УИД 61OS0000-01-2025-000013-62

Дело № 3а-87/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 марта 2025 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Муруговым Н.А.,

с участием: 

административного истца ФИО1,

представителей административного ответчика государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» ФИО2, ФИО3, 

представителя заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 15 ноября 2024 г., принятого по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ, бюджетное учреждение) от 15 ноября 2024 г. № Исх.24-Ошибки/103, принятого по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... и ..., обязать ГБУ повторно рассмотреть указанное заявление.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что являлся арендатором названных земельных участков, находящихся в х. Старая Станица Каменского района Ростовской области, имеющих вид разрешенного использования (ВРИ) «площадки для занятий спортом». Позднее приобрел право собственности на данные объекты. ГБУ в акте об определении кадастровой стоимости от 10 июня 2024 г. определило кадастровую стоимость объектов, являющуюся, по мнению административного истца, необоснованно завышенной, что повлекло увеличение выкупной цены объекта и создает для правообладателя повышенную налоговую нагрузку. 18 октября 2024 г. в бюджетное учреждение им подано заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, по итогам рассмотрения которого ГБУ приняло решение от 15 ноября 2024 г. об отказе в перерасчете кадастровой стоимости в связи с отсутствием ошибок.

ФИО1 считает, что названное решение принято ГБУ необоснованно, при определении кадастровой стоимости объектов бюджетным учреждением допущены методологические и арифметические ошибки, ГБУ не учло, что участки относятся к сегменту «Общественное использование», не предполагают застройку; участки необоснованно включены в расчетную подгруппу 3.2.4 вместо подгруппы 3.1.4; имеют место ошибки в определении стоимости типового (эталонного) объекта; не применена понижающая корректировка на социальную функцию согласно пункту 62.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 (далее – Методические указания № П/0336); необоснованно применен повышающий коэффициент 1,567 (том 1 л.д. 7-12, том 2 л.д. 137-180, 230-233, том 3 л.д. 1-17, 230-235).

В судебном заседании ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представители ГБУ ФИО2, ФИО3 не признали административный иск, настаивая на законности оспариваемого решения и отсутствии ошибок при определении кадастровой стоимости объектов.

Представитель Минимущества ФИО4 в удовлетворении требований просила отказать.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Заинтересованные лица ППК «Роскадастр», администрация Старостаничного сельского поселения Каменского района Ростовской области просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

От комитета по управлению имуществом Каменского района Ростовской области, привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица, отзывы, ходатайства не поступали.

Принимая во внимание наличие в деле сведений, подтверждающих надлежащее извещение всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, непредставление доказательств уважительности причин неявки в суд, с учетом положений части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (для лиц, обладающих публичными полномочиями), статьи 150 названного кодекса, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доводы, изложенные в письменных заявлениях, отзывах, возражениях, представленные доказательства, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

Во исполнение части 2 статьи 6 названного Федерального закона постановлением Правительства Ростовской области от 28 февраля 2019 г. № 119 полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, в Ростовской области наделено ГБУ.

Результаты проведенной в 2022 г. государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г., содержащиеся в составленном ГБУ Отчете от 3 октября 2022 г. № 19.10.03-6 (далее - Отчет о ГКО), утверждены постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в порядке, предусмотренном Методическими указаниями № П/0336.

Согласно статьям 7, 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. 

Из частей 2, 13 статьи 21 названного Федерального закона следует, что ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, признаются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости; допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, либо об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

В случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости указанные в заявлении ошибки не были допущены.

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (части 20-23 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером ... площадью 18 701 кв.м из категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – площадки для занятий спортом, расположенного по адресу: ..., 9 сентября 2024 г. между комитетом по управлению имуществом Каменского района и ФИО1 заключен договор аренды № 75, годовой размер арендной платы по результатам аукциона составил 2 185 554,40 рублей. 

Аналогичный договор от 9 сентября 2024 г. № 74 заключен комитетом с ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ... площадью 11 970 кв.м из категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – площадки для занятий спортом, расположенного по адресу: ..., годовой размер арендной платы по результатам аукциона составил 316 569 рублей. 

