Дело № 3а-58/2025

54OS0000-01-2025-000139-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2025 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шумовой Н.А.

при секретаре Рожковой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Глобус» к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, 

установил:

ООО «Глобус» обратилось в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (далее по тексту – ГБУ НСО «ЦКО и БТИ») № ОРС-54/2024/000753 от 24.01.2025 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 45 800 000 руб. по состоянию на 22.11.2024.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилых помещений общей площадью 830,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенных на 4-м этаже в административном здании по адресу: 

<

адрес>.

19.11.2007 г. между мэрией (арендодатель) и административным истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №72076, в соответствии с условиями которого Арендодатель передает Арендатору в аренду часть земельного участка с выделением границ на местности из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенную в пределах 

<

адрес>, обозначенную на плане границ Р2=1993 кв.м в доле 27,69% без выделения ее границ на местности, что соответствует 552 кв.м.

Часть земельного участка передается для эксплуатации помещений, в соответствии с указанным перечнем, в том числе указанных помещений (п.1.3 договора). 

Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.4). Факт использования земельного участка и отсутствие возражений Арендодателя подтверждается оплатой административным истцом платежей по договору. 

Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость указанных помещений составляет 64 566 766,26 руб. 

Однако, согласно отчету оценщика ООО «АВАДА» №24/1/66 от 25.12.2024, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 22.11.2024 составляет 45 800 000 руб.

Истец обращался к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, однако, решением № ОРС-54/2024/000753 от 24.01.2025 ему в этом было отказано.

С указанным решением истец, как собственник и плательщик налоговых платежей не согласен, отмечает его незаконность и необоснованность.

Просит суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной на основании указанного отчета оценщика.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования. 

Представитель административного ответчика - ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д. 12 том 2). 

Представители Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, Управления Росреестра по Новосибирской области, администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска, мэрии города Новосибирска, ООО «АВАДА» в судебное заседание не явились, извещены, представили письменные отзывы по делу (л.д.1,29 том 2). 

Суд, выслушав представителей сторон, специалиста ФИО3, оценщика ФИО4, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Пунктом 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 №565-п на территории Новосибирской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

В соответствии со статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Судом установлено, что административный истец является собственником помещения с КН №, назначение: нежилое, наименование: помещения, площадью 830,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 16 том 1).

Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 г. установлена в размере 64 566 766,26 руб., которая утверждена Приказом ДИиЗО НСО от 03.11.2023 № 3533-НПА.

Полагая, что кадастровая стоимость завышена, истец 28.12.2024 г. обратился к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН 54:35:021055:3082 в размере его рыночной стоимости – 45 800 000 руб. по состоянию на 22.11.2024 г., приложив в обоснование Отчет об оценке объекта № 24-1/66 от 25.12.2024, выполненный ООО «АВАДА» (л.д.17 том 2, л.д.74 том 1). 

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» № ОРС-54/2024/000753 от 24.01.2025 г., оспариваемым истцом, ему было в этом отказано (л.д.54 том 1). 

Истец просит признать указанное решение незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости –45 800 000 руб. на основании указанного отчета оценщика.

Оценивая решение ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», суд не находит оснований для его отмены по следующим основаниям. 

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 24.01.2025 г. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В качестве причин, послуживших основанием для принятия такого решения, указано на нарушение ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Так, на с.41 Отчета об оценке приведено: «В п.13 «Методических указаний о государственной кадастровой оценке», утв. приказом Росреестра РФ от 04.08.2021 №П/0336 указано, что при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства исключается стоимость земельного участка, на котором они расположены. При этом объектом оценки является помещение. 

Согласно ч.10 ст.1 ГрК РФ помещения, как объекты кадастрового учета, не являются объектами капитального строительства. 

Таким образом, предпосылки к необходимости исключения стоимости прав на земельный участок из рыночной стоимости помещений методологически ошибочны и не соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

При этом при расчете рыночной стоимости объекта оценки на с.114 таблица 6.4.1.10 сравнительным и доходными подходами (с.136 таблица 6.4.2.4.2 Отчета об оценке) из рыночной стоимости произведен вычет стоимости прав на земельный участок в размере 0,88.

В том числе следует отметить, что согласно Анализу рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, представленном на с.45 Отчета об оценке, и Анализу фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, представленному на с.56-70 Отчета об оценке, рыночные данные не свидетельствуют о необходимости вычета стоимости прав на земельный участок из рыночной стоимости помещений. Поскольку объектом оценки является нежилое помещение, то указанная корректировка на долю стоимости объекта капитального строительства в стоимости единого объекта недвижимости применена ошибочно. 

Указанное нарушение оказывает влияние на итоговый результат оценки». 

