№ 2-48/2019

72RS0019-01-2018-003457-48 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тобольск 25 июня 2019 г.

Тобольский городской суд Тюменской области в составе председательствующего судьи Галютина И.А., при секретаре Телуховой О.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Фасадстрой» к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Свои требования он мотивировал тем, что ООО «Фасадстрой» построило многоквартирный жилой дом, зарегистрировало свое право собственности на квартиры в нем. После смены директора и проведения инвентаризации выяснилось, что квартира 

<

адрес>, продана ответчику в 2018 г. по договору купли-продажи от имени ООО «Фасадстрой». Директором ООО «Фасадстрой» на момент составления договора был ФИО2, который пояснил, что ничего не знает о продаже квартиры, не подписывал договор купли-продажи, передаточный акт, не получал денежные средства за квартиру ни на счет, ни в кассу ООО «Фасадстрой», не выдавал поручения и доверенности составлять договор купли-продажи, не обращался в Росреестр для регистрации сделки. Ответчик зарегистрировал право собственности по фальсифицированному договору купли-продажи, несоответствующему требованиям к письменной форме договора. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Совершенная сделка нарушает права и законные интересы ООО «Фасадстрой», повлекла неблагоприятные для него последствия в виде утраты имущества - квартиры. Передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ подписан от имени директора ООО «Фасадстрой» ФИО2 неизвестным лицом, документы, подтверждающие оплату на счет или в кассу ООО «Фасадстрой» 2030000 руб., отсутствуют. На основании изложенного истец просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Фасадстрой» и ФИО1 в отношении двухкомнатной квартиры 

<

адрес>, общей площадью 49,5 м2; применить последствия недействительности сделки, обязать ФИО1 вернуть по акту приема-передачи ООО «Фасадстрой» квартиру 

<

адрес>, общей площадью 49,5 м2 в течение 5 календарных дней с момента вступления в силу решения суда. 

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО3, ФИО4

Ответчик в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, пояснил, что он полностью рассчитался за квартиру. Первый платеж он оплатил безналично по договору в 2017 г. за эту же квартиру, но с чистовой отделкой. Чтобы удешевить квартиру они оформили договор на квартиру с черновой отделкой. Сам он работал в ООО «Фасадстрой», стоил этот дом. Деньги передавал в офисе. Договор ему отдали уже подписанный. Жена продала другую квартиру, чтобы они смогли купить эту. Передаточный акт они подписали после внесения им последнего платежа.

Представитель ответчика адвокат Кучинский Г.В. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, поддержал доводы, изложенные в возражениях на иск.

Прокурор Бачинина В.И. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, пояснила, что доказательства недобросовестности покупателя не представлены.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что он, будучи представителем ООО «Фасадстрой», передавал документы в МФЦ, назначал время клиентам, встречался с ними в МФЦ, сдавал документы на регистрацию. После регистрации он получал необходимые документы и передавал их в ООО «Фасадстрой». Документы и поручения ему давал ФИО3 Про оплату квартир ему ничего неизвестно. Сомнений в законности сделок у него не было. Кто подписывал договор со стороны ООО «Фасадстрой», он не видел. О том, что подпись в договоре не ФИО2, стало известно недавно. Вместе с ФИО1 он ездил в банк для снятия денег. Деньги ФИО1 отдавал без него.

Представитель истца, третьи лица ФИО2, ФИО3, представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

На основании ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными п.2 и п.3 ст.434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п.1 ст.162).

Согласно п.2 ст.162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

На основании п.2 ст.434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст.167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2).

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.248-250) следует, что правообладателем квартиры 

<

адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ являлось ООО «Фасадстрой».

По договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1 л.д.12) ООО «Фасадстрой» (продавец) в лице директора ФИО2 продало ФИО1 (покупателю) квартиру по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, общей площадью 49,5 м2 (п.1); в соответствии с действующим законодательством у покупателя при регистрации возникает право собственности (п.2); стороны оценивают квартиру в 2030000 руб. (п.3); оплата произведена в момент подписания договора. Стороны финансовых претензий друг к другу не имеют (п.6).

Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.13) ООО «Фасадстрой» в лице директора ФИО2 (продавец) передало ФИО1 (покупателю) в соответствии с договором купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ квартиру 

<

адрес>, а покупатель принял указанную квартиру.

В качестве доказательств оплаты за квартиру ответчик представил квитанции к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.29) на общую сумму 1870000 руб.

Кроме того, в судебном заседании исследовалась фотография чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ об оплате ФИО1 ООО «Фасадстрой» 160000 руб. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.33-35) следует, что право собственности ФИО1 на квартиру 

<

адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В качестве основания для признания сделки недействительной истец указал то, что договор от ДД.ММ.ГГГГ подписан от имени ФИО2 неустановленным лицом, что не доказано волеизъявление ООО «Фасадстрой» на продажу квартиры ответчику.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В объяснении сотрудникам МО МВД России «Тобольский» от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.82-87) ФИО2 указал, что за все время своего руководства ООО «Фасадстрой» он не подписал ни одного договора купли-продажи квартир в новых домах, построенных ООО «Фасадстрой», а также не подписывал ни одного документа, подтверждающего получение денежных средств от физических лиц в качестве оплаты за приобретаемые ими квартиры. В предъявленных ему на обозрение договорах купли-продажи, передаточных актах, приходных кассовых ордерах подписи от его имени выполнены не им. Кто именно поставил подпись от его имени, ему неизвестно. Об обстоятельствах реализации квартир в г. Тобольске физическим лицам, от которых получены наличные денежные средства, ему ничего неизвестно. Кто именно принимал от физических лиц денежные средства за приобретенные ими квартиры в г. Тобольске, ему неизвестно.

