Дело № 2а-1-9/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 января 2019 года г. Димитровград 

Ульяновской области

Мелекесский районный суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Дибдиной Ю.Н. при секретаре Халиуллиной С.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Анама-Земля» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области межмуниципальному отделу по г.Димитровград, Мелекесскому и Новомалыклинскому районам, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права и понуждении осуществить государственную регистрацию права долей земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО «Анама-Земля» в лице генерального директора М*** обратился в суд с вышеуказанным административным иском. В обоснование указывает, что ООО «Анама-Земля» обратилось в межмуниципальный отдел по г.Димитровград, Мелекесскому и Новомалыклинский район за регистрацией права *** долей земельного участка с кадастровым №*** в праве общей долевой собственности по договорам купли-продажи № б/н от 05.06.2018г и 04.06.2018г. В соответствии с п. 1. договора участники долевой собственности ФИО1 и ФИО2 передают в собственность организации, использующей земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции, ООО «Анама-Земля» *** доли на земельный участок с кадастровым №***. Расчет между сторонами за *** доли произошел до подписания договора. Приказом Минэкономразвития от 26.11.2015г №*** стороны договора подали заявления о государственной регистрации права на данный объект недвижимости, что подтверждается заявлениями за №*** от 07.06.2018г. К заявлениям от 07.06.2018г в соответствии с требованиями ст.21 «О государственной регистрации недвижимости» были приложены доверенность на осуществление представителем Г*** от ООО «Анама-Земля» полномочий по регистрации права общей долевой собственности земельных участков от 23.07.2015г, справки от ООО «Анама-Земля», что сделки по приобретению долей в праве общей долевой собственности по договорам №05.06.2018г и 04.06.2018г не являются для общества крупными и не подлежит одобрению участниками общества, расходные кассовые чеки №*** от 04.06.2018г и №*** от 05.06.2018г, договоры купли-продажи от 04.06.2018г и 05.06.2018г.

20.06.2018г административным ответчиком было принято решение о приостановлении государственной регистрации общей долевой собственности *** долей по договорам купли - продажи долей земельного участка с кадастровым №*** с указанием оснований - предоставление сведений о продлении договора аренды и предоставить на государственную peгистрацию заключенный на новый срок договор аренды.

Административный истец в вышестоящий орган жалобу в порядке подчиненности не подавал. Однако обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области с предоставлением пояснений от 26.09.2018 года. Административный истец приложил документы, которые подтверждают использования земельного участка с кадастровым №***, уведомления о возобновленном договоре аренде на неопределенный срок, указал толкование закона с подтверждения своей позиции судебной практикой. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии считает, что административный истец не предоставил доказательств использования земельного участка и не были устранены препятствия для осуществления государственной регистрации.

Административный истец, считает, что представил необходимые доказательства.

ООО «Анама-Земля» использует земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции на основании заключенного договора аренды от 29.12.2011г, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области за записью регистрации №*** от 18.01.2012г сроком на 5 лет. В соответствии с п.18 договора аренды по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее чем за 30 дней должны уведомить о своих намерениях. По истечении срока действия договора арендатор ООО «Анама-Земля» 22.06.2018г направило участникам долевой собственности уведомление о намерениях, по тексту которого уведомляет арендодателей о пролонгации договора на прежних условиях. Арендодатели не возражают о пролонгации договора на тот же срок, земельный участок не был передан от арендатора арендодателям. Уведомление о передаче земельного участка в связи с истечением срока договора от арендодателей не поступало. Таким образом, с даты заключения договора и до настоящего времени участок используется арендатором ООО «Анама-Земля». Они используют земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции - рапс яровой 2018г, что подтверждает сведения об итогах сева по урожай, формы4СХ по Мелекесскому району в 2018г. Государственная запись в отношении обременения не погашена, ни одна из сторон не обращалась с заявлением о прекращении договора аренды в связи с истечением срока действия договора.