5 декабря 2024 г. по договорам купли-продажи № 63 и № 64 комитет по управлению имуществом Каменского района произвел отчуждение ФИО1 без проведения торгов двух названных земельных участков по цене 7 964 381,88 рублей и 5 097 783,6 рублей соответственно (20% от кадастровой стоимости). Право собственности на эти объекты зарегистрировано за административным истцом 17 декабря 2024 г. и 10 декабря 2024 г. соответственно. Правомерность продажи ФИО1 земельных участков предметом проверки суда в данном деле не является. 

Изложенное подтверждает, что кадастровая стоимость земельных участков затрагивает права и интересы административного истца, поскольку от неё на момент обращения ФИО1 с заявлением в ГБУ зависела выкупная цена, а после приобретения права собственности административный истец является плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Сведения, представленные ППК «Роскадастр», и выписки из ЕГРН свидетельствуют о том, что на дату проведения государственной кадастровой оценки – 1 января 2022 г. земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... имели ВРИ «объекты торговли». Подлежавшая применению с 1 января 2023 г. их кадастровая стоимость утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 в суммах 1 648 306,14 рублей и 1 055 035,8 рублей соответственно. Корректность определения этих величин в данном решении не проверяется.

На основании заявлений представителей администрации Каменского района ВРИ участков изменен на «площадки для занятий спортом». С учетом этого кадастровая стоимость объектов определена ГБУ в порядке статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ согласно акту об определении кадастровой стоимости АОКС-61/2024/000256 от 10 июня 2024 г. и применяется для целей, предусмотренных законодательством, с 27 мая 2024 г. по настоящее время: для земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 39 821 909,4 рублей, для участка с кадастровым номером ... в сумме 25 488 918 рублей.

18 октября 2024 г. в ГБУ поступило заявление ФИО1 об исправлении ошибок, допущенных при определении действующей кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... и ....

В обоснование этого заявления указано на недопустимость возведения на участках объектов капитального строительства в соответствии с ВРИ; необоснованное отнесение участков в подгруппу 3.2.4 вместо подгруппы 3.1.4; неправомерность классификации участков групп 05:012 как объектов, позволяющих извлекать повышенную коммерческую выгоду, и применения к ним повышающего коэффициента; на необходимость отнесения объектов спорта к объектам социальной инфраструктуры и применения понижающей поправки на социальную функцию по пункту 62.2 Методических указаний № П/0336; на ошибочность примененной методики для расчета кадастровой стоимости упомянутых участков. ФИО1 в заявлении просил пересчитать кадастровую стоимость объектов с отнесением в правильные для них сегмент и группу, применяя верные ценообразующие факторы, аналогично расчету кадастровой стоимости соседнего с его объектами земельного участка для размещения школы.

Решением от 15 ноября 2024 г. № Исх.24-Ошибки/103 по результатам рассмотрения заявления ФИО1 ГБУ отказало заявителю в пересчете кадастровой стоимости, сославшись на отсутствие ошибок.

Решение принято бюджетным учреждением по вопросу, относящемуся к его компетенции, подписано руководителем ГБУ и по этим основаниям не оспаривается.

Оценивая законность и обоснованность оспариваемого решения по существу, суд исходит из следующего.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 2 Методических указаний № П/0336).

В соответствии с пунктом 72 Методических указаний № П/0336 определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 указаний.

Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости, земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к указаниям (пункты 55, 56.2 Методических указаний № П/0336).

Согласно выписке из Отчета о ГКО (том 1 л.д. 108-123) объекты недвижимости, отнесенные к 3-му сегменту «Общественное использование», сгруппированы ГБУ в две расчетные группы: 3.1 (Общественное использование: бытовое и коммунальное обслуживание; детские дома; почта; здравоохранение; образование; культура; религиозное использование; общественное управление; обеспечение научной деятельности; ветеринарное обслуживание; военные объекты; воинские части; пожарные части; отделы полиции; места лишения свободы; памятники истории и культуры) и 3.2 (Спорт. Бассейны, площадки для спорта, туризм). В зависимости от вида населенных пунктов объекты разделены на подгруппы (для сельских населенные пунктов 3.1.4 и 3.2.4 соответственно).

Выделение группы 3.2 ГБУ обосновало тем, что эксплуатация объектов спорта в большей степени предполагает извлечение устойчивой коммерческой выгоды; сослалось на значительное число предложений на рынке о сдаче во временное пользование (аренду) таких объектов как футбольные поля, волейбольные площадки, поля для иных спортивных игр, стрельбищ.

