дело № 2-3321/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 декабря 2019 года г. Махачкала

Ленинский районный суд г. Махачкалы в составе:

председательствующего - судьи Абдурахманова С.Г.,

с участием представителей истца (по доверенности) ФИО1, ФИО2, представителя ответчика (по доверенности) ФИО3, 

при секретаре – Исамагомедовой Г.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ФИО10 к ФИО5 ФИО11 о признании права собственности на земельный участок, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 о признании права о государственной регистрации перехода права и признании права собственности. В обоснование иска указано, что 25 октября 2018 г. между - ООО «Гранит» (Цедент) и ФИО4 ФИО12 (Цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии), по которому были переданы права требования по инвестиционному договору от 19.02.2016 г., заключенному между ООО «Гранит» и ФИО5 ФИО13. ООО «Гранит» Цедент и ФИО4 (Цессионарий) заключили договор уступки прав (цессии) о нижеследующем:

Цедент передает, а Цессионарий принимает в части жилые помещения 52 квартиры (список квартир указаны в приложении к договору уступки прав (цессии) и нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес> права (требования), принадлежащие Цеденту по инвестиционному договору от 19.02.2016г. и составляют право требовать часть жилых помещений 52 квартиры и нежилые помещения при не выполнении обязательств ФИО5 по инвестиционному договору от 19.02.2016г.

При выполнении обязательств по инвестиционному договору от 19.02.2016 г. ФИО5 право требования на земельный участок с кадастровым номером № площадью 19 677 кв.м. с последующей регистрацией в Росреестре по договору уступки (цессии) прав от 25.10.2018 г. переходит ФИО4

Со дня заключения названного договора уступки права, новым кредитором по договору является истец - ФИО4 ФИО14.

Инвестиционный договор от 19.02.2016 г. не содержит условий, ограничивающих или запрещающих уступку требования по обязательствам из этого договора полностью или частично, а также не предусматривает необходимость получения согласия должника на уступку требования по договору.

Истец направила письмо - уведомление, которым уведомила ответчика о состоявшейся уступке права требования в части по инвестиционному договору от 19.02.2016 г.

На дату предъявления письменной претензии истцу стало известно, что ответчик - ФИО5 ФИО15 зарегистрировал право собственности на часть квартир, то есть на квартиры указанные в договоре уступки прав (цессии) расположенные по адресу: 

<

адрес>, тогда как им не исполнены в полном объеме условия договора, т.е. он по инвестиционному договору от 19.02.2016 г. предоставляет ООО «Гранит» под строительство многоэтажных многоквартирных домов земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 19 677 кв.м., что фактически не соответствует действительности, и что является грубейшим нарушением условий договора со стороны ответчика.

Однако фактически ООО «Гранит» выполнил согласно условиям Инвестиционного договора свои обязательства, предоставил ответчику квартиры и нежилые помещения, а ответчик со своей стороны не выполнили свои обязательства по Инвестиционному договору, то есть не передал земельный участок площадью 19 677 кв.м. и в настоящее время уклоняется от выполнения своих обязательств.

Согласно записям Единого государственного реестра недвижимости, правообладателем земельного участка с кадастровым номером № является ФИО5, то есть ответчик не передал ООО «Гранит» земельный участок по условиям Инвестиционного договора от 19.02.2016 г., тем самым грубо нарушил условия договора.

Считает, что права Истца были нарушены, а исполнение договора искусственно затянуто. Истец приложил все силы для разрешения мирным путем спорных вопросов.

Просит суд признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 19 677 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> за ФИО4 ФИО16 по договору уступки права (цессии) от 25.10.2018 г. заключенному между ООО «Гранит» и ФИО4 ФИО17, признать право Зубаировой Заремы ФИО18 о государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером № площадью 19 677 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, участок «В».

Ответчиком представлены возражения на исковое заявление, в обоснование которых указано следующее. В данном случае усматриваем злоупотребление правом со стороны ООО Гранит, которое преднамеренно, зная что у него отсутствуют основания передачи права требования (т.к. ООО отказано в иске но аналогичным основаниям, ООО неоднократно обращалось в суд с иском о признании договора недействительным), считает, что договор цессии, на которую ссылается истец заключен намного позднее, чем указано в самом договоре, иначе само общество не обратилось бы в суд с требованиями о признании инвестиционного договора недействительным.