Таким образом, ООО «Анама-Земля» считает, что отсутствуют основания для приостановления государственной регистрации, поскольку они документально подтвердили, что используют земельный участок с кадастровым номером №***. 03.08.2018г на государственную регистрацию были предоставлены заявление о предоставлении документов в дело №***, описей вложения и уведомления о намерениях продления договора с кадастровым №***.

Государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с предоставлением договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №*** от 27.04.2017г, заключенного между арендодателями участниками долевой собственности и арендатором ООО КФХ «Возрождение». Отмечают, что собрание, проведенное 25.04.2017г, было проведено в соответствии с законодательством и участниками долевой собственности был выбран арендатор ООО КФХ «Возрождение». Однако арендатор не реализовал свое право на регистрацию договора аренды более 1,5 года. На дату проведения государственной регистрации обременения в пользу ООО КФХ «Возрождение» двое из участников долевой собственности ФИО1 и ФИО2 отменили доверенности, удостоверенные консультантом администрации МО «Мулловское городское поселение» Мелекесского района Ульяновской области, реестровый №*** и №*** от **.**.****, и подали заявление через МФЦ «О не проведении государственной регистрации договора аренда с арендатором ООО КФХ «Возрождение». После отмены доверенности участники долевой собственности реализовали свое право на распоряжение долями и дали доверенность сотрудникам ООО «Анама-Земля» с полномочиями по голосованию по всем вопросам повестки дня. Считают, что в связи с отменой доверенностей участниками долевой собственности и передачей голосов арендатору ООО «Анама-Земля», решение, оформленное протоколом от 27.04.2017г на дату проведения собрания, является неправомочными. В связи с отсутствием регистрации договора аренды от 25.04.2017г такой договор считается незаключенным (Определение ВАС РФ от 28.04.2012 по делу № А19-10179/2011) и не порождает правовых оснований и последствий, и не создает противоречий для государственной регистрации перехода права собственности 2/16 долей земельного участка к ООО «Анама-Земля».

Просят признать незаконным решение административного ответчика от 20 июня 2018 года №*** о приостановке в государственной регистрации права на переход *** долей земельного участка с кадастровым №*** от физических лиц ФИО1 и ФИО2 по договорам купли-продажи от 04.06.2018г и 05.06.2018г, обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права 2/16 долей земельного участка с кадастровым №*** на основании заявлений №*** от 07.06.2018г.

Представители административного истца ООО «Анама-Земля» ФИО3, ФИО4 исковые требования поддержали. В обоснование привели доводы, изложенные в административном иске. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области межмуниципальный отдел по г.Димитровград, Мелекесскому и Новомалыклинскому районам ФИО5 и ФИО6 в судебном заседании административные исковые требования не признали и пояснили суду, что 07.06.2018г в Управление обратилась ФИО1, действующая за себя и по нотариально удостоверенной доверенности от имени ФИО2, с заявлениями об осуществлении перехода права общей долевой собственности на *** долей в праве общей долевой собственности и представитель ООО «Анама- Земля» Г*** с заявлением об осуществлении права общей долевой собственности на *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №***, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, общая площадь *** кв.м, расположенный по адресу: ***, на основании договоров купли-продажи от 04.06.2018г и 05.06.2018г (заявления от 07.06.2018г №***).

20.06.2018г осуществление вышеназванных регистрационных действии было приостановлено Управлением на срок до 20.09.2018г на основании п. 5 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (уведомления о приостановлении от 20.06.2018г №***).

В соответствии с ч. 2 и 3 ст. 47 Закона о регистрации в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю, вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в ч. 3 настоящей статьи, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 настоящей статьи. Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) покупатель ООО «Анама-Земля» не является участником общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок.

Кроме того, в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации договора аренды от 18.01.2012г, заключенного сроком на 5 лет. Срок арендных отношений по данному договору истек 18.01.2017г.

Согласно п.18 указанного договора аренды срок действия договора может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за 30 дней до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях. В ЕРГН информация о продлении срока договора аренды отсутствовала.

