Дело №2-4077/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 декабря 2017 года город Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе:

судьи Лукьяновой Л.В.

при секретаре Цанда Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кооператива индивидуальных гаражей №91 к Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям и Управлению Росреестра по Псковской области о признании права владения земельным участком на условиях аренды, признании договора аренды земельного участка заключённым и возобновленным на неопределённый срок,

УСТАНОВИЛ:

Кооператив индивидуальных гаражей №91 обратился в суд с иском к Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям и Управлению Росреестра по Псковской области о признании права владения земельным участком на условиях аренды, признании договора аренды земельного участка заключённым и возобновленным на неопределённый срок.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании Постановления Администрации города Пскова от 15 августа 1995 года №113, Псковскому политехническому институту было разрешено проведение проектно-изыскательских работ на строительство индивидуальных гаражей для сотрудников института и выданы соответствующие технические условия.

На основании Распоряжения Администрации города Пскова от 27 июня 1997 года №1534-р был организован временный гаражный кооператив №91, которому был предоставлен в аренду до **.** 1997 года для проведения изыскательских работ земельный участок между улицами Толстого и Речной в условных границах ** кв.м.

Распоряжением Администрации города Пскова от 19 января 1998 года №179-р был предоставлен в аренду до **.** 1998 года для завершения проведения изыскательских работ земельный участок между улицами Толстого и Речной в условных границах ** кв.м.

Во исполнение распоряжений от 19 января 1998 года и от 19 марта 1998 года был заключен договор аренды земельного участка сроком до **.** 1998 года, который не расторгался в установленном законодательством порядке.

Распоряжением Администрации города Пскова от 01 июня 1998 года №1659-р был предоставлен в аренду до 30 ноября 1998 года для установки железобетонных гаражей земельный участок между улицами Толстого и Речной в условных границах 1340 кв.м. Во исполнении указанного распоряжения в договор от 19 марта 1998 года были внесены изменения о продлении его срока до 30 ноября 1998 года. 

Договор аренды между сторонами не расторгался в установленном законодательством порядке, истец продолжил при отсутствии возражений со стороны Администрации города Пскова пользоваться участком после истечения срока договора.

В 1999 году был сформирован земельный участок с кадастровым номером **, площадью ** кв.м, разрешенное использование: для размещения гаражей.

Распоряжением Администрации города Пскова от 22 февраля 1999 года №366-р был предоставлен истцу в аренду сроком на 5 лет вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером ** площадью ** кв.м, для размещения гаражей.

Во исполнение указанного распоряжения был заключен договор аренды земельного участка от **.** 2000 года №** сроком до **.** 2004 года. Договор был зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Пскова в установленном порядке, между сторонами не расторгался, о его прекращении (желании прекратить) стороны друг друга не извещали, гаражный кооператив продолжил при отсутствии возражений со стороны Администрации города Пскова пользоваться участком после истечения срока договора.

Свои обязательства по вышеуказанным договорам аренды истец исполняет надлежащим образом, участок освоен, используется по назначению для размещения индивидуальных гаражей, встречные обязательства по оплате арендной платы кооперативом исполняются с 1998 года по настоящее время.

Однако, разрешения на возведение гаражей (гаражных боксов) кооперативом не получались, право собственности членов кооператива на находящиеся во владении гаражи не регистрировалось, следовательно исключительные права членов кооператива на земельный участок не возникли, несмотря на возведение кооперативом на предоставленном участке зданий гаражей в 1999-2000 годах и предоставлении этих зданий своим членам.

В 2016 году кооператив обратился в Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям за оформлением права аренды для государственной регистрации права аренды. Указанный орган государственной власти права кооператива на владение участком на правах аренды в соответствии с договорами 1998 и 2000 годов не признал, в предоставлении земельного участка на праве аренды без торгов отказал в связи с отсутствием оснований, рекомендовал обращаться за защитой прав в суд.

В государственной регистрации заключенного **.** 2000 года договора аренды Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области было отказано в связи с отсутствием государственной регистрации договора и истечением срока его действия.

Таким образом, органы государственной власти не признают за истцом владения земельным участком на праве аренды, считают договор аренды не заключенным и не порождающим юридических последствий. Предоставление находящегося в законном владении истца много лет земельного участка через процедуру торгов не отвечает интересам членов кооператива и может повлечь за собой значительные необоснованные материальные расходы членов кооператива.