В расчетную группу 3.1 ГБУ включило участки, преимущественно относящиеся к видам разрешенного использования, включенным Классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 (далее – Классификатор), в группу 3.0 (Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека, включающую содержание ВРИ с кодами 3.1-3.10.2).

Согласно Классификатору ВРИ «площадки для занятий спортом» (код 5.1.3), допускающий размещение площадок для занятия спортом и физкультурой на открытом воздухе (физкультурные площадки, беговые дорожки, поля для спортивной игры), включен в более крупную группу ВРИ «Спорт» (код 5.1), входящую, в свою очередь, в укрупненную группу «Отдых (рекреация) (код 5.0).

Группировка объектов недвижимости относится исключительно к полномочиям бюджетного учреждения и осуществляется на основании имеющейся в его распоряжении информации. Аналогичная позиция выражена Росреестром в письме от 9 декабря 2024 г. № 13-01224/24 (том 1 л.д. 125). 

Наличие иных вариантов группировки объектов не означает, что произведенная ГБУ группировка является незаконной. Вопреки доводам административного истца, формирование бюджетным учреждением групп в рамках 3-го сегмента Методическим указаниям № П/0336 не противоречит.

Земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... отнесены ГБУ к сегменту «Общественное использование», что соответствует пункту 62 Методических указаний № П/0336 и приложению № 1 к ним (код расчета вида использования 05:012 «Спорт. Устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), сооружения для хранения соответствующего инвентаря; код ВРИ по Классификатору 5.1).

Принимая во внимание, что находящиеся в собственности ФИО1 земельные участки с ВРИ «площадки для занятий спортом» не находятся в составе имущественного комплекса учреждений образования или здравоохранения и не имеется сведений о том, что они предназначены для использования учреждениями указанного профиля в своей целевой деятельности, упомянутые участки правомерно не отнесены ГБУ для целей определения кадастровой стоимости к расчетной группе 3.1.4, а отнесены к группе 3.2.4. Решением ГБУ доводы ФИО1 по этому вопросу отклонены обоснованно.

Представленное административным истцом заключение № 351-Э/2025, составленное индивидуальным предпринимателем ... (г. Краснодар) (том 3 л.д. 21-140), не является заключением специалиста в процессуальном смысле, получено по инициативе стороны без соблюдения процессуальных гарантий достоверности доказательства. Названное заключение оценивается судом наравне с иными письменными доказательствами.

Суд критически оценивает содержащиеся в заключении выводы о необоснованности отнесения земельных участков к группе 3.2.4 и ряд иных связанных с этим выводов, поскольку они не в полной мере учитывают порядок проведения государственной кадастровой оценки, определяемый Методическими указаниями № П/0336.

Суд не может согласиться с доводами административного истца о том, что ГБУ обязано было применить при расчете кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков понижающую корректировку по пункту 62.2 Методических указаний № П/0336. 

Данной нормой предусмотрено, что расчет кадастровой стоимости объектов социального назначения необходимо производить с применением понижающей корректировки, применяемой к рассчитанной кадастровой стоимости объекта недвижимости, без учета его социальной функции (направленности), рассчитанной на основании процента допустимых к коммерческому использованию площадей, основной характеристики (частей) социального объекта относительно полезных площадей, объема, основной характеристики этого объекта недвижимости.

Отнесение статьей 37 Федерального закона от 4 декабря 2007 г. № 329-ФЗ «О физической культуре и спорте» объектов спорта к объектам социальной инфраструктуры само по себе не доказывает необходимость применения к любому объекту для занятий спортом пункта 62.2 Методических указаний № П/0336. 

Следует учитывать, что не все площадки для занятий спортом предназначаются для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий, тогда как данное обстоятельство является обязательным признаком объекта спорта (пункт 7 статьи 2 Федерального закона № 329-ФЗ). 

Сведения о наличии признаков, позволяющих отнести упомянутые земельные участки к таким объектам, равно как и том, что участки используются для оказания социальных услуг населению, в бюджетное учреждение не представлялись.

Разрешенное использование объектов - площадки для занятий спортом на открытом воздухе - предполагает возможность коммерческого использования всей территории участков, тогда как для объектов социального назначения поправка вводится исходя из соотношения частей находящихся на участке объектов капитального строительства, которые используются для социальных нужд и для извлечения предпринимательской прибыли. 