Таким образом, в пакете документов, представленных для осуществления государственной регистрации, отсутствовал документ, подтверждающий использование земельного участка ООО «Анама-Земля».

В целях устранения причин приостановления заявителям было предложено представить документ, подтверждающий, что ООО "Анама-Земля" использует вышеуказанный земельный участок, находящийся в долевой собственности: либо надлежащим образом оформленное уведомление сторон договора аренды о продлении срока аренды, либо заключить и предоставить на государственную регистрацию новый договор аренды вышеуказанного земельного участка.

03.08.2018г представителем ООО «Анама-Земля» Г*** в качестве дополнительного документа в Управление было представлено уведомление о намерениях продления договора аренды земельного участка от 29.12.2011г, датированное 21.06.2018г и составленное в одностороннем порядке (после истечения срока действия договора аренды). Вместе с тем, в соответствии с п.18 договора аренды от 29.12.2011г по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за 30 дней до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях. Таким образом, стороны договора аренды заранее договорились о порядке и условиях продления действия данного договора, в связи с чем, данный дополнительный документ причин, препятствующих осуществлению действий по государственной регистрации перехода прав и права общей долевой собственности, не устранил.

Кроме того, 16.07.2018г в Управление был представлен пакет документов для осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:08:020801:540, арендатором по которому является ООО «Возрождение». При этом решение о передаче земельного участка в аренду принято на общем собрании участников общей долевой собственности данного земельного участка, на котором также присутствовал представитель ООО «Анама-Земля», что подтверждается протоколом общего собрания от 25.04.2017г. Протокол общего собрания от 25.04.2017г никем оспорен не был, решение общего собрания не признано недействительным в судебном порядке. Данный факт подтвердил намерения сособственников земельного участка с кадастровым номером №*** (арендодателя) прекратить арендные отношения с ООО «Анама-Земля» по договору аренды от 29.12.2011г.

13.08.2018г в адрес ФИО2, ФИО1 и Г*** Управлением были направлены уведомления о невозможности возобновления государственной регистрации права общей долевой собственности с указанием вышеперечисленных причин (уведомления №*** от **.**.****).

20.09.2018г государственная регистрация перехода права общей долевой собственности Ф-вых, а также государственная регистрация права общей долевой собственности ООО «Анама-Земля» под договорам купли-продажи долей земельного участка с кадастровым номером №*** от 04.06.2018г и 05.06.2018г была приостановлена по заявлению Г*** на 6 месяцев до 14.03.2019г в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов. 

Заинтересованные лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО2, ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще и своевременно. От ФИО2 и ФИО1 имеются заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заинтересованные лица ФИО14, ФИО15, ФИО16,ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 в судебном заседании указали, что административные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку ООО «Анама-Земля» ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по договору аренды – не вовремя и не всегда выплачивала арендную плату, обусловленную договором аренды, не возмещало расходы арендодателей на уплату налога. В связи с этим они, как участники долевой собственности земельного участка, опубликовали в газете Ульяновская правда объявление о том, что в апреле будет проводится собрание участников долевой собственности. При проведении этого собрания собственники решили, что не будут заключать договор аренды с ООО «Анама-Земля» на новый срок, а заключат его с ООО КФХ «Возрождение». На собрании присутствовали представители ООО «Анама-Земля» и ООО КФХ «Возрождение». После заключения договора аренды земельного участка с ООО КФХ «Возрождение» в течение 2017 – 2018 гг. последний в установленные в договоре аренды сроки выплатил им арендную плату и возместил налог на землю. В декабре 2016 года ими было направлено в ООО «Анама-Земля» сообщение, что собственники не желают заключать договор аренды на новый срок. Это сообщение в р.п.Чердаклы ООО «Анама-Земля» отвозила лично ФИО1 Копия этого письма есть на руках с отметкой журнала входящей корреспонденции ООО «Анама-Земля». Не согласны с позицией ООО «Анама-Земля», что те продолжают обрабатывать их земельный участок, поскольку право такого у ООО «Анама-Земля» нет. 

