Дело № 2 – 728/ 2019 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 сентября 2019 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Куниной А.Ю., при секретаре Сафоновой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Гурьевского городского округа к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО4, ФИО6, ФИО7 о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, сносе строения, прекращении права собственности, с участием третьего лица Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Гурьевского городского округа обратилась в суд с указанным выше иском, в котором просила с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГ, признать самовольной постройкой объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес >; прекратить право собственности ответчиков на указанный объект недвижимости и возложить обязанности по его сносу. 

В обоснование иска указано, что ответчики являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером № - категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. В границах указанного участка возведен объект капитального строительства – двухэтажное здание, по своим параметрам и функциональным особенностям представляющее собой многоквартирный жилой дом, с отдельными входами и общими несущими конструкциями. Однако по сведениям ЕГРН земельный участок обременен объектом недвижимости со статусом «индивидуальный жилой дом» и принадлежит ответчикам на праве долевой собственности. Ссылаясь на возведение спорного строения без разрешительной документации, а также на несоответствие возведенного строения правовому режиму земельного участка, несоблюдение градостроительных регламентов, просит удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представители администрации Гурьевского городского округа – ФИО8, ФИО9 требования иска поддержали, просили удовлетворить заявленные требования. 

Представители ответчика ФИО1 – ФИО10, ФИО11 с иском администрации не согласились, просили отказать в удовлетворении заявленных требований. Дополнительно пояснили суду, что сохранение спорной постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, и установленные Правилами землепользования и застройки градостроительные регламенты спорной территории. Просили обратить внимание на выводы судебного эксперта о статусе спорного строения и его отнесении к объекту индивидуального жилищного строительства – индивидуальному жилому дому, размещение которого допускается на земельном участке с учетом зонирования территории. Принадлежность спорного объекта на праве долевой собственности сторона ответчика обосновала наличием у ФИО1 перед иными долевыми собственниками объекта долговых обязательств, в обеспечение исполнения которых между ним и ответчиками были заключены соответствующие сделки в отношении спорного строения. 

Иные участники судебного процесса в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены, ходатайств об отложении дела слушанием в адрес суда не поступало. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, эксперта ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» ФИО12, исследовавматериалы дела, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ред. ФЗ № 258 от 13.07.2015 года).

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (в ред. ФЗ № 339 от 03.08.2018).

Таким образом, осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в приведенной правовой норме.

В п. 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 85 Земельного кодекса РФ определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с п. 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса. В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Из материалов дела следует, что ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО4, ФИО6, ФИО7 являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес > категория земельных участков - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки.

На указанном земельном участке по данным ЕГРН учтен объект недвижимости – индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., 2018 года строительства, количеством этажей – 2, принадлежащий ответчикам на праве долевой собственности в следующем размере: ФИО1, ФИО6, ФИО2, ФИО3, ФИО7 по 1/6 доли каждому, ФИО4 – 3/24 доли, ФИО5 – 1/24 доли.

Согласно материалам регистрационных и кадастровых дел, указанный выше участок был поставлен на кадастровый учет по правоустанавливающим документам – постановление администрации Гурьевского района от 17 апреля 1997 года и передан в аренду ФИО13 сроком на один год для ведения личного подсобного хозяйства. Впоследствии право аренды на участок было зарегистрировано за ФИО14 и ФИО15 в порядке наследования, в 2017 году между ними и администрацией заключено соответствующее соглашение за № от ДД.ММ.ГГ. В этом же году права и обязанности по договору аренды переданы ФИО16 по соглашению об уступке, в 2018 году участок предоставлен ФИО16 в собственность в порядке статьи 39.20 ЗК РФ, как собственнику расположенного на нем нежилого здания – хозяйственной постройки с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Впоследствии участок был отчужден в пользу ФИО1 и ФИО17 по 1/2 доли каждому. На участке было возведено строение, поставлено на кадастровый учет с присвоением номера № Постановка на учет строения и регистрация права собственности ФИО1 и ФИО17 произведены ДД.ММ.ГГ на основании технического плана здания, составленного ДД.ММ.ГГ кадастровым инженером ФИО18 В 2019 году ФИО1 и ФИО17 произведено отчуждение участка и расположенного на нем объекта в пользу остальных ответчиков по данному спору с распределением долей в указанных объектах следующим образом: ФИО1, ФИО6, ФИО2, ФИО3, ФИО7 по 1/6 доли, ФИО4 – 3/24 доли, ФИО5 – 1/24 доли.

