К делу № 2-30/2020

УИД 23RS0003-01-2019-006868-52

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 февраля 2020 года г.-к. Анапа

Судья Анапского городского суда Кравцова Е.Н.

при секретаре Грищенко Н.А.

с участием: истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - Костюк Г.В., действующей на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы неосновательного обогащения и встречному иску ФИО2 к ФИО1 признании недействительной сделки в части, взыскании денежной суммы по сделке, 

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, просит взыскать с ответчика ФИО2 неосновательное обогащение в размере 605 000 рублей 00 копеек; судебные расходы - 14 250 рублей 00 копеек. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Истец и ответчик договорились в последующем заключить договор купли-продажи указанного помещения, укомплектованного мебелью, бытовой техникой и сантехническим оборудованием. Цена определена в размере 925 000 рублей. Согласно распискам о передаче денег ФИО2 передано 855000 рублей. При осмотре помещения перед заключением основного договора купли -продажи выяснилось, что оно пустое, без мебели, по этому основной договор был заключен на условиях о цене в размере 250 000 рублей. Излишне уплаченную сумму в размере 605 000 рублей ФИО2 до настоящего времени не вернула.

ФИО2 с иском не согласилась, подала встречное исковое заявление к ФИО1 в котором с учетом уточнений просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 20,8 кв.м, расположенного по адресу: Россия, краснодарский край, 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Рымаревой Л.. Э. и ФИО2 в части цены, определить цену договора в размере 925 000 рублей; Взыскать с ФИО1 денежные средства в размере 70000 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 076, 51 рублей. В обоснование заявленных требований ФИО2 ссылается на то, что ей принадлежали нежилые помещения в г.Анапа, которые она решила продать. Продаваемые помещения осмотрела покупатель ФИО1, договорились о продаже за 925 000 рублей с рассрочкой платежа, для оформления сделки воспользовались услугами агентства недвижимости, где им подготовили документы.ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО2 и ФИО1 заключён предварительный договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> цену определили в размере 925 000 рублей. Согласно п. 2.2. Оплата стоимости помещения будет производится в рассрочку: сумма в размере 725 000 рублей, оплачивается Покупателем при подписании настоящего договора путем передачи денежных средств наличными. Оставшаяся сумма в размере 200 000 рублей, будет оплачена Покупателем в срок до «31» марта 2018 года. При подписании договора ФИО1 передала по расписке 725 000 рублей в счет оплаты за проданное помещение. Одновременно с предварительным договором, в это же время в агентстве недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ года стороны подписали договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Цену договора в агентстве указали в размере 250 000 рублей. Оплата стоимости помещения производится в рассрочку: 200 000 рублей, оплачивается Покупателем при подписании настоящего Договора путем передачи денежных средств наличными. Оставшаяся сумма в размере 50 000 рублей будет оплачена Покупателем в срок до «ДД.ММ.ГГГГ года. Однако 200000 рублей при подписании ФИО2 не получала, всего в этот день было передано 725000рублей В этот же день документы подали на государственную регистрацию перехода права собственности. В дальнейшем ФИО1 передала в счет оплаты за помещение 80 000 рублей и 50 000 рублей как указано в предварительном договоре. ФИО1 всего оплатила 855 000 рублей за купленные помещения, остальную сумму в размере 70 000 рублей до настоящего времени не вернула, незаконно пользуется денежными средствами. 

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 участие в судебном заседании принимала посредством видеоконференцсвязи, в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а так же в дополнении к исковому заявлению, настаивала на удовлетворении своих исковых требований. В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 просила полностью отказать. 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явилась. Представитель ответчика адвокат Костюк Г.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 просила отказать, встречные исковые требования просила удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, заключение эксперта, суд находит исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы неосновательного обогащения, не подлежащими удовлетворению. Уточненные встречные требования ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи в части цены, взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с подп.1,2 ч. 1 ст.8 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а так же из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

В силу п.1 ст. 454 ГК РФ По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениям ст. 487 ГК РФ регулируются случаи, когда обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата). 

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг ( основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущества (статья 130).

