Дело № 3а-58/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

23 июня 2017 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.,

при секретаре судебного заседания Безуглой Ю.В.

с участием представителей: 

административного истца – ФИО1,

административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области –ФИО2,

административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 ФИО12 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ФИО4 обратился в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 9 006 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что ФИО4 является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает права и законные интересы административного истца, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержал, обосновав их доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - ФИО2, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, приведенным в письменных возражениях Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, где указано на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представители административного ответчика – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области, заинтересованного лица Администрации Удомельского городского округа Тверской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО4 на основании договора купли-продажи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Государственная регистрация права административного истца на земельный участок произведена 28 августа 2013 года.

Являясь налогоплательщиком, ФИО4 вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, поскольку в силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости ( пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области по состоянию на 01 января 2013 года. 

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно кадастровой справке от 11 января 2017 года кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 26606220, 60 рублей.

05 декабря 2016 года ФИО4 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области с целью пересмотра кадастровой стоимости.

Решением Комиссии от 16 декабря 2016 года его заявление было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что послужило основанием для обращения в суд.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административный истец представил выполненный оценщиком ФИО9 отчет об оценке от 27 января 2017 года №, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составила 9 006 000 рублей.

Согласно экспертному заключению от 16 февраля 2017 года №/Тверь, составленному экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО8, указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости признана обоснованной. 

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ земельного рынка Тверской области и города Удомли, в том числе земельных участков под размещение коммерческих объектов, к которым относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет», газете «Из рук в руки».

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применял сравнительный подход (метод сравнения продаж). 

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подхода оценщиком приведены.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Не соглашаясь с выводами оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в письменных возражениях указало, что оценщиком использованы объекты – аналоги, находящиеся в разных районах Тверской области; в нарушение пункта 5 ФСО № 3 необоснованно применена корректировка на местоположение объектов-аналогов исходя из стоимости жилья; оценщиком при расчетах необоснованно использован справочник оценщика 2014 года; при расчете весовых коэффициентов оценщиком внесена поправка на местоположение аналога № 3 в размере 30%, однако при обосновании вводимых корректировки на странице 59 отчета указаны 17%; интернет - ссылки объявлений о продажах аналогов № 2 и № 3 не проверяемы; в соответствии с объявлением о продаже аналога № 2 все коммуникации расположены поблизости, в отношении аналога № 1 объявление не содержит данных о наличии коммуникаций, однако в таблице корректировок имеется указание на возможность их подключения.

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, а также сведения, используемые при производстве оценки, достоверность которых оценщик ФИО9 полностью подтвердил в судебном заседании. 

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Вопреки возражениям административного ответчика обоснование корректировки на местоположение объектов-аналогов приведено на странице 59 отчета, где оценщиком выведена пропорция исходя из стоимости жилья.

Что касается расчета корректировки на местоположение земельного участка, произведенного на основе данных о ценообразовании в сфере жилья, то их применение обусловлено наибольшей активностью рынка в указанной сфере и показательностью значения местоположения объекта для повышения степени его экономической привлекательности.

Данных об ином размере корректировки, основанных на соответствующих доказательствах, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Такой подход к процессу сравнения объекта оценки и аналогов соответствует пункту 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014года № 611, которым оценщику предоставлено право использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Также вопреки возражениям административного ответчика оценщиком при расчетах правомерно использован справочник оценщика ФИО10 2014 года, содержащего информацию по состоянию на 2012 год.

Возражения относительно интернет - ссылок объявлений о продажах аналогов № 2 и № 3 не свидетельствуют о допущенных при проведении оценки нарушениях законодательства. 

В указанной части отчет об оценке соответствует пункту 10 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007года №254, согласно которому в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов, что имеет место в данном случае. 

Вывод об отсутствии на территории участков-аналогов № 1 и № 2 коммуникаций обусловлен тем, что в объявлениях о продаже данных объектов сведения об обратном не приведены. В связи с этим при проведении оценки оценщиком учитывалась лишь возможность их подключения с учетом характеристик земельного участка.

При расчете весовых коэффициентов на странице 61 отчета оценщиком допущена опечатка вносимой поправки на местоположение аналога № 3 в размере 30% вместо 17%, что не повлияло на размер оценки.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28, административный ответчик должен был подтвердить факты, на которые он ссылался как на основания своих возражений, а также доказать недостоверность сведений о рыночной стоимости, представленных административным истцом. 

Между тем, доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 006 000 рублей, подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования ФИО4 ФИО13 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 9 006 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 05 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда – в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 26 июня 2017 года.

Председательствующий С.А. Гришина