Возражая относительно заявленных администрацией Гурьевского городского округа требований, сторона ответчика утверждала, что спорный объект капитального строительства является одним объектом - жилым домом, возведение которого допустимо согласно установленным в отношении участка градостроительному регламенту и правилам застройки. В обоснование своей позиции представила суду заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГ, составленное ООО «Декорум», из содержания которого следует, что спорное строение представляет собой индивидуальный жилой дом, отвечает всем требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, и соответствует признакам индивидуального жилого дома.

Согласно п. 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ предусмотрены, в числе прочих, такие объекты капительного строительства, как жилые дома блокированной застройки. Жилой дом блокированной застройки – это жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В рамках рассмотрения настоящего гражданского спора судом была назначена судебная экспертиза на предмет степени готовности спорного объекта, для определения его площади застройки и площади участка под ним, на предмет отнесения спорного строения к завершенным строительством объектам, соблюдения требований, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, блокированной жилой застройки, многоквартирному жилому дому, на предмет соответствия градостроительным, строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам, возможности эксплуатации строения без угрозы жизни и здоровью граждан.

В результате проведенного судебным экспертом ФИО12 натурного осмотра спорного объекта было подготовлено заключение за № от ДД.ММ.ГГ. Эксперт установил, что на земельном участке с кадастровым номером № возведено двухэтажное здание, представляющее собой объект незавершенный строительством. Основные строительно – монтажные работы и работы по отделке фасадов завершены. Здание подключено к сетям электроснабжения, отопление и горячее водоснабжение предусмотрено от двухконтурных газовых котлов, внутренняя отделка помещений не выполнена, работы по подключению здания к сетям водоснабжения и канализации, устройству внутренней разводки указанных сетей не завершены, объемно – планировочное решение здания соответствует назначению «жилое». Строение является объектом капитального строительства, степень готовности составляет около 72 процентов. В строении выполнена разводка сетей электроснабжения, частично сетей водоснабжения, канализации и отопления. Система вентиляции строения выполнена приточно – вытяжная с естественным побуждением в каналы. Проезд на территорию земельного участка к строению организован и обеспечен со стороны 

<

адрес > через территорию смежных участков с кадастровыми номерами № по проезду, замощенному бетонными плитами.

По результатам обследования спорного объекта экспертом были определены условия, наличие которых не позволяет отнести объект исследования к жилым домам блокированной жилой застройки: дверные проемы в капитальных стенах на уровне второго этажа посредством которых возможна организация сквозного перемещения между помещениями всех частей строения, расположение строения на едином земельном участке, отсутствие в строении блоков помещений с самостоятельным входом, выходом, наличие одного ввода электроснабжения, водопровода, выпуска канализации, прибора учета потребления электрической энергии.

С учетом вышеизложенного, экспертом был сделан вывод об отнесении спорного объекта к индивидуальному жилому дому. Аналогичные признаки отнесения спорного объекта к индивидуальному жилому дому содержатся также и в заключении ООО «Декорум», представленном суду стороной ответчика в подтверждение своих возражений на иск.

При этом, в судебном заседании 23 сентября 2019 года эксперт ФИО12 пояснила о возможности отнесения спорного объекта к дому блокированной застройки с учетом технических составляющих данного строения (по набору помещений в строении с использованием их в качестве самостоятельных и изолированных блоков, отсутствие помещений общего пользования, обустройство существующих «французских балконов» крыльцом в качестве отдельного входа для каждого набора помещений (блока), техническая возможность для подключения каждой части строения к инженерным коммуникациям, закладка дверных проемов на уровне второго этажа).