Кроме того, в договоре цессии указывается сторонами, что документы на основании которых возникло требования Цедент передал, а Цессионарий принял по акту приемо-передачи от 25.10.18 г., что не могло иметь место, поскольку при вынесении решения Ленинским районным судом 16.07.2019 г. представители ООО Гранит (это указано и в решении суда и в протоколе судебного заседания) утверждали и поясняли отсутствие оригинала договора и передаточных актов, дополнений к инвестиционному договору тем, что все указанные документы были изъяты правоохранительными органами в марте 2018 г.

Исходя из чего ответчик считает, что договор уступки прав требования подготовлен после вынесения решения судом, указав в договоре старую дату (якобы оно ранее уступило это право истцу т.е. 25.10.2018 г.), это видно и из даты - решение вынесено 16.06.2019 г., а уведомление об уступке прав по договору и претензия по договору подготовлены и направлены 23.07.2019 г.

ООО Граниту в иске отказано 16.07.2019 г.

Договор уступки прав приложенный к иску вместе с актом приемо-передачи документов по мнению ответчика являются ничтожными.

Согласно текста договора п.1.1 Цедент передает, а Цессионарий принимает жилые помещения 52 квартиры (список квартир приложен к договору) и нежилые помещения, расположенные по адресу 

<

адрес> право требовать, принадлежащие Цеденту по инвестиционному договору от 19.02.2016 г. между цедентом и ФИО5 ФИО19.

П.1.2, указано, что цеденту принадлежит право требовать указанные в п.1.1. договора имущество-части квартир, в случае не выполнения обязательств ФИО5 по инвестиционному договору от 19.02.2016 г.

А при выполнении обязательств ФИО5 по инвестиционному договору от 19.02.2016 г. право требования на земельный участок площадью 19 677 кв.м. с последующей регистрацией в Росреестре по договору уступки прав от 25.10.2018 г. переходит ФИО4

На основании п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ и п.п. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты являются общей долевой собственностью собственников помещений в этом доме.

Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.11 № 73 указал, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников этих помещений. То же самое сказано и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.12 № 11642/11.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Общим имуществом, на основании ЖК РФ, признаётся, в том числе, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Также ответчиком представлено дополнение к возражениям на исковое заявление, в обоснование которого указано, что В суд предоставлена копия инвестиционного договора между ООО Гранит и ФИО5

Согласно условиям договора Инвестор 1 и Инвестор 2 вкладывают свои доли в совместной деятельности сторон и результат совместной деятельности распределяют между инвесторами согласно приложению к договору.

Согласно п.п.3.2. договора обязательство Инвестора 1 считается исполненным с даты подписания сторонами акта приемо-передачи объекта строительства по договору.Вклад Инвестора 1 по договору является строительно-монтажные работы, строительные материалы согласно проектной документации при строительстве многоэтажных жилых домов на земельном участке по адресу: РД 

<

адрес>, по окончании строительства, согласно перечню к договору, объекты передаются инвестору 2.

Вклад Инвестора 2 по договору является часть земельного участка по адресу: РД 

<

адрес>, передаваемый инвестору 1 для строительства жилых домов.

Свои обязательства по договору Инвестор 2 исполнил в тот же день 19.02.2016 года, заключив договор аренды на указанный земельный участок и подписав передаточный акт, по которому указанный земельный участок передан Инвестору 1, в чем инвесторы расписались.

Согласно договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 19 февраля 2016 г. ФИО5 - «Арендодатель» с одной стороны и ООО «Гранит» - «арендатор» с другой стороны заключили договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер участка №, с целью строительства Арендатором на части земельного участка общей площадью 5775 кв.м., принадлежащем Арендодателю, комплекса многоквартирных жилых домов, обозначенных в приложении № 1 к договору.

