Дело № 2-1158/23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Сверчкова И.В., 

при секретаре Зубик О.Н.,

с участием: представителей сторон ФИО1 и ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ухте Республики Коми 11 сентября 2023 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о выкупе доли в общей собственности,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 о признании незначительной 3/8 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., признании права собственности, взыскании денежной компенсации в размере 900000 руб., в обоснование требований указав, что стороны, являются сособственниками жилого помещения. Истица жилым помещением не пользуется, разрешение спора в ином варианте, помимо требования о выкупе доли, невозможно.

В судебном заседании 02.03.2023 посредством веб-конференции была допрошена в качестве свидетеля оценщик Ч...И.А. (л.д. 79).

Стороны в суд не прибыли.

Представитель истицы требования поддержала, уточнила размер денежной компенсации, определив её в сумме 907349 руб. 25 коп.

Представитель ответчицы с размером компенсации не согласился, пояснив, что её размер должен определяться не от рыночной стоимости всего объекта, а с применением поправочного коэффициента о продаже доли. Кроме того, заявил ходатайство о рассрочке выплаты компенсации.

Протокольным определением уточнение иска принято к производству суда, истице предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины на сумму 73 руб. 49 коп. 

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил провести судебное заседание при имеющейся явке.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы настоящего дела, в необходимом объёме материалы гражданского дела № 2-3052/22, суд приходит к следующим выводам.

Стороны являются сособственниками жилого помещения – двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ...., кадастровый номер .... (л.д. 64-67).

ФИО3 имеет в собственности 3/8 доли, ФИО4 – 5/8 доли, это установлено решением Ухтинского городского суда РК по гражданскому делу № 2-3052/22 и согласно ч. 2 ст. 61 не подлежит повторному доказыванию.

В 2019 года истица предлагала ответчице выкупить её долю, либо реализовать жилое помещение, разделив полученные от реализации деньги, в долях, однако спорная ситуация между сторонами в досудебном порядке разрешена не была. Как следует из пояснений представителей сторон, в настоящее время истица в жилом помещении не проживает.

Решением Ухтинского городского суда РК по гражданскому делу № 2-3052/22 ФИО3 было отказано в удовлетворении требований об определении порядка пользования указанным жилым помещением, поскольку жилые комнаты не являются изолированными, истица в жилом помещении никогда не проживала, в отличие от ответчицы, которая жила там с 2020 года, кроме того, истица имеет иное жилое помещение на территории МОГО «Ухта».

В силу п. 1 и п. 3 ст. 244, ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности. 

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 15, ч. 4 ст. 16, ч.1 ст.17 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 

В силу ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 

В этой связи, учитывая невозможность совместного проживания сторон в жилом помещении, отсутствие консенсуса по вопросу его дальнейшего использования, долю истицы в спорном жилом помещении следует признать незначительной. 

В обоснование размера денежной компенсации стоимости 3/8 доли истицей представлена справка ООО «Ухтинский дом оценки и экспертиз» от 24.11.2022 (л.д. 17), согласно которой стоимость жилого помещения составила 2400000 руб., а стоимость 3/8 доли – 900000 руб.

В опровержение этого довода со стороны ответчицы представлен отчёт от 12.08.2022 № 020/22, выполненный также ООО «Ухтинский дом оценки и экспертиз», которым стоимость жилого помещения определена в 1717471 руб., а стоимость доли – 432000 руб.

Определением от 06.03.2023 (л.д. 80-81) по ходатайству представителя ответчицы судом назначено проведение экспертизы, для получения ответа на следующие вопросы: какова рыночная стоимость жилого помещения, по состоянию на дату фактического производства оценки? Какова стоимость 3/8 доли в жилом помещении при продаже его отдельно, без продажи квартиры целиком?

В заключении от 13.07.2023 эксперт Щ... М.А. пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость жилого помещения, составляет 2419598 руб., а стоимость 3/8 доли, в случае продажи её отдельно, а не жилого помещения целиком – 789394 руб. (стр. 12 заключения).