В рассматриваемой ситуации бюджетное учреждение, отклоняя доводы ФИО1 о необходимости применения при расчете кадастровой стоимости принадлежащих ему участков поправки на социальную функцию, правомерно исходило из сведений о содержании ВРИ земельных участков, о градостроительном зонировании территории, местоположении объектов (участки находятся в общественно-деловой зоне населенного пункта с высокой посещаемостью, в непосредственной близости от парка отдыха и связанных с ним культурно-развлекательных объектов, объектов сферы гостеприимства – том 2 л.д. 220-229). 

Ссылки административного истца на нарушения, допущенные, по его мнению, бюджетным учреждением при составлении Отчета о ГКО, не оцениваются судом в части, не относящейся непосредственно к расчету кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... и ....

В Отчете о ГКО кадастровая стоимость объектов, включенных в группу 3.2.4, рассчитана с использованием совокупности методов, выраженной последовательностью процедур на основе моделирования удельного показателя кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта группы 5.1.3 сегмента 5 «Отдых (рекреация)» с использованием значений корректировок для земельных участков в сегменте 4 «Предпринимательство» на основе построения статистических (регрессионных) моделей, что допускается с учетом пунктов 3 и 62.1 Методических указаний № П/0336. 

В Отчете отчасти некорректно приведено описание использованной модели оценки, что не отрицалось ГБУ в ходе судебного разбирательства (том 3 л.д. 213-214), однако данное обстоятельство не оказывает влияния на оспариваемую административным истцом величину кадастровой стоимости конкретных объектов.

Согласно пункту 45.2 Методических указаний № П/0336 при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость объекта недвижимости в группе (подгруппе) объектов недвижимости, включенных в такую группу (подгруппу) исходя из определенной характеристики (группы характеристик; далее - типовой (эталонный) объект недвижимости). В стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

На основе программного анализа сведений об объектах для подгруппы 3.2.4 ГБУ определен гипотетический типовой (эталонный) объект с определенными параметрами площади участка, расстояния до общественно-деловой зоны, до ближайшего районного центра, до дороги, не обеспеченный сетями электроснабжения и газоснабжения.

Доводы административного истца о наличии математических ошибок при определении параметров эталонного объекта основаны на неверном понимании механизма формирования этих параметров, которые не зависят от ценообразующих характеристик объектов-аналогов, используемых при расчете стоимости эталона.

Стоимость гипотетического эталонного объекта и удельный показатель его стоимости за 1 квадратный метр определены ГБУ сравнительным подходом. В качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, имевшиеся на рынке в период, предшествующий дате оценке, с ВРИ, предполагающими отдых, туристическое обслуживание, охоту, рыбалку, размещение домов охотника и рыболова (том 1 л.д. 198-199). Взвешенная стоимость за 1 квадратный метр эталонного объекта составила 344,82 рубля.

Земельные участки под площадки для занятий спортом, как указано выше, включены в укрупненную группу «Отдых (рекреация)» (код группы ВРИ 5.0) в Классификаторе. Участки под обустройство мест для занятий спортом, наряду с участками для отдыха (рекреации), пикников, охоты, рыбалки и иной подобной деятельности входят в один класс «Под объекты рекреации» в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под редакцией ФИО5 (том 1 л.д. 249). Изложенное, учитывая ограниченность на рынке предложений о продаже свободных от застройки земельных участков под спортивные площадки, сооружения, подтверждает обоснованность использования бюджетным учреждением для расчета стоимости эталона аналогов со сходным целевым назначением. 

Нахождение некоторых аналогов не на землях населенных пунктов, а на землях других категорий, как и ВРИ аналога № 2 (для иных видов сельскохозяйственного использования) не препятствуют использованию соответствующих объектов в качестве аналогов, учитывая верифицированные сведения о их местоположении и определении продавцом в объявлении цены объекта исходя из указываемого им назначения участка для баз отдыха, организации охоты, рыбалки.

Утверждение административного истца о том, что использованный ГБУ аналог № 4 являлся застроенным, объективно не подтверждены. Сведения об аналоге № 4, полученные в 2019 году, содержащиеся в приложении к Отчету о ГКО, подобной информации не содержат. Представленные ФИО1 копии объявлений, в которых указано на нахождение на объекте зданий, не могут быть приняты во внимание, поскольку датированы 2025 годом (том 3 л.д. 141-143, 237-238).