Следовательно, кооперативу созданы препятствия в осуществлении гражданских прав и обязанностей по использованию предоставленного в установленном порядке земельного участка, для регистрации членами кооператива прав собственности на возведенные много лет назад гаражи, защитить которые во внесудебном порядке не представляется возможным, что нарушает права истца и членов кооператива на приобретение и пользование землей.

Истец полагает, что то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, имеет значение лишь в отношениях с участием третьих лиц. Отсутствие государственной регистрации договора не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом и на право арендатора пользоваться арендованным имуществом.

К основаниям возникновения у конкретного лица прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, относится акт компетентного органа, который был принят в 1999 году.

Земельное законодательство предусматривает передачу земельного участка в

аренду тому лицу, которому он в установленном порядке выделен, при этом договор аренды заключается во исполнение принятого акта на определенных им условиях и служит документом, который конкретизирует права и обязанности сторон.

При этом предоставленный истцу в аренду земельный участок на момент заключения договора аренды земельного участка сформирован в установленном порядке, учтен в Государственном земельном кадастре (в последующем в Государственном кадастре недвижимости), присвоен кадастровый номер, право аренды зарегистрировано в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Пскова.

Вышеуказанный договор аренды земельного участка был заключен сроком до **.** 2004 года, земельный участок находился во владении истца еще до момента заключения данного договора. По истечении срока договора, истец продолжил использовать земельный участок по назначению, на участке размещены возведенные гаражи, которые используются по назначению членами кооператива, возражений по использованию земельного участка со стороны арендодателя не поступали.

На спорном земельном участке истцом для своих членов, до истечения срока действия договора аренды земельного участка, были построены гаражи, которые используются ими по настоящий момент. 

Однако разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрация права собственности членов кооператива на гаражи не производилась, несмотря на окончание строительства и полное внесение членами кооператива всех взносов в кооператив на строительство гаражей.

С учетом изложенных обстоятельств, истец просит суд признать за кооперативом индивидуальных гаражей №91 право владения земельным участком с кадастровым номером ** на условиях аренды в соответствии с договором аренды от **.** 2000 года №**, договор аренды земельного участка заключенным и возобновленным на неопределенный срок.

В судебном заседании представитель истца КИГ №91 ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям ФИО2 вопрос по заявленным требованиям оставила на усмотрение суда. Пояснила, что в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям не имеет полномочий на его продление, заключение нового договора аренды возможно только на торгах. Вместе с тем, истец фактически на протяжении длительного времени использует земельный участок по его целевому назначению, вносит арендную плату, требований об освобождении земельного участка Комитетом в адрес КИГ не выдвигалось.

Представитель соответчика Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, представил в суд письменные возражения, в которых указал, что истцом заявлено требование о правах на земельный участок с КН **, решение Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды от **.**.2000 года №** им не обжалуется. Однако Управление на данный земельный участок не претендует, о каких-либо своих правах на него не заявляет, в связи с чем не может являться надлежащим ответчиком по указанным исковым требованиям. Учитывая изложенное, в удовлетворении требований к Управлению просили отказать.

Представитель третьего лица – Администрации города Пскова ФИО3 в судебном заседании вопрос по заявленным требованиям оставил на усмотрение суда. Пояснил, что со стороны Администрации города Пскова требований к кооперативу об освобождении земельного участка не выдвигалось, оплата арендной платы кооперативом производится в полном размере, задолженности не имеется.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015 года), земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

На основании частей 2, 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015 года), земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Статьей 46 Земельного кодекса РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ) (п. 2).

Из материалов гражданского дела следует, что на основании Постановления Администрации города Пскова от 15 августа 1995 года №113, Псковскому политехническому институту было разрешено проведение проектно-изыскательских работ на строительство индивидуальных гаражей для сотрудников института и выданы соответствующие технические условия (л.д. 9-11, 12-13).

На основании Распоряжения Администрации города Пскова от 27 июня 1997 года №1534-р был организован временный гаражный кооператив №91, которому был предоставлен в аренду до **.** 1997 года для проведения изыскательских работ земельный участок между улицами Толстого и Речной в условных границах ** кв.м. (л.д. 14).

Распоряжением Администрации города Пскова от 19 января 1998 года №179-р гаражному кооперативу был предоставлен в аренду до **.** 1998 года для завершения проведения изыскательских работ земельный участок между улицами Толстого и Речной в условных границах ** кв.м. (л.д. 15).

