РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Москва 11 марта 2025 года

Солнцевский районный суд города Москвы в составе судьи Шилкина Г.А., при секретаре Синеве И.И., с участием истцов ФИО1, ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-260/25 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,- 

установил:

Истцы обратились в суд с указанным иском, в котором с учетом уточненных исковых требований, просят взыскать с ответчика в свою пользу в равных долях в счет соразмерного уменьшения цены договора стоимость устранения строительных недостатков в размере 540749 руб.; расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 70000 руб.; взыскать в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого строительства 53742 руб.09 коп.; признать недействительным п.3.5 договора участия в долевом строительстве, заключенном между истцами и ответчиком; компенсацию морального вреда; штраф за неисполнение требований потребителей; нотариальные расходы в размере 2700 руб.; почтовые расходы в размере 307 руб. 24 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве. В переданной истцам квартире выявлены недостатки. В добровольном порядке ответчик выявленные недостатки не устранил, расходы на устранение недостатков не возместил. Площадь переданной истцам квартиры меньше площади, указанной в договоре, и ответчик должен вернуть излишне уплаченные истцами денежные средства. Истцы являются участниками долевого строительства, приобретали квартиру для личных нужд, а потому ответчик должен выплатить предусмотренные действующим Федеральным законом N214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» - неустойку и штраф. Заключенный с ответчиком договор нарушает права истцов в части возможности взыскания денежных средств за неполученную, но оплаченную площадь. Для защиты своих нарушенных прав истцы были вынуждены обратиться в суд с иском, понеся дополнительные расходы. Таким образом, с ответчика подлежат взысканию стоимость устранения недостатков, неустойка за просрочку их устранения, штраф, взыскание денежных средств за излишне оплаченную площадь, а также судебные расходы. Действиями ответчика истцам причинен моральный вред. 

Истцы ФИО1, ФИО2 в суд явились, в ходе судебного разбирательства уточненные исковые требования полностью поддержали.

Ответчик в суд не явился, до судебного разбирательства представитель ответчика ФИО3 представила возражения на иск, в которых просила в удовлетворении исковых требований отказать, в случае удовлетворения иска снизить взыскиваемые истцом суммы в связи с их несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства и отсрочить исполнение решения суда. 

Заслушав истцов, изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

19 марта 2021 года между застройщиком ООО «СЗ «Санино 1» и участниками долевого строительства ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № .... по постройке многоквартирного дома по адресу: ....; объект долевого строительства – жилое помещение по вышеуказанному адресу со следующими характеристиками: ...., общая проектная площадь 35,77 кв.м. Стоимость объекта долевого строительства – 5195552 руб. 80 коп. Участники долевого строительства полностью исполнили свои обязательства по оплате объекта долевого строительства. Объект долевого строительства передан участнику долевого строительства застройщиком по передаточному акту 01 февраля 2024 года.

По условиям пункта 3.5 заключенного между сторонами Договора участия в долевом строительстве № .... от 19.03.21г. допустимым изменением общей площади передаваемого участникам объекта долевого строительства для перерасчета стоимости договора является изменение общей площади объекта в любую сторону, не более чем на 1 метр квадратный.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Как следует из разъяснений, данных в п. 3 Обзора судебной практики N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства является квартира общей проектной площадью 35,77 кв. м.

В пункте 3.5. договора участия в долевом строительстве, стороны предусмотрели допустимое изменение общей площади, передаваемого участнику объекта долевого строительства не более чем на 1 кв.м. При наличии расхождений между проектной и фактической площадью в пределах допустимой разницы цена договора изменению не подлежит. 

Данным пунктом договора между сторонами установлена невозможность пересмотра размера финансирования, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров окажется меньше проектной площади менее чем на 1 кв.м, о чем участникам долевого строительства было достоверно известно при заключении договора.

С учетом вышеизложенного, оснований для признания недействительным пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве недействительными не имеется.

01.02.2024 между ООО "СЗ «Санино 1" и истцами ФИО1, ФИО2 подписан акт приема-передачи, согласно которому общая площадь переданной квартиры составила 35,40 кв. м.

Таким образом, истцами получена квартира с уменьшением площади по сравнению с размером площади, предусмотренной договором на 0,37 кв. м, что не превышает 1 кв.м проектной площади объекта долевого строительства, предусмотренной договором.

Согласно п.4 акта приема-передачи, подписанному сторонами, в соответствии с условиями Договора Цена договора в отношении Объекта долевого строительства изменению не подлежит и составляет сумму в размере 5195552 руб. 80 коп.

Также в соответствии с Приложением № 3 к Договору участия в долевом строительстве № .... от 19.03.21г предусмотрена отделка объекта долевого строительства: потолки (натяжные), полы (ламинат), отделка керамической плиткой полов в ванной комнате, установка межкомнатных дверей (за исключением квартир-студий) и ряд других работ. Выполнение отделочных работ, соответствующих действующим нормам, в том числе стандартам ГОСТ № 57984/2017 (п.6.18. «количество, толщина и относительная влажность штукатурки» и п.6.18.1 «стандартные штукатурки»), безусловно, влечет изменение геометрических размеров помещения в сторону уменьшения, в связи с нанесением отделочных материалов.