Суд соглашается с указанными доводами, приведенными в оспариваемом решении. Выводы соответствуют положениям действующего законодательства. 

Согласно ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен вводить в заблуждение. 

Оценщиком применен п.13 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. приказом Росреестра РФ от 04.08.2021 №П/0336, согласно которому при определении кадастровой стоимости здания, сооружения, объекта незавершенного строительства исключается стоимость земельных участков, на которых они расположены.

Указание на данную норму содержится на стр.41 отчета (л.д.94 том 1). Из расчета рыночной стоимости помещений основного назначения в рамках сравнительного подхода (таблица №6.4.1.10 на стр. 114 отчета) и доходного подхода (таблица №6.4.2.4.2 на стр.136 отчета) усматривается вычет земельной составляющей. 

Административным истцом к административному иску приложена копия договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 19.11.2007 №72076 (л.д.43 том 1), заключенного между истцом и мэрией г.Новосибирска, по условиям которого истцу передана в аренду часть земельного участка с выделением границ на местности из земель населенных пунктов с кадастровым номером 

<

адрес>, расположенную в пределах 

<

адрес>, обозначенную на плане границ Р2=1993 кв.м в доле 27,69% без выделения ее границ на местности, что соответствует 552 кв.м.

Часть земельного участка передается для эксплуатации помещений, в том числе спорных (п.1.3 договора). Срок действия договора определен с 19.11.2007 г. по 19.11.2017 г. (п.1.4).

В связи с наличием указанных арендных отношений оценщиком применен названный пункт Методических указаний.

Вместе с тем, данное положение применено оценщиком необоснованно, поскольку оно не применяется к отдельным помещениям, что следует из толкования данной нормы, а применяется в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства при определении их кадастровой стоимости. 

Согласно п.1 ст.141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Согласно п.10 ст.1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, согласно пункту 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункту 10 статьи 1 ГрК РФ помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания, но не является самостоятельным объектом капитального строительства, о чем имеются также разъяснения в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023. 

Пункт 13 Методических указаний содержит положения, касающиеся именно объекта капитального строительства, к каковым помещение не относится. 

Понятия «помещение», «здание», «сооружение» даны и Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», которые различны по своему содержанию. Тем самым, законодатель различает данные объекты. 

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что оценщиком сделан неправомерный вывод о необходимости исключения стоимости прав на земельный участок из рыночной стоимости помещения, что привело к занижению рыночной стоимости оцениваемого объекта. 

Иные нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не предусматривают возможность исключения стоимости земельных участков при определении рыночной стоимости помещений, оценщик на них и не ссылается. 

Оценщик обосновывает исключение стоимости земельного участка из состава рыночной стоимости помещения необходимостью избежать двойного налогообложения. 

Суд также не соглашается с указанной позицией. Как установлено судом, земельный участок не находится в собственности истца, истец является арендатором части данного земельного участка и не является налогоплательщиком. 

В силу же ч.1 ст.388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды (ч.2).

При этом суд также учитывает, что договор аренды в бюджетное учреждение не предоставлялся, что не оспаривалось представителем истца в судебном заседании. В отчете об оценке, в обоснование нахождения земельного участка в аренде, в том числе у истца, имеется лишь частичная выписка из ЕГРН на земельный участок (л.д.93 том 12, стр.39 отчета), из которой следует, что срок договора аренды истек 19.11.2017 г. Сам договор аренды в бюджетное учреждение не предоставлялся, в связи с чем оно не имело возможности оценить его условия, сроки. Обязанность у бюджетного учреждения запрашивать дополнительные документы отсутствует.

Специалистом ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» ФИО3, проводившей проверку отчета, даны подробные пояснения по замечанию, изложенному в решении бюджетного учреждения. 

Пояснения представителя истца, оценщика ФИО4, составившей отчет, данные в судебном заседании, основаны на неверном понимании норм закона, поэтому отклоняются судом. 

В связи с отсутствием ходатайства административного истца, судебная экспертиза по делу не назначалась, рыночная стоимость помещения в рамках рассмотрения дела не определялась. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности. Отчет содержит нарушения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, отмеченные в решении бюджетного учреждения. В связи с изложенным, у бюджетного учреждения отсутствовали основания для удовлетворения заявления истца об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании данного отчета. Решение принято на основании п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ, является законным. 

Также судом установлено, что решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, что не оспаривалось истцом. 

Поскольку отчет об оценке признан судом недостоверным доказательством по делу, иных доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ООО «ГЛОБУС» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» № ОРС-54/2024/000753 от 24.01.2025 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 45 800 000 рублей о т к а з а т ь.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд. 

Судья Н.А. Шумова

Решение изготовлено в окончательной форме 19 мая 2025 г.