Выкупная цена на земельный участок составляет 4732876,20 рублей, 20 копеек (п.2.3. Договора). Договор заключается сроком на 11 месяцев со дня подписания обоими сторонами, согласно п. 2.1. Договора. Далее земельный участок передан арендодателем арендатору, предварительно осмотрев его, по акту приема-передачи земельного участка.

Согласно инвестиционному договору от 19 февраля 2016 г. ООО «Гранит» в лице генерального директора ФИО6 с одной стороны, именуемый в дальнейшем как «Инвестор-1» и ФИО5 ФИО20 с другой стороны, именуемый в дальнейшем как «Инвестор-2» заключили договор, согласно которому обязуются построить комплекс многоэтажных многоквартирных домов на земельном участке, находящегося по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером участка: №

Представителя истца (по доверенности) ФИО1 и ФИО2 на предыдущем судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям. 

В судебном заседании представитель ответчика (по доверенности) ФИО3 иск не признала и просил суд отказать в его удовлетворении, по основаниям, изложенным в возражениях. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела усматривается, что согласно инвестиционному договору от 19 февраля 2016 г. ООО «Гранит» в лице генерального директора ФИО6 с одной стороны, именуемый в дальнейшем как «Инвестор-1» и ФИО5 ФИО21 с другой стороны, именуемый «Инвестор-2», заключили договор, согласно которому обязуются построить комплекс многоэтажных многоквартирных домов на земельном участке, находящегося по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером участка: №.

Согласно данному договору, инвесторы договорились о порядке распределения результатов совместной деятельности, т.е. о передаче квартир, передаваемых в соответствии с настоящим договором.

Вклад Инвестора 1 по договору является строительно-монтажные работы, строительные материалы согласно проектной документации при строительстве многоэтажных жилых домов на земельном участке по адресу: РД 

<

адрес>, по окончании строительства, согласно перечню к договору, объекты передаются инвестору 2.

Вклад Инвестора 2 по договору является часть земельного участка по адресу: РД 

<

адрес>, передаваемый инвестору 1 для строительства жилых домов.

Свои обязательства по договору Инвестор 2 исполнил 19.02.2016 года, заключив договор аренды на указанный земельный участок и подписав передаточный акт, по которому указанный земельный участок передан Инвестору 1.

Согласно договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 19 февраля 2016 г. ФИО5 – «Арендодатель» с одной стороны и ООО «Гранит» - «арендатор» с другой стороны заключили договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер участка №, с целью строительства Арендатором на части земельного участка общей площадью 5775 кв.м., принадлежащем Арендодателю, комплекса многоквартирных жилых домов, обозначенных в приложении № 1 к договору. 

Земельный участок передан арендодателем арендатору, предварительно осмотрев его, по акту приема-передачи земельного участка.

Судом установлено, что ответчиком земельный участок истцу передан, то есть обеспечено фактическое предоставление вклада – земельного участка с кадастровым номером №, на котором ООО «Гранит» построен дом.

В связи с изложенным суд признает несостоятельными доводы истицы о ненадлежащем исполнении ФИО5 своих обязательств по инвестиционному договору, поскольку без исполнения ответчиком своих обязательств по данному договору ООО «Гранит» вообще не смогло бы приступить к строительству многоквартирного жилого дома. 

Кроме того, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, согласно разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. 

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

В силу указанных норм земельный участок под возведенным в рамках инвестиционного договора многоквартирным жилым домом перешел в общую долевую собственность собственников помещений в указанном доме, при этом право собственности ФИО5 на указанный участок прекратилось. 

При таких обстоятельствах истица не вправе предъявлять требования о признании права собственности земельный участок за собой, поскольку ни она, ни ООО "Гранит" в силу закона собственниками данного участка являться не могут. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 ФИО22 к ФИО5 ФИО23 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 19 677 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>» за ФИО4 ФИО24 по договору уступки права (цессии) от 25.10.2018 г., заключенному между ООО «Гранит» и ФИО4 ФИО26, признании права ФИО4 ФИО25 о государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером № площадью 19 677 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> - отказать.

Резолютивная часть решения оглашена 5 декабря 2019 г., мотивированное решение в окончательной форме составлено 12 декабря 2019 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. 

Председательствующий С.Г. Абдурахманов 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>