Истцами не представлены доказательства уменьшения площади объекта долевого строительства до производства отделочных работ.

С учетом вышеизложенного, оснований для признания недействительным пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве не имеется. При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов денежных средств в счет соразмерного изменения цены в связи с изменением площади объекта.

Также при приеме квартиры в результате ее осмотра, был выявлен ряд недостатков объекта долевого строительства.

По инициативе истцов была произведена строительно-техническая экспертиза по установлению стоимости затрат по восстановительному ремонту квартиры, согласно заключению которой объект долевого строительства – квартира, имеет ряд дефектов, стоимость работ и материалов, необходимых для их устранения, составляет сумму в размере 856364 руб. 

16 мая 2024 года истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возмещения стоимости восстановительных работ.

Претензия истцов в адрес ответчика осталась без ответа, в связи с чем истцы были вынуждены обратиться в суд.

Ответчик возражал против экспертного заключения, предоставленного истцами, ходатайствовал о назначении судебной строительно-технической экспертизы. 

По настоящему делу по ходатайству представителя ответчика определением суда от 24 сентября 2024 года была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Эксперты установили, что неустранимые недостатки, которые препятствуют использованию квартиры по назначению, отсутствуют. Выявленные недостатки являются устранимыми во время проведения ремонтно-отделочных работ. Причиной выявленных недостатков являются нарушения технологии выполнения строительно-монтажных и отделочных работ в процессе строительства. Стоимость работ и материалов по устранению выявленных недостатков составляет 540749 руб.     

Суд доверяет заключению судебной экспертизы, признает его достоверным и научно обоснованным. Эксперт имеет высшее образование и продолжительный стаж работы по специальности, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в его распоряжении имелись все материалы дела.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч.1, ч.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 29.12.2023 года № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста. Требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства. В случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный настоящим постановлением, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Основываясь на вышеизложенных нормах материального права, с учетом обстоятельств настоящего дела, суд взыскивает с ответчика в пользу истцов в равных долях стоимость устранения строительных недостатков, определенную заключением судебной экспертизы – 540749 руб. – по 270374 руб. 50 коп. каждому истцу.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 статьи 7 «Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Правительством РФ в 2022 - 2024 гг. установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

 Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлен мораторий на взыскание неустоек, убытков, иных финансовых санкций в период с 22.03.2024 до 01.01.2025, который не учитывается при начислении неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. Не учитываются также причиненные в указанный срок убытки и не начисляются за этот период подлежащие уплате участнику долевого строительства проценты и штраф.

Досудебная претензия истца была направлена 16 мая 2024 г., соответственно право истцов на неустойку возникло не ранее 26 мая 2024 года.

Поскольку право на неустойку возникло в период моратория, основания для взыскания неустойки отсутствуют. 

 Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно п.2 ст.10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку ответчик длительное время не устранял недостатки в квартире истцов, в результате чего истцы были вынуждены обратиться с иском в суд, суд признает, что действиями ответчика истцу причинен моральный вред, однако размер требуемой истцами компенсации морального вреда 50000 руб. суд признает завышенным и присуждает ответчика компенсировать истцам моральный вред в размере 20000 руб. - по 10000 руб. в пользу каждого истца.

Согласно п.3 ст.10 Федерального закона №266-ФЗ от 8 августа 2024 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В связи с тем, что Претензия о взыскании стоимости устранения недостатков была направлена ответчику 16 мая 2024 года в период действия моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании штрафа.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истцов в равных долях документально подтвержденные расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 70000 руб. (по 35000 руб. каждому истцу), нотариальные расходы в размере 2700 руб. (по 1350 руб. каждому истцу), почтовые расходы в размере 307 руб. 24 коп. (по 153 руб. 62 коп. каждому истцу). 

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд также взыскивает с ответчика в бюджет города Москвы государственную пошлину в размере 15814 руб. 98 коп., исходя из цены иска 540749 руб. (расходы на устранение строительных недостатков), поскольку другие требования истцов в цену иска не включаются. 

 Кроме того, поскольку согласно Постановлению Правительства РФ от 26.12.2024 года № 1916 «О внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика, суд предоставляет ответчику отсрочку исполнение решения суда на срок до 30 июня 2025 года включительно.  

 На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,- 

решил:

Иск ФИО1, ФИО2 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» в пользу ФИО1 расходы на устранение строительных недостатков 270374 руб. 50 коп., компенсацию морального вреда 10000 руб., расходы по оплате досудебной экспертизы 35000 руб., нотариальные расходы 1350 руб., почтовые расходы 153 руб. 62 коп. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» в пользу ФИО2 расходы на устранение строительных недостатков 270374 руб. 50 коп., компенсацию морального вреда 10000 руб., расходы по оплате досудебной экспертизы 35000 руб., нотариальные расходы 1350 руб., почтовые расходы 153 руб. 62 коп. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» в бюджет г.Москвы государственную пошлину 15814 руб. 98 коп.  

Отсрочить исполнение решения суда до 30 июня 2025 года включительно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Солнцевский районный суд г.Москвы. 

 Судья Шилкин Г.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 12 марта 2025 года.