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ эксперт даёт заключение в письменной форме. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ, согласно этой норме суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Стороны, обоснованных возражений на результаты экспертизы, в суд не представили.

Изучив заключение судебного эксперта, суд считает, что оно является допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу. Выводы эксперта, изложенные в его заключении, основаны на материалах дела и не противоречат обстоятельствам, установленным по делу. Так, при определении рыночной стоимости жилого помещения, эксперт подробно описал методику определения стоимости, представлена выборка из имеющихся в продаже аналогичных жилых помещений.

При этом стоимость жилого помещения указанная оценщиком коррелируется с данными рынка недвижимости г. Ухта Республики Коми и выборкой ценовых предложений, актуальных на конец февраля 2023 года, сделанных одной из сторон спора (л.д. 71-77).

Выводы о стоимости жилого помещения, изложенные в отчёте от 12.08.2022 № 020/22, выполненном ООО «Ухтинский дом оценки и экспертиз», суд отвергает, поскольку оценщик пояснил, что рыночная стоимость жилого помещения (1717471 руб.) определена после его осмотра, с учётом фактических особенностей жилого помещения. Однако описание предмета оценки в отчёте не содержит данных об отклонении его характеристик от иных вариантов представленных на рынке недвижимости. В частности, существенных признаков внешнего износа у объекта оценки не выявлено (л.д. 44), его ликвидность оценена как средняя (л.д. 45). Оценщиком применён существенный дисконт по сравнению с аналогами, но суд не усматривает каких-либо очевидных данных для его применения.

Также следует отклонить довод стороны ответчицы о том, что стоимость доли необходимо определять не как среднее арифметическое значение размера доли от рыночной стоимости всего жилого помещения, а как отдельное отчуждение доли, т.е. с учётом поправочного коэффициента.

В абз. 2 п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.

Кроме того, рынок недвижимого имущества, сформировавшийся на территории г. Ухта Республики Коми совсем не имеет сходных предложений по продаже долей в жилых помещениях, аналогичных спорному, поскольку сам рынок и не предполагает возможности реализации долей – нет потребителей такого товара. Именно поэтому и оценщик, и судебный эксперт были вынуждены обратиться к данным рынка недвижимости, сформировавшегося в совсем других городах – г. Москве и г. Сыктывкаре.

При определении величины компенсации в настоящем случае, следует взять за основу данные не о рыночной стоимости доли жилого помещения, определённого судебным экспертом, а о рыночной стоимости всего жилого помещения, умноженного на размер доли.

В этой связи, с ответчицы в пользу истицы следует взыскать 907349 руб. 25 коп. (2419598 руб. х 3/8).

По правилам п. 5 ст. 252 ГК РФ с получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Согласно ст. 98 и ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчицы в пользу истицы следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. (л.д. 4) и с неё же в доход бюджета МОГО «Ухта» государственную пошлину в сумме 9273 руб. 49 коп., т.к. определениями от 19.01.2023 и от 11.09.2023 истице была предоставлена отсрочка на эту сумму.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать незначительной 3/8 доли ФИО3 в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: .....

Прекратить право собственности ФИО3 на 3/8 доли в жилом помещении – квартире, расположенном по адресу: ....

Признать за ФИО4 право собственности на 3/8 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: .....

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежную компенсацию в размере 907349 руб. 25 коп. за 3/8 доли ФИО3 в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб., всего: 910349 руб. 25 коп.

ФИО3 утрачивает право собственности на долю в общем имуществе только после получения денежной компенсации.

Взыскать с ФИО4 в доход бюджета МОГО «Ухта» государственную пошлину в сумме 9273 руб. 49 коп.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный суд Республики Коми через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ухтинского городского суда РК И.В. Сверчков

Мотивированное решение составлено 13 сентября 2023 года.

11RS0005-01-2023-000295-47