В объяснении от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.79-81) ФИО3 указал, что практически всю документацию ООО «Фасадстрой» в г. Тобольске за исключением бухгалтерской он подписывал от имени ФИО2, при этом ставил похожую на его подпись. При реализации квартир в построенных домах денежные средства, полученные от физических лиц в счет оплаты стоимости квартир принимал либо ФИО5, фактически в ООО «Фасадстрой» не устроенный, лично в его присутствии, или сам он и в последующем передавал деньги ФИО5 В квитанциях к приходным кассовым ордерам, в договорах купли-продажи и передаточных сам он ставил подпись от имени ФИО2 и печать ООО «Фасадстрой». Зачастую в самих приходных кассовых ордерах ФИО5 лично вносил рукописный текст о получении денежных средств от граждан в счет оплаты стоимости квартиры. Далее после получения денежных средств и заключения договора купли-продажи с гражданами по поручению ФИО5 в МФЦ для регистрации права собственности встречался его помощник ФИО4 либо сам он. Фактически стройкой руководил ФИО5 Сам он выступал в качестве руководителя общества, от имени которого реализовывались квартиры. Полученные от граждан денежные средства сам он не вносил на расчетный счет общества, поскольку всеми финансовыми вопросами занимался ФИО5

В объяснении от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.223) ФИО5 указал, что наличные денежные средства, принимаемые им от физических лиц в качестве приобретаемых ими квартир, расходовались на оплату труда работникам ООО «Фасадстрой». В приходных кассовых ордерах, бывало, вносился рукописный текст с суммой полученных денежных средств и фамилиями граждан, от которых получал денежные средства.

По заключению эксперта № (т.2 л.д.179-206) подписи от имени ФИО2 и рукописная запись ф.и.о. «ФИО2» от имени ФИО2, имеющиеся в договоре купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, подпись расположена в строке «Продавец: ФИО2»; в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ, подпись расположена в строке «Продавец: ФИО2»; в квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 150000 руб., подпись и рукописная запись ф.и.о. «ФИО2» расположены в строке «главный бухгалтер»; в квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1000000 руб., подпись и рукописная запись ф.и.о. «ФИО2» расположены в строке «главный бухгалтер»; в квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 720000 руб., подпись и рукописная запись ф.и.о. «ФИО2» расположены в строке «главный бухгалтер», выполнены не ФИО2, а иным лицом.

Указанные доказательства достоверно подтверждают, что подписи от имени ФИО2 в договоре купли-продажи и передаточном акте к договору от ДД.ММ.ГГГГ №, выполнены не директором ООО «Фасадстрой» ФИО2, а иным лицом.

Вместе с тем, согласно п.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

На основании ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении (п.1); последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п.2).

В силу п.123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (п.1 и п.2 ст.183 ГК РФ). Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение. Равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац 2 п.1 ст.182 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО4, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной директором ООО «Фасадстрой» ФИО2, обратились с заявлениями в Тобольский филиал ГАУ ТО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Тюменской области» (т.2 л.д.150-154) для осуществления государственной регистрации прав на квартиру 

<

адрес>. Государственная регистрация произведена ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, представитель ООО «Фасадстрой», действующий в пределах предоставленных ему полномочий, сделку одобрил, поэтому недействительной она не может быть признана.

Доказательства, что доверенность (т.2 л.д.224), в которой предусмотрены, в том числе полномочия представлять интересы общества по всем вопросам, связанным с регистрацией перехода прав собственности на отчуждаемые объекты недвижимости, с правом подавать заявления от имени общества, расписываться и выполнять все необходимые действия, связанные с данным поручением, была отозвана или оспорена, не представлены.

У покупателя, который, находясь в офисе ООО «Фасадстрой», получил подписанный от имени директора договор, не возникает обязанность проверки подлинности подписи. 

Кроме того, подписи на договоре купли-продажи, передаточном акте скреплены оттиском печати ООО «Фасадстрой», доказательства фальсификации которой не представлены, что также свидетельствуют о наличии у лица, которому вверена печать, полномочий, явствующих из обстановки (ст.182 ГК РФ).

На основании изложенного, несмотря на то, что подпись от имени директора ООО «Фасадстрой» в договоре купли-продажи и передаточном акте выполнена не ФИО2, учитывая последующее одобрение уполномоченным лицом сделки купли-продажи квартиры, в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении двухкомнатной квартиры 

<

адрес>, необходимо отказать.

Соответственно, нет оснований для применения последствий недействительности сделки в виде возложения на ФИО1 обязанности по возврату истцу этой квартиры. 

При этом ООО «Фасадстрой» не лишено возможности обратиться в судебном порядке за защитой нарушенного права иным способом.

Другие доказательства суду не представлены.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Обществу с ограниченной ответственностью «Фасадстрой» в удовлетворении требований к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении двухкомнатной квартиры 

<

адрес>, общей площадью 49,5 м2; применении последствий недействительности сделки в виде возложения на ФИО1 обязанности вернуть по акту приема-передачи Обществу с ограниченной ответственностью «Фасадстрой» квартиру 

<

адрес>, в течение 5 календарных дней с момента вступления в силу решения суда.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Тобольский городской суд Тюменской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья И.А. Галютин

Решение в окончательной форме изготовлено 28.06.2019.