Дело № 3а-95/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 08 августа 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № по адресу: 

<

адрес> в размере равном их рыночной стоимости, составляющей соответственно 

<

данные изъяты> руб. и 

<

данные изъяты> руб., указав, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., а земельного участка с кадастровым номером № - 

<

данные изъяты> руб., что существенно превышает их рыночную стоимость и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога (т.1 л.д.8).

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка имеются недостатки. В отчете не указаны ссылки на источники информации. В отчете не приведена информация о значениях присвоенных объектам-аналогам кодов по всем отобранным оценщиком характеристикам. Как следует из приложенных к отчету объявлений о продаже объектов-аналогов, в ряде случаев информация, необходимая для присвоения одного из кодов, либо отсутствует, либо указана таким образом, что невозможно определение присвоенное значение кода. В приведенной в отчете таблице 10 фактически отсутствуют предусмотренные для указания в таблице значения удельных показателей стоимости объектов-аналогов. Удовлетворение заявленных требований оставляется на усмотрение суда (т.1 л.д.169).

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельные участки с кадастровыми номерами №, № не вошли в перечень объектов оценки и не прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 № 383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области». Земельный участок с кадастровым номером № образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. Земельный участок с кадастровым номером № образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. Среднее значение УПКС для преобразованных земельных участков определено в размере 750,83 руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:07:0154001:821 – 28.08.2017, с кадастровым номером 47:07:0154001:855 – 05.03.2018. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет (т.1 л.д.140). 

В судебное заседание административный истец ФИО1, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и заинтересованного лица администрации МО «Лесковское сельское поселение» Всеволожского района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении, и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, согласно заключению повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 28.08.2017 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 28441 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства (т.1 л.д.17).

Из выписки из ЕГРН от 12.02.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 28.08.2017 (т.1 л.д.19). 

03.03.2018 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 61200 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства (т.1 л.д.20).

Из выписки из ЕГРН от 12.02.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 05.03.2018 (т.1 л.д.25). 

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 24.08.2018 № 20180824-2 следует, что по состоянию на 28.08.2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. По состоянию на 02.03.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. (т.1 л.д.75).

Отчет составлен ФИО7, членом СРО «Региональная ассоциация оценщиков» (т.1 л.д.39).

При исследовании отчета об оценке от 24.08.2018 № 20180824-2 судом установлено, что оценщиком в рамках сравнительного подхода использован метод сравнения продаж, реализованный с помощью техники квалиметрического моделирования. В качестве аналогов использованы 10 объектов. Скидку на торг оценщик применил в размере 5%, сославшись на обзор рынка объекта оценки, однако, указанный обзор в отчете не приведен. При этом, в отчете не указано каким образом скидка на торг в размере 5% применена в расчете рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве элементов сравнения оценщиком выбраны: район расположения, площадь, удаленность от г.Санкт-Петербурга, инженерная обеспеченность, необходимость изменения варианта разрешенного использования. При этом, в отчете отсутствует описание проведения кодировки по таким элементам сравнения как район расположения и удаленность от г.Санкт-Петербурга.

Выполнив расчет показателей качества, оценщик определил сумму кодов объекта оценки № 1 в размере 0,15, а объекта оценки № 2 – 0,0085. Однако, в итоговом расчете сумма кодов объекта оценки №1 принята оценщиком в размере 0,6589, а объекта оценки № 2 – 0,61.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком предложено использовать формулу в соответствии с результатами графического анализа. Однако, расчет показателя качества оцениваемых объектов оценщиком не приведен и в отчете не указан, что не позволяет проверить обоснованность примененной оценщиком формулы и обоснованность произведенного расчета.

Согласно п.5 ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанным требованиям отчет об оценке от 24.08.2018 № 20180824-2 не соответствует.

В связи с наличием в отчете недостатков, вызванных нарушением оценщиков требований ФСО № 3, а также технических ошибок, наличием замечаний Правительства Ленинградской области относительно обоснованности представленного административным истцом отчета, существенного расхождения между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и указанной в отчете рыночной стоимости, судом принято решение о необходимости использования специальных познаний при рассмотрении административного дела путем назначении по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта от 15.05.2019 № 28э-2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28.08.2017 составляет 

<

данные изъяты> руб. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 05.03.2018 составляет 

<

данные изъяты> руб. (т.2 л.д.29).

Экспертиза выполнена ФИО8, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.1 л.д.217).

В судебном заседании эксперт ФИО8 сообщил, что в экспертном заключении имеются ошибки, описки. Указал, что необоснованно применил сведения, полученные в ходе опроса экспертов. 

С учетом выявленных недостатков заключения эксперта от 15.05.2019 № 28э-2019, судом удовлетворено ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Согласно заключению эксперта № 0120-Э/19 от 18.07.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28.08.2017 составляет 

<

данные изъяты> руб. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 05.03.2018 составляет 

<

данные изъяты> руб. Экспертиза выполнена ФИО9, членом СРОО РОО, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.114).

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта № 0120-Э/19 от 18.07.2019 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответ на поставленный судом вопрос.

Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода процентных корректировок.

В качестве аналогов экспертом отобраны 5 объектов, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектом оценки. 

Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, на отличие в площади и местоположении земельных участков, наличие коммуникаций и межевание земельного участка.

Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных участков ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере равном рыночной стоимости определенной повторной судебной экспертизой. 

При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 28 августа 2017 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 05 марта 2018 года. 

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № считать 21 февраля 2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 13 августа 2019 г.