На основании распоряжения Администрации города Пскова от 19 января 1998 года №179-р, распоряжения администрации города Пскова №1659-р от 01.06.1998 года между Администрацией города Пскова и временным кооперативом №91 заключен договор аренды земельного участка № ** от **.**.1998 года, сроком до **.** 1998 года (л.д. 17).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости следует, что 22.02.1999 года земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 60:27:140604:06, площадью 1040,8 кв.м, с видом разрешенного использования: для размещения гаражей (л.д. 32-37).

Распоряжением Администрации города Пскова от 22 февраля 1999 года №366-р временному гаражному кооперативу №91 предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером **, площадью ** кв.м, для размещения гаражей (л.д. 18).

**.** 2000 года между Администрацией города Пскова и истцом был заключен договор аренды земельного участка ** сроком до **.** 2004 года, который прошел регистрацию в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Пскова (л.д. 19-20).

Согласно п. 5.1 договора аренды от 02.11.2000 года арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем 60 календарных дней до истечения срока договора.

Учитывая содержание указанного пункта договора аренды, а также положения п. 1 ст. 621 ГК РФ, истец имел право продлить договор аренды на новый срок, направив в адрес арендодателя, до истечения срока действия договора, письменное заявление о своем желании заключить договор на новый срок.

Как следует из материалов гражданского дела, истец такого заявления не направлял, то есть, не воспользовался своим правом на возобновление договора аренды на новый срок в порядке, установленном п. 1 ст. 621 ГК РФ. 

Вместе с тем, истец на протяжении всего срока пользования спорным земельным участком оплачивал арендную плату за земельный участок, продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды от **.**.2000 года. 

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными справками Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова об отсутствии задолженности по арендном плате за земельный участок на **.**.2015 г., на **.**.2017 г., а также не оспаривались Государственном комитетом Псковской области по имущественным отношениям.

Поскольку истец продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды, а арендодатель против этого не возражал (не направил требование об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи), суд приходит к выводу о том, что договор аренды был пролонгирован на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

**.**2015 года истец обратился в Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям с заявлением о заключении договора аренды на указанный земельный участок на новый срок.

Как следует из сообщения Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям от **.**.2016 года, договор аренды земельного участка на новый срок на основании указанного заявления с истцом не заключен (л.д. 63).

Суд считает, что право на возобновление договора аренды земельного участка истец имел по двум основаниям: путем подачи соответствующего заявления арендодателю до истечения договора аренды от **.**.2000 года (п. 1 ст. 621 ГК РФ), и путем фактического продолжения пользования земельным участком после истечения срока аренды, при отсутствии возражений на это со стороны арендодателя (пролонгация договора - п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Истец реализовал это право по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 621 ГК РФ. Договор при этих условиях считается возобновленным на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, суд признает обоснованными требования истца, заявленные к Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям (как к органу государственной власти уполномоченному распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена) о признании права владения земельным участком на условиях аренды в соответствии с договором аренды от **.**.2000 года №**, и признании указанного договора аренды заключённым и возобновлённым на неопределённый срок. 

Вместе с тем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца, заявленных к Управлению Росреестра по Псковской области.

Судом установлено, что **.**.2016 года КИГ №91 обратился в Управление Росреестра по Псковской области с заявлением о регистрации права аренды на спорный земельный участок.

Управлением Росреестра по Псковской области отказано в регистрации договора аренды на земельный участок, поскольку не представлены документы о продлении срока действия договора аренды (л.д. 28).

Решение Управления Росреестра по Псковской области об отказе в государственной регистрации в установленном законом порядке обжаловано не было, какой-либо гражданско-правовой спор между истцом и данным ответчиком относительно спорного земельного участка отсутствует.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198, 321 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кооператива индивидуальных гаражей №91 к Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям о признании права владения земельным участком на условиях аренды, признании договора аренды земельного участка заключённым и возобновленным на неопределённый срок, удовлетворить.

Признать за кооперативом индивидуальных гаражей №91 право владения земельным участком с КН ** на условиях аренды в соответствии с договором аренды №** от **.**.2000 года.

Признать договор аренды №** от **.**.2000 года земельного участка с КН ** заключенным и возобновленным на неопределённый срок.

Исковые требования Кооператива индивидуальных гаражей №91 к Управлению Росреестра по Псковской области оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: Л.В. Лукьянова

Мотивированное решение изготовлено 18 декабря 2017 года.