тогда участки истца окажутся за пределами зоны. Земельные участки можно использовать по их назначению.

Эксперты также пояснили, что одинаковая выкупная стоимость земельных участков по разным видам разрешенного использования – для дачного строительства и для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства связана с технической ошибкой при составлении заключения. Суду представлен уточненный расчет стоимости в письменном виде, который сторонами не оспорен.

Оснований не доверять заключению экспертов ООО «Проектэкосервис» у суда не имеется.

Доводы стороны истца о несогласии с экспертным заключением, по сути, связаны с выводами о возможности использования земельных участков по назначению и уменьшении ЗОУИТ, что, само по себе, не является основанием для сомнения в правильности и полноте проведенной по делу судебной экспертизы.

Суд также учитывает, что ЗОУИТ ООО «Авентин» был наложен еще в 2012 году, исходный земельный участок ФИО1 с кадастровым номером № из которого были впоследствии образованы земельные участки, являющиеся предметом спора, изначально находился на территории АО ФИО11 которое занималось сельскохозяйственным производством. Земельные участки ранее имели вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, изменен на «для дачного строительства» в 2009 году.

Суд отмечает, что с 2009 года и по настоящее время фактически на участках ничего нет, их границы на местности никак не отражены, фактически – это пустырь, что подтверждено судебными экспертами.

При должной осмотрительности ФИО1 имела возможность узнать о том, что в 2012 году была установлена ЗОУИТ ООО «Авентин», которое расположено неподалеку от массива, принадлежащего ФИО1

Суд также полагает, что принудительный выкуп земельных участков является крайней мерой восстановления прав и законных интересов лиц, которые владеют объектами недвижимости в пределах границ ЗОУИТ.

В настоящее время ФИО1, имеющая правовой интерес в изменении санитарно-защитной зоны, не лишена правовой возможности самостоятельного обращения в уполномоченный орган с заявлением об изменении санитарно-защитной зоны, приложив установленный Правилами N 222 документы, в том числе проект об изменении границ санитарно-защитной зоны

При таких обстоятельствах суд считает необходимым в удовлетворении иска отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.С. Титова