Дело № 3а-455/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска ФИО1,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года в части определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ..., ...,

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (далее по тексту также Комитет) обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что по заявлению арендатора – АО «Металлоторг» Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 26 декабря 2016 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... и ..., находящихся по адресу: ..., определив её в суммах ... рублей и ... рублей соответственно. 

По мнению административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельных участков, и, как следствие, уменьшение размера арендных платежей, поступающих в бюджет муниципального образования. 

Комитет просит суд признать незаконным решение Комиссии от 26 декабря 2016 года об определении кадастровой стоимости упомянутых земельных участков и восстановить в государственном реестре недвижимости ранее существовавшие сведения о кадастровой стоимости в суммах ... рубля и ... рублей соответственно.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра, в качестве заинтересованного лица – АО «Металлоторг».

В судебном заседании представитель Комитета ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2 просила оставить административный иск без удовлетворения, полагая, что оспариваемое решение вынесено законно и обоснованно, недостатки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, являются несущественными. 

Представители Комиссии и АО «Металлоторг» в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела названные лица извещены должным образом. О невозможности присутствия представителя в судебном заседании не сообщили, доказательства уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит требования Комитета подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Судом установлено, что по договорам аренды от 5 февраля 2015 года ... и ... с учетом дополнительных соглашений к нему, Комитет передал в аренду ЗАО (впоследствии АО) «Металлоторг» земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.метров и земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.метра, оба участка из категории земель населенных пунктов, предназначены под производственную территорию, расположены по адресу: ... 

Расчет арендной платы по условиям договоров производится из кадастровой стоимости земельных участков. Арендные платежи от сдачи указанного имущества в аренду поступают в бюджет муниципального образования.

Комитет обратился в суд с защиту интересов муниципального образования в рамках полномочий, закрепленных в Положении о нем, утвержденными решением Городской Думы г. Новочеркасска от 27 октября 2006 года № 173 (с последующими изменениями и дополнениями).

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года по состоянию на 1 января 2014 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в сумме ... рубля, земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей.

19 декабря 2016 года АО «Металлоторг» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости трех земельных участков, в том числе участков с кадастровыми номерами ... и ..., на основании установления их рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 14 декабря 2016 года ..., составленный оценщиком ... согласно которому по состоянию на ... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в сумме ... рублей (из расчета 267 рублей за квадратный метр), земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей (из расчета 305 рублей за квадратный метр). В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией ... 16 декабря 2016 года.

26 декабря 2016 года Комиссия, рассмотрев заявление АО «Металлоторг», и, сделав вывод, что представленные документы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости объектов в суммах, указанных в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... на 81% и 79,3% соответственно. 

Протоколом № 29 заседания Комиссии от 26 декабря 2016 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

В то же время, оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение в части, касающейся кадастровой стоимости двух указанных земельных участков вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы Комитета, представляющего интересы муниципального образования и выполняющего функции арендодателя земельных участков. 

Из буквального толкования п. 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Несоответствие отчета об оценке от 14 декабря 2016 года, составленного оценщиком ... предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета, заключением судебной экспертизы от 30 мая 2017 года ..., проведенной по назначению суда экспертом ООО «...» ...., а также пояснениями данного эксперта в судебном заседании.

По результатам судебной экспертизы экспертом ... сделан вывод о том, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, отбору аналогов, применению корректировок. Информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной и проверяемой. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ... и ..., определенная в отчете об оценке от 14 декабря 2016 года, не подтверждается.

В числе иных замечаний по отчету экспертом указано на неточность приведенной оценщиком информации о категориях земель, из которых производился отбор объектов сравнения, на неверное указание дат публикации объявлений по некоторым объектам, на использование в расчетах сведений о ряде объектов, в отношении которых информация является такой же, что и в отношении объектов, от использования которых оценщик отказался со ссылкой на недостаток или отличие информации без объяснения причин использования лишь части доступной информации.

Экспертом отмечена некорректность использования объекта-аналога № 1, у которого согласно объявлению о продаже из ... кв.метров ... кв.метров находится в собственности продавца и ... кв.метров участка в долгосрочной аренде, тогда как оценщик исходил из того, что запрошенная цена ... рублей должна быть в равной мере распределена между указанными частями участка. Изложенное могло привести к искажению стоимости одного квадратного метра земли.

Пункт 11 «в» ФСО № 7 предусматривает необходимость отражения в отчете анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Требования данного пункта оценщиком не выполнены должным образом. Объекты оценки - земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... находятся в г. ..., имеют производственное назначение. Вместе с тем, оценщик не привел анализ фактических данных о ценах сделок или предложений к продаже земельных участков на участки из соответствующего сегмента в г. .... В отчете приведена информации о рынке земельных участков в г. ..., который не сопоставим по численности населения и экономическому развитию с г. .... Стоимость земли в этих населенных пунктах существенно отличается.

Подобный подбор аналогов с последующей необоснованно рассчитанной корректировкой на окружение и местоположение (по ценам предложений о продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, отличающихся по большому количеству параметров) в совокупности с иными перечисленными в заключении эксперта нарушениями повлекло необоснованное занижение цены объектов оценки.

В заключении эксперта приведена подборка объявлений за период, предшествующий дате оценки, из которого видно, что предложения о продаже земельных участков индустриального назначения в г. ... в соответствующий период имелись в количестве, достаточном для проведения анализа рынка недвижимости в этом населенном пункте. 

Из подборки, сделанной экспертом, видно, что цены предложений на земельные участки производственного назначения в г. ... находились в интервале от 1 000 до 1 600 рублей за кв.метр. В судебном заседании эксперт ... пояснила, что такой уровень цен подтверждается и её экспертной практикой, с учетом индивидуальных особенностей объектов оценки их рыночная стоимость составляет около 1 000 – 1 200 рублей за квадратный метр. Указанный в отчете об оценке уровень стоимости объектов из расчета 267 рублей и 305 рублей за квадратный метр не соответствует действительному уровню цен в г. ... на земли под промышленными объектами.

Оснований не согласиться с выводами и пояснениями судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены исследованными судом доказательствами.

Таким образом, суд признает, что оспариваемое решение Комиссии вынесено необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости земельных участков, определенном решением Комиссии от 26 декабря 2016 года, что повлечет восстановление в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.

На основании ст. 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.

ООО «...» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере ... рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года в части определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., расположенных по адресу: ... в соответствии с отчетом об оценке от 14 декабря 2016 года ..., составленным оценщиком ... в суммах ... рублей и ... рублей соответственно.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей, восстановив сведения о ранее существовавшей кадастровой стоимости объектов, утвержденной постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 в суммах ... рубля и ... рублей соответственно.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «...» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме ... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 10 июля 2017 года.

Судья О.А.Руднева