Проанализировав экспертное заключение, представленное стороной ответчика, заключение эксперта, составленное по результатам проведения судебной экспертизы, технический план спорного строения, принимая во внимание пояснения судебного эксперта ФИО12, суд приходит к выводу о том, что объект капитального строительства, расположенный на участке с кадастровым номером № является блокированным жилым домом, состоящим из шести блок-секций, изолированных друг от друга и предназначенных для проживания нескольких семей. Наличие дверных проемов в капитальных стенах дома на уровне второго этажа на момент его возведения, обустройство строения балконами на месте дверных (входных) проемов на уровне первого этажа, существовавших на момент осмотра администрацией спорного объекта (06 февраля 2019 года) и одновременно с этим намерение ответчиков, не являющихся по отношению друг к другу родственниками, использовать спорный объект в качестве индивидуального жилого дома, вызывает у суда сомнение. 

Следует отметить, что при обращении ответчиков ФИО1 и ФИО17 в органы кадастрового учета в 2018 году с заявлением о постановке на учет спорного объекта с назначением «жилой дом», ими был представлен технический план здания, где сведения об указанных элементах (дверные проемы второго этажа, балконы первого этажа), отсутствовали. Также не представлено стороной ответчиков доказательств, свидетельствующих о том, что данные строительные элементы (дверные проемы и балконы первого этажа) предполагались и были предусмотрены.

При этом, суд отклоняет доводы стороны ответчика о необходимости и формальности регистрации права долевой собственности за несколькими лицами, выступающими в качестве кредиторов, по причине неисполненного ФИО1 денежного обязательства по возврату долга, поскольку такие правоотношения в силу закона должны быть оформлены путем заключения иной сделки – договора займа с одновременной регистрацией договора залога в отношении принадлежащего ФИО1 объекта недвижимости. Как следует из материалов дела, принадлежащие ФИО1 доли в спорном объекте, были отчуждены им по договорам купли – продажи с получением от сделки денежных средств.

Для возведения блокированных жилых домов условия и параметры такого строительства определяются градостроительным регламентом.

Согласно Правилам землепользования и застройки Гурьевского городского поселения земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами). Целевым назначением указанного земельного участка согласно данным ГКН является индивидуальное жилищное строительство, индивидуальная жилая застройка. Использование указанного выше участка для возведения жилых домов блокированной застройки указанными выше Правилами не предусмотрено.

Однако, несмотря на принадлежность земельного участка к зоне индивидуальной жилой застройки, при строительстве спорного объекта были нарушены требования технических регламентов, тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется не только в соответствии с градостроительным регламентом, но и при условии соблюдения требований технических регламентов. 

Спорное строение возведено без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных норм и правил и установленного градостроительного зонирования территории. При установленных судом обстоятельствах, у суда имеются достаточные основания для признания спорного строения самовольной постройкой, подлежащей сносу и прекращения права собственности ответчиков на указанный объект недвижимости.

В соответствии со статьей 206 ГПК РФ в решении суда, обязывающем ответчика совершить определенные действия, в случае если они могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

В силу требований статьи 206 ГПК РФ суд полагает необходимым возложить на ответчиков обязанность по сносу спорного строения, с предоставлением срока для добровольного исполнения решения суда - в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации Гурьевского городского округа – удовлетворить в полном объеме.

Признать самовольной постройку объект недвижимости с кадастровым номером № возведенный на земельном участке с кадастровым номером № 

Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО4, ФИО6, ФИО7 снести самовольно возведенный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № в течение трех месяцев дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Прекратить право долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО4, ФИО6, ФИО7 на объект недвижимости с кадастровым номером №

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО4, ФИО6, ФИО7 на объект недвижимости с кадастровым номером № основанием для снятия указанного выше объекта с государственного кадастрового учета. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 30 сентября 2019 года.

Судья А.Ю. Кунина