Из положений ч. 1 ст. 555 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа

В силу требований ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. С учетом изложенного, независимо от наименования договора, следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Аналогичные разъяснения содержаться также в абзаце 3 пункта 23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которого, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО2 и ФИО1 заключён предварительный договор купли-продажи помещения, согласно настоящего Договора: П. 1.1 Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи (далее основной договор) помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью 20,8 кв.м, цокольный этаж № б/н, кадастровый номер 23:37:1006000, расположенное по адресу: Россия

<

адрес>, по которому Сторона 1 будет выступать продавцом а Сторона 2 – Покупателем помещения. П. 2.1. По предварительной договоренности между сторонами стоимость помещения составляет 925 000 рублей. П. 2.2. Оплата стоимости помещения будет производится в рассрочку путем передачи денежных средств наличными в следующем порядке: П. 2.2.1 сумма в размере 725 000 рублей, оплачивается Покупателем при подписании настоящего договора путем передачи денежных средств наличными. П. 2.2.2. Оставшаяся сумма в размере 200 000 рублей, будет оплачена Покупателем в срок до «ДД.ММ.ГГГГ

Одновременно с предварительным договором купли помещения был заключен договор купли-продажи имущества, с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, согласно настоящего Договора: П.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью 20,8 кв. м, цокольный этаж № б/н, кадастровый номер №, расположенное по адресу

<

адрес>

П. 3 Указанный объект продан Продавцом Покупателю за 250 000 рублей. Указанная стоимость Объекта установлена соглашением сторон настоящего Договора, является окончательной и изменениям не подлежит. Пунктом 4 данного договора предусмотрена оплата в рассрочку в следующем порядке: П.4.1. Сумма в размере 200 000 рублей, оплачивается Покупателем при подписании настоящего Договора путем передачи денежных средств наличными. П. 4.2. Оставшаяся сумма в размере 50 000 рублей будет оплачена Покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировано право собственности за ФИО1 на спорное помещение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ года с ДД.ММ.ГГГГ года объект недвижимости: помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью 20,8 кв. м, цокольный этаж № б/н, кадастровый номер № расположенное по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ года, номер государственной регистрации №. Имелось ограничение права и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ года, срок на который установлено ограничение и обременение объекта недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в пользу ФИО2

В пункте 2.1. предварительного договора купли-продажи помещения стороны определили, что ФИО1 покупает у ФИО2 спорное нежилое помещение за 925 000 рублей. 

В пункте 2.2. предварительного договора купли-продажи помещения стороны определили, что оплата стоимости помещения будет производится в рассрочку путем передачи денежных средств наличными в следующем порядке: П. 2.2.1 сумма в размере 725 000 рублей, оплачивается Покупателем при подписании настоящего договора путем передачи денежных средств наличными. П. 2.2.2. Оставшаяся сумма в размере 200 000 рублей, будет оплачена Покупателем в срок до «31» марта 2018 года.

В подтверждении данной договоренности ФИО1 предоставила суду подлинные расписки, написанные ФИО2 в подтверждение получения денег от ФИО1 за проданные помещения. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 получила от ФИО1 сумму в размере 725 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно Расписке от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 получила от ФИО1 сумму 50 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, затем по расписке ФИО1 оплатила сумму в размере 80 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, всего за купленные помещения ФИО3 оплатила сумму в размере 855 000 рублей в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, остаток задолженности составил 70 000 рублей. 

Доводы ФИО1 о том, что сумму 925000 рублей стороны указали в предварительном договоре, потому что в помещениях находилась мебель, сантехническое оборудование, а перед подписанием основного договора выяснилось, что помещение пустое, и по этой причине цену в основном договоре уменьшили до 250 000 рублей, то есть на 675 000 рублей – опровергается материалами дела.

Суд принимает во внимание, что согласно условий предварительного договора предметом продажи были нежилые помещения. Из буквального толкования условий предварительного договора усматривается, что мебель, сантехническое оборудование не являлись предметом предварительного договора купли-продажи, в стоимость нежилого помещения, согласно условий предварительного договора, цена иных предметов не включена. Напротив, согласно пункта 3.1.1. предварительного договора ФИО4 приняла на себя обязательство освободить проданные помещения от мебели, за исключением встроенной кухни и еще нескольких предметов.Истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО1 не представлено доказательств, подтверждающих, что указанное помещение должно быть укомплектовано мебелью, бытовой техникой и сантехническим оборудованием, так как в предварительном договоре данное требование к нежилому помещению не прописано, а также же не имеется дополнительных приложений к указанному договору.

Представленные ФИО1 подлинные расписки о расчетах подтверждают, что стороны исполняли предварительный договор купли-продажи, при подписании предварительного договора ФИО1 передала в счет оплаты 725000 рублей, после государственной регистрации перехода прав собственности ФИО1 оплатила еще 50000 рублей и 80000 рублей, что не соответствует цене, указанной в договоре купли-продажи. 