Представители заинтересованного лица директор ООО КФХ «Возрождение» ФИО22 и ФИО23 в судебном заседании не согласились с заявленными исковыми требованиями, пояснив, что участники долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 73:08:020801:540 в июле 2016г обратились в ООО «КФХ Возрождение» по вопросу заключения договора аренды на вышеуказанный земельный участок, пояснив, что ранее ими был заключен договор аренды с ООО «Анама-Земля», срок действия которого истекает 18.01.2017г. Намерений его пролонгировать у участников долевой собственности не было по причине неисполнения ООО «Анама-Земля» обязательств по выплате арендной платы. Объявление о проведении собрания собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 73:08:020801:540 по вопросу заключения договора аренды было опубликовано в газете «Ульяновская правда» № 16 (23.990) от 07.03.2017г. Протоколом от 25.04.2017г участники общей долевой собственности решили заключить договор аренды с ООО «КФХ Возрождение», поэтому 27.04.2017г был подписан договор аренды. Во исполнение взятых на себя обязательств ООО «КФХ Возрождение» производило выплату арендной платы в 2017г и 2018г. Отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора. Такая правовая позиция содержится в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Уведомлением № КУВД-001/2018-2278639/4 от 26.10.2018г ООО «КФХ Возрождение» отказано в регистрации договора аренды земельного участка для сельскохозяйственных нужд от 27.04.2017г по причине, что на указанный земельный участок согласно сведениям ЕГРН имеется запись об аренде за другим лицом (ООО «Анама-Земля»). Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды само по себе не означает, что он не прекратился (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). В отсутствии соглашения с ООО «Анама-Земля» о снятии обременения участники долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №*** в одностороннем порядке не могут обратиться в Росреестр с заявлением об отмене ограничения (обременения) права. Срок, на который установлено ограничение (обременение) права, также истек 18.01.2017г. Дополнили, что по просьбе руководителя ООО «Анама-Земля» ООО КФХ «Возрождение» предоставило ему возможность обработки и сбора урожая в 2017 году и в 2018 году. Между ними состоялась устная договоренность об этом. Стороны намеревались заключить и подписать письменный договор субаренды, однако до настоящего времени руководители ООО «Анама-Земля» уклоняются от его подписания.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ульяновской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще и своевременно. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно части 8 статьи 226 КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В силу ст.ст. 549, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

Согласно ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Как установлено в судебном заседании, 04.06.2018г между ФИО1 и Г***, действующим от имени ООО «Анама-Земля» по доверенности от 23.07.2015г, заключен договор купли-продажи *** доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером №***, находящийся по адресу: ***, участок расположен в квартале №*** на землях сельскохозяйственного назначения. Отчуждаемая доля принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданное нотариусом нотариального округа г.Димитровграда и Мелекесского района Ульяновской области М*** от 04.03.2013г, реестровый №***. Стороны оценивают *** доли в праве на указанный земельный участок в *** руб. Указанный земельный участок имеет обременение и ограничение в пользовании: договор аренды от 29.12.2011г заключен с арендатором ООО «Анама-Земля», о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №*** от 18.01.2012г.

05.06.2018г между ФИО1, действующей в интересах ФИО2 на основании доверенности, удостоверенной консультантом по муниципальной службе и делопроизводству администрации поселения МО «Мулловское городское поселение» от 24.05.2018г, реестровый №***, и Г***, действующим от имени ООО «Анама-Земля» по доверенности от **.**.****, заключен договор купли-продажи *** доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером №***, находящийся по адресу: ***, участок расположен в квартале №*** на землях сельскохозяйственного назначения. Отчуждаемая доля принадлежит продавцу на основании свидетельства на право собственности на землю от **.**.**** №***, выданное ***. Стороны оценивают *** доли в праве на указанный земельный участок в *** руб. Указанный земельный участок имеет обременение и ограничение в пользовании: договор аренды от 29.12.2011г заключен с арендатором ООО «Анама-Земля», о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №*** от **.**.****.