При этом нельзя признать обоснованным одновременное использование ГБУ при расчете стоимости эталона аналогов № 1 и № 3.

Содержание находящихся в приложении к Отчету о ГКО копий объявлений о продаже этих аналогов и сведений о их верификации бюджетным учреждением (том 3 л.д. 150-153, 154-158) позволяет судить о том, что это один и тот же земельный участок, предложенный к продаже тем же продавцом. Номер объявления о продаже совпадает. Описание адреса, площади и иных характеристик объекта продавцом в объявлениях полностью идентично. Сведения о верификации также полностью совпадают. Отличаются только дата изготовления копии объявления (13 августа 2019 г. и 31 марта 2021 г.), а также цена, увеличенная в период экспозиции. Вопреки мнению ГБУ, представленные сведения не дают достаточных оснований считать, что границы объекта были изменены. При наличии противоречивых данных ГБУ имело возможность отказаться от использования одного из названных объектов. Однако в расчетной таблице (том 1 л.д. 198-199) указало отличающуюся площадь аналогов № 1 и № 3 – в одном случае согласно объявлению, в другом – по сведениям ЕГРН, разные адреса и координаты объектов, что повлекло различия в поправках на расстояния до дороги, до районного центра, до общественно-деловой зоны и привело к определенному изменению итоговой величины стоимости эталона и удельного показателя.

Судом отклоняется как необоснованный довод ГБУ о том, что замечания по указанным вопросам не были изложены в заявлении ФИО1, поданном в ГБУ.

Положения пункта 3 части 9 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, предусматривающие необходимость указания в заявлении на содержание ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не могут толковаться как возлагающие на бюджетное учреждение обязанность исправить только те ошибки, которые указаны заявителем. Бюджетное учреждение не ограничено указанием заявителя на ошибку, и при выявлении любых иных ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, должно принять решение о пересчете кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... рассчитана по эталону ввиду невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, из-за недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости (том 1 л.д. 126-131).

Расчет кадастровой стоимости осуществлен путем умножения УПКС эталона 344,82 на совокупный коэффициент корректировки 6,17539585870889 (включает в себя поправки на расстояние до дороги, на расстояние до ближайшего районного центра, на расстояние до общественно-деловой зоны по сравнению с гипотетическим типовым (эталонным) объектом, а также коэффициент 1,567) и на площадь оцениваемого земельного участка (том 1 л.д. 128, 131, том 3 л.д. 217).

Из пояснений представителей ГБУ и содержания Отчета о ГКО следует, что первые три поправки введены на основе анализа данных о зависимостях перечисленных расстояний для земельных участков в сегменте «Предпринимательство». Однако обоснование корреляции таких зависимостей для участков в названном сегменте и в сегменте «Отдых (рекреация)» бюджетным учреждением не приведено, тогда как величина примененных поправок оказывает существенное влияние на итоговую стоимость.

Из Отчета о ГКО (том 1 л.д. 122) усматривается, что рассчитывая кадастровую стоимость для соответствующей группы, ГБУ приняло решение для земельных участков с кодами расчета 06:020 и 05:021, отнесенных к классу земельных участков под объекты рекреации, корректировку на вид разрешенного использования не вводить. Для земельных участков с кодами ВРИ 06:010, 05:011, 06:012, 06:051 введен корректирующий коэффициент 1,567. Бюджетное учреждение обосновало необходимость его введения тем, что эксплуатация земельных участков с ВРИ указанных кодов расчета предусматривает извлечение устойчивой коммерческой выгоды посредством плотной застройки объектами капитального строительства и дальнейшего размещения объектов предпринимательской деятельности, предусматривающих их использование неограниченным кругом лицом.

Введение такого коэффициента Методическими указаниями № П/0336 не предусмотрено, что не исключает введения определенных поправок по усмотрению бюджетного учреждения. Вместе с тем, эти поправки должны базироваться на аналитических материалах, иметь научное, экономическое обоснование.