Согласно выводам эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит», рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 20,8 кв.м, цокольный этаж № б/н, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет 977 000 рублей.

Данное заключение судебной экспертизы судом принимается в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства по настоящему делу, так как оно выполнено квалифицированным экспертом, имеющим высшее образование в строительной сфере, имеющим достаточный опыт и стаж работы по экспертной деятельности, оно обоснованное, мотивированное, выводы эксперта согласуются с материалами дела, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Из материалов дела следует, что ФИО1 обращалась в Анапский городской суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли- продажи и взыскании денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ года вынесено Определение Анапского городского суда Краснодарского края о заключении мирового соглашения, в котором ФИО1 отказалась от исковых требований. Отменны обеспечительные меры в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Судом установлено, что согласно информации, предоставленной Анапским отделом Росреестра по Краснодарскому краю, ДД.ММ.ГГГГ, в период судебного разбирательства, ФИО1 заключила договор купли продажи спорного нежилого помещения, общей площадью 20,8 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес> с гражданином ФИО5, согласно пункта 1 данного договора купли-продажи цена нежилого помещения составляет 300 000 рублей, право собственности на помещение за ФИО5 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года. В судебном заседании ФИО1 сообщила, что в действительности за проданную квартиру она получила от покупателя деньги в сумме 950 000 рублей, путем перевода на ее счет в Сбербанке РФ. 

При таких обстоятельствах доводы истца по встречному иску ФИО2 о том, что цена за спорные нежилые помещения была согласована продавцом и покупателем в размере 925 000 рублей, из которых 70000 рублей ФИО1 не доплатила, суд находит обоснованными, подтвержденными доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. 

Суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения в сумме 605000 рублей, и доводы о действительной стоимости купленных спорных нежилых помещений в размере 250000 рублей, основаны на нежелании оплачивать ФИО2 недоплаченную сумму 70000 рублей, злоупотреблением гражданских прав.

Исходя из того, что ФИО1 взятые на себя обязательства по оплате спорных нежилых помещений в сумме 925000 рублей надлежащим образом в срок до ДД.ММ.ГГГГ года не исполнила, ФИО1 обязана оплатить 70 000 рублей, а так же проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на день принятия решения суда по следующему расчету: - с 31.03.2018 по 16.09.2018 (170 дн.): 70 000 x 170 x 7,25% / 365 = 2 363,70 руб.- с 17.09.2018 по 16.12.2018 (91 дн.): 70 000 x 91 x 7,50% / 365 = 1 308,90 руб.- с 17.12.2018 по 16.06.2019 (182 дн.): 70 000 x 182 x 7,75% / 365 = 2 705,07 руб.- с 17.06.2019 по 28.07.2019 (42 дн.): 70 000 x 42 x 7,50% / 365 = 604,11 руб.- с 29.07.2019 по 08.09.2019 (42 дн.): 70 000 x 42 x 7,25% / 365 = 583,97 руб.- с 09.09.2019 по 27.10.2019 (49 дн.): 70 000 x 49 x 7% / 365 = 657,81 руб.- с 28.10.2019 по 15.12.2019 (49 дн.): 70 000 x 49 x 6,50% / 365 = 610,82 руб.- с 16.12.2019 по 31.12.2019 (16 дн.): 70 000 x 16 x 6,25% / 365 = 191,78 руб.- с 01.01.2020 по 09.02.2020 (40 дн.): 70 000 x 40 x 6,25% / 366 = 478,14 руб.- с 10.02.2020 по 14.02.2020 (5 дн.): 70 000 x 5 x 6% / 366 = 57,38 руб.Итого: 9 561,68 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с проигравшей стороны ФИО1, расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 рублей, которые не были оплачены эксперту при её проведении 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы неосновательного обогащения - отказать. 

Уточненные встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о восстановлении положения, существующего до нарушения права, взыскании задолженности- удовлетворить.

Признать частично недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 20,8 кв.м., с кадастровым номером №, цокольный этаж № б/н, расположенного по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в части п. «3», «4», «4,1», «4,2», определить цену договора в размере 925 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 рождения денежные средства в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 561,68 (девять тысяч пятьсот шестьдесят одна тысяча) рублей 68 коп.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственность «Строительно-техническая экспертиза и аудит», ИНН / КПП №, ОГРН №, БИК № сумму в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья: Кравцова Е.Н.

Мотивированное решение изготовлено 18 февраля 2020 года.