20.06.2018г Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области межмуниципальным отделом по г.Димитровград, Мелекесскому и Новомалыклинскому районам осуществление действий по государственной регистрации права общей долевой собственности (перехода права) в отношении двух вышеуказанных долей земельного участка с кадастровым номером №*** было приостановлено в связи с тем, что покупатель – ООО «Анама-Земля» не является участником общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок. Срок аренды, установленный договором аренды от 18.01.2012г сроком на 5 лет, истек 18.01.2017г. По данным ЕГРН отсутствует информация о продлении срока договора аренды. В пакете документов, представленных на осуществление государственной регистрации, отсутствует документ, подтверждающий использование земельного участка ООО «Анама-Земля». 

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Из представленных документов усматривается, что 29.12.2011г между ФИО24, ФИО25, ФИО14, ФИО26, ФИО15, ФИО7, ФИО2, ФИО16, ФИО27, ФИО28, ФИО8, ФИО9, ФИО29, ФИО10, ФИО17, в интересах которых на основании доверенностей выступала Г1***, и ООО «Якушкинский Элеватор», от имени которого на основании доверенности от 30.09.2011г действовал Г***, заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: *** участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №*** для сельскохозяйственного производства, кадастровый №***, общей площадью *** кв.м. Согласно п.8 указанного договора арендатор имеет право, в том числе, и на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп указанного земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, сдать земельный участок в субаренду, письменно уведомив арендодателей не позднее, чем за 10 календарных дней. Настоящий договор заключен сроком на 5 лет, по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за 30 дней до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях, что предусмотрено пп. 17 и 18 указанного договора. Данный договор зарегистрирован в Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области 18.01.2012г.

30.11.2012г договором, заключенном между ООО «Якушкинский Элеватор» и ООО «Анама-Земля», последний принял права и обязанности «Арендатора», в том числе и на земельный участок по договору аренды от 29.12.2011г в отношении земельного участка, расположенного по адресу: *** участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала *** разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый №***, общей площадью *** кв.м. Данный договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области 16.01.2013г. 

Согласно сведениям о сборе урожая сельскохозяйственных культур на 01.10.2017г., ООО «Анама-Земля» производило посев и уборку сельскохозяйственных культур (пшеница яровая, ячмень яровой, подсолнечник на зерно). Согласно сведениям об итогах сева под урожай за 2018 год ООО «Анама-Земля» производило посев и сбор рапса ярового на *** га. Однако представленные сведения не подтверждают факт использования именно спорного земельного участка ООО «Анама-Земля». Из указанных документов не усматривается, на каком земельном участке производились посев и уборка сельскохозяйственных культур.

Суду были представлены два договора субаренды спорного земельного участка за 2017 и 2018 годы, согласно которым ООО КФХ «Возрождение» передало ООО «Анама-Земля» данный земельный участок для выращивания сельскохозяйственных культур с оплатой арендной платы в размере *** руб. и *** руб. соответственно. Однако суд признает данные договоры не заключенными, поскольку указанные договоры подписаны только одной стороной ООО КФХ «Возрождение», что не соответствует требованиям, предусмотренным ст.ст. 609, 615 ГК РФ.

21.06.2018г ООО «Анама-Земля» направило в адрес Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области, ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО2, ФИО16, ФИО28, ФИО8, ФИО9, ФИО29, ФИО10, ФИО17, ФИО21, ФИО18, ФИО11, ФИО1 уведомление о продлении договора аренды на прежних условиях на срок до 18.01.2022г. Направление указанного уведомления физическим лицам подтверждается представленными истцом описями вложений в почтовый конверт, кассовыми чеками от 25.06.2018г. и отчетами об отслеживании почтовой корреспонденции.

Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области данное уведомление поступило 03.08.2018г.

Отказывая в возобновлении государственной регистрации перехода права на доли спорного земельного участка Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области указывает на то, что представленных документов (уведомления от 21.06.2018 г.) недостаточно, поскольку они не в полной мере подтверждают наличие арендных отношений между участниками долевой собственности и ООО «Анама-Земля». 