Размер коэффициента 1,567 в рассматриваемом случае определен ГБУ с использованием данных о рентабельности активов организаций по видам экономической деятельности на 2021 год из приложения № 4 к приказу ФНС России от 30 мая 2007 г. № ММ-3-06/333@ «Об утверждении концепции системы планирования выездных налоговых проверок».

Согласно приказу рентабельность активов организаций, осуществляющих деятельность в области, культуры, спорта, организации досуга и развлечений, составляет 7,3%. 

Средняя рентабельность для разных видов деятельности (в таблице приведено более 60) составила 9,3%, то есть выше, чем в области спорта, и не обосновывает возможность введения повышающей корректировки.

Бюджетное учреждение рассчитало средний арифметический процент рентабельности активов (4,657%) для нескольких видов деятельности (выборочно из таблицы): деятельность финансовая и страховая, деятельность по операциям с недвижимым имуществом, научные исследования и разработки, государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное обеспечение, образование, деятельность в области здравоохранения и социальных услуг, деятельность в области, культуры, спорта, организации досуга и развлечений. 

Коэффициент 1,567 получен путем деления 7,3 на 4,657. 

Среднее значение рентабельности активов рассчитано ГБУ на основе нерепрезетативной выборки видов деятельности, включающей в себя не все, а лишь некоторые виды деятельности, которые можно отнести к общественному использованию. Некоторые использованные виды деятельности относятся к иному сегменту. Если целью была совокупная выборка в отношении объектов предпринимательства, делового управления и общественного использования, то есть видов, в целом осуществляемых в зоне общественно-деловой активности, как на то указано в пояснениях ГБУ (том 3 л.д. 213 оборотная сторона), представляется нелогичным невключение в расчет среднего значения имеющихся в таблице сведений о рентабельности активов в иных видах деятельности, которые могут осуществляться в этой зоне - торговля, деятельность гостиниц, предприятий общественного питания и других. 

Применение корректирующих коэффициентов при расчете кадастровой стоимости конкретного объекта направлено на устранение различий между стоимостью эталона и оцениваемого объекта.

Как указано выше, УПКС эталонного объекта в данном случае рассчитан на основе скорректированных цен аналогов, имеющих назначение для отдыха, туризма, охоты, рыбалки. Следовательно, поправка на коммерческую привлекательность, рентабельность активов для объектов спорта может рассчитываться относительно объектов в этом сегменте. 

В противном случае происходит сопоставление несравнимых величин и нарушается логика расчета.

В использованном бюджетным учреждением приказе ФНС приведены сведения о рентабельности активов для таких видов деятельности как охота и рыболовство, предоставление соответствующих услуг в этих областях (11,0%, 9,4%), которые не обосновывают применение повышающего коэффициента.

Таким образом, применение бюджетным учреждением корректирующего коэффициента 1,567 является ошибочным.

О некорректности проведенных бюджетным учреждением расчетов для земельных участков соответствующей группы свидетельствует и анализ удельных показателей кадастровой стоимости по кодам расчета видов использования, указывающий значительное превышение удельных показателей стоимости рассматриваемой группы по отношению к другим группам, в том числе в сегменте «Предпринимательство».

На основании изложенного судом делается вывод о том, что при расчете кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... ГБУ допущены ошибки, существенным образом влияющие на величину кадастровой стоимости. 

Решение ГБУ от 15 ноября 2024 г. об отказе в пересчете кадастровой стоимости является незаконным и необоснованным, нарушает права и законные интересы административного истца.

Частью 24 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном этой статьей.

Исходя из взаимосвязанных положений части 3.2 статьи 249, части 3 статьи 227 КАС РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 26 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 и пункте 26 постановления от 28 июня 2022 г. № 21, суд обязывает ГБУ повторно рассмотреть заявление ФИО1 и обеспечить исправление ошибок в порядке, предусмотренном федеральным законом.

На основании статьи 111 КАС РФ понесенные административным истцом расходы по оплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет административного ответчика.

Руководствуясь статьями 177-180 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 15 ноября 2024 г. № Исх.24-Ошибки/103 об отказе в пересчете кадастровой стоимости, принятого по итогам рассмотрения заявления ФИО1 об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... и ....

Обязать государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» повторно рассмотреть заявление ФИО1 об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... и ..., поступившее в учреждение 18 октября 2024 г.; обеспечить исправление ошибок в порядке, предусмотренном федеральным законом.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 2 апреля 2025 г.