Кроме того, 16.07.2018г на государственную регистрацию представлен договор аренды от 27.04.2017г, подписанный участниками долевой собственности и другим арендатором на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №***. 

Для устранения причин приостановления регистрации, Управлением было рекомендовано представить документ, подтверждающий волеизъявление участников долевой собственности на продление арендных отношений с ООО «Анама-Земля».

В настоящее время осуществление действий по государственному кадастровому учета и государственной регистрации права собственности по вышеуказанным договорам купли-продажи от 04.06.2018г и 05.06.2018г уведомлением от 20.09.2018г приостановлено до 14.03.2019г по заявлению Г***

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Из указанных норм права следует, что возобновление действия договора аренды спорного земельного участка от 29.12.2011 г. на неопределенный срок возможно лишь при согласии арендодателей. 

Однако в материалах дела имеется заявление от 08.12.2016г от участников долевой собственности ФИО24, ФИО1, ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО2, ФИО16, ФИО27, ФИО28, ФИО8, ФИО9, ФИО29, ФИО10, ФИО17 в адрес генерального директора ООО «Анама-Земля», поступившее в общество 08.12.2016 г. (входящий номер №***) об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №*** расположенном по адресу: *** поскольку арендатор несвоевременно исполняет взятые на себя обязательства по выплате арендной платы и возмещению налоговых платежей. 

Доводы представителя административного истца, о том, что данное уведомление не поступало в ООО «Анама-Земля» суд признает несостоятельными, поскольку, представленным в судебное заседание журналом регистрации входящих документов, подтверждается лишь факт отсутствия регистрации указанного уведомления в данном журнале, а не его фактическое не поступление. Кроме того, о том, что вышеуказанное письмо направлялось участниками долевой собственности в ООО «Анама-Земля» подтвердили в судебном заседании сами участники долевой собственности, которые указали, что письмо было передано через одного из участников, ФИО1, истцу. Суд также учитывает, что представленный на обозрение журнал входящей корреспонденции ведется с нарушением требований делопроизводства (не прошит, не пронумерован).

При этом суд учитывает так же, что пунктом 18 договора аренды от 29.11.2011г предусмотрено, что по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за 30 дней до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях

Уведомление о продлении договора аренды на прежних условиях на срок до 18.01.2022г ООО «Анама-Земля» в адрес Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области, а также участников долевой собственности ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО2, ФИО16, ФИО28, ФИО8, ФИО9, ФИО29, ФИО10, ФИО17, ФИО21, ФИО18, ФИО11, ФИО1 направило лишь 21.06.2018 г., то есть через полгода после окончания срока действия договора аренды и лишь после приостановления регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи от 04.06.2018г и 05.06.2018г.

Кроме того, намерение собственников спорного земельного участка прекратить арендные отношения с ООО «Анама-Земля» и заключить договор аренды с другим арендатором подтверждается договором аренды земельного участка для сельскохозяйственных нужд, заключенным 27.04.2017г между ФИО23, действующей от имени ФИО28, ФИО8, ФИО7, ФИО14, ФИО29, ФИО21, ФИО18, ФИО11 ФИО1, ФИО2, ФИО15, ФИО10, ФИО9, ФИО17, ФИО16, являющихся собственниками долей спорного земельного участка, и ООО «КФХ Возрождение», согласно которому арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок, состоящий из 16 земельных долей, находящийся по адресу: ***, кадастровый №***.

Указанный договор аренды был заключен на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №***, расположенном: *** от 25.04.2017г. Информация о проведении собрания собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером №*** по вопросу заключения договора аренды было опубликовано в газете «Ульяновская правда» № 16 (23.990) от 07.03.2017г. При этом на собрании присутствовали ООО «КФХ Возрождение» и ООО «Анама-Земля», что подтверждается протоколом общего собрания. 

Во исполнение условий договора аренды от 27.04.2017г, арендодателям спорного земельного участка была выплачена арендная плата, что подтверждается списками собственников земельных долей земельного участка №*** на получение арендной платы, утвержденными директором ООО «КФХ Возрождение» 30.08.2017г, 27.08.2018г и ведомостью на получение арендной платы от 30.11.2017г.

На момент рассмотрения настоящего дела истцом не представлено доказательств того, что решение общего собрания участников общей долевой собственности является и признано недействительным. Более того, административный истец в административном иске указывает на то, что собрание, проведенное 25.04.2017г, было проведено в соответствии с законодательством.

26.07.2018г Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области межмуниципальным отделом по г.Димитровград, Мелекесскому и Новомалыклинскому районам было приостановлено осуществление государственной регистрации права, а 26.10.2018г представителю ООО КФХ «Возрождение» было отказано в государственной регистрации договора аренды от 27.04.2017г, поскольку в данных ЕГРН имеется запись об аренде земельного участка с кадастровым номером №***, расположенном по адресу: ***, за другим лицом. Кроме того, в Управлении на регистрации находятся документы о продаже земельных долей ФИО1 и ФИО2 зарегистрированному в ЕГРН арендатору.

Из заявления ФИО2 и ФИО1 о непроведении государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером №***, расположенного по адресу: *** поступившим в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области межмуниципальный отдел по г.Димитровград, Мелекесскому и Новомалыклинскому районам 20.08.2018г следует, что поскольку ООО КФХ «Возрождение» не осуществило государственную регистрацию прав и не зарегистрировало договор аренды, участок не был передан от бывшего арендатора ООО «Анама-Земля» к арендодателям. При этом указывают на то, что они отменили свои доверенности на представление интересов по вопросам заключения договора аренды с реестровым №*** и 225 от **.**.**** На дату государственной регистрации договора аренды один из участников долевой собственности (ФИО29) умер, за другого участника (ФИО28) два участника вступили в права наследования. Кроме того, договор с ООО «Анама-Земля» считается продленным на неопределенный срок, уведомления о передаче земельного участка участники долевой собственности ООО «Анама-Земля» не высылали, ООО «Анама-Земля» использует земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции.

В суде установлено, что участники долевой собственности (арендодатели) ФИО28 умер **.**.****, ФИО29 умер **.**.**** Из сообщения вр.и.о.нотариуса Я*** наследниками ФИО28, в том числе, и на *** долю земельного участка с кадастровым номером №***, являются ФИО20 и ФИО13 Из материалов наследственного дела №*** следует, что наследниками ФИО29, в том числе, и на *** долю земельного участка с кадастровым номером №***, являются ФИО19 и ФИО12 З*** от наследства отказался в пользу ФИО19

В соответствии с п.5 ч.1 ст. 26 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в то м числе и случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч.2 и ч. 3 ст. 47 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 настоящей статьи, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 настоящей статьи. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Таким образом, в суде не нашел своего подтверждения тот факт, что на момент заключения договоров купли-продажи долей земельного участка от 04.06.2018г и 05.06.2018г с ФИО2 и с ФИО1 соответственно, а также на момент осуществления государственной регистрации перехода прав собственности к ООО «Анама-Земля», последнее имело в составе того же земельного участка долю, либо у общества имелся надлежаще оформленный документ, подтверждающий право на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля. На дату принятия Управлением решений о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности договор аренды, зарегистрированный в ЕГРН 18.02.2012г, не действовал. Надлежащих доказательств его продления административным истцом в суд не представлено. 

Оценив представленные доказательства в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска. Каких-либо нарушений требований действующего законодательства со стороны административного ответчика не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 175, 177, 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Анама-Земля» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области межмуниципальному отделу по г.Димитровград, Мелекесскому и Новомалыклинскому районам, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права и понуждении осуществить государственную регистрацию права долей земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Мелекесский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, с текстом которого стороны могут ознакомиться с 31.01.2019г.

Судья Ю.Н. Дибдина