Гражданское дело № 2-2346/2023

УИД 74RS0030-01-2023-002436-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2023 года г.Магнитогорск

Правобережный районный суд г.Магнитогорска Челябинской области, в составе:

председательствующего судьи: Котельниковой К.Р.,

при секретаре: Сарсикеевой Ф.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, установлении права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском с учетом уточненных требований к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 03.06.2021, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, заключенного между ФИО1 и ФИО2, прекращении права собственности на квартиру ФИО2, установлении права собственности на квартиру ФИО1

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 03 июня 2021 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО1 продал ФИО2 квартиру, общей площадью 24 кв.м., с кадастровым №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Согласно договора стоимость квартиры составляет 890000 руб., из которых 845000 руб. - уплачиваются наличными до подписания договора, 45000 руб. -наличными денежными средствами до 03.07.2021. Согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 30.03.2021 стоимость квартиры оценена в 890000 руб., из которых 590000 руб. переданы в день подписания договора, 300000 руб. в день подписания основного договора купли-продажи. По факту, 250000 руб. переданы ФИО2 на руки ФИО1 согласно расписке от 03.06.2021, 590000 руб. - передана в качестве задатка, оставшаяся сумма ФИО2 до настоящего времени не возвращена. Поскольку неоплата покупателем всей цены по договору является существенным нарушением договора купли-продажи, он подлежит расторжению с прекращением права собственности за ФИО2, установлением право собственности за ФИО1

Определением Правобережного районного суда г. Магнитогорска в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ПАО Сбербанк.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, пояснил, что при продаже квартиры риелтор предложила сделать обременение, поскольку вся сумма не была передана. Договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, расписку и соглашение о задатке он подписывал, но денег не получал. ФИО2 была погашена ипотека на данную квартиру в ПАО Сбербанк на сумму 468047,86 руб., получал ли денежные средства в размере 250000 руб. по расписке не помнит, денежную сумму в размере 121952,14 руб. и 50000 руб. не получал. 

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности от 24.05.2023, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что ею погашалась ипотека по квартире в ПАО Сбербанк на сумму 468047,86 руб., в этот же день остатки денежных средств в размере 121952,14 руб. были переданы ФИО1 в машине, принадлежащей риелтору, 250000 руб. переданы в день заключения основного договора по расписке, 50000 руб. ею до настоящего времени не возвращены, в связи с тяжелым материальным положением. 

Третьи лица Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ПАО Сбербанк о слушании дела извещены, представители в судебное заседание не явились.

Заслушав истца, представителя истца, ответчика, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст.420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Суть каждого договора определяется его содержанием.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Из содержания п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ). 

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.1 ст.314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. 

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Как следует из материалов дела, 30 марта 2021 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи 

<

адрес> с кадастровым № (л.д.89). 

Согласно п. 3 договора указанное жилое помещение принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от 28.02.2013.

П. 4 договора установлено, что стороны оценили квартиру в 890000 руб., из которых 590000 руб. будут переданы в день подписания настоящего договора, а 300000 руб. в день подписания основного договора купли-продажи. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 30.06.2021 (п.2 договора).

Сторонами не оспаривается подписание соглашения о задатке к договору от 30 марта 2021 года, из которого следует, что ФИО2 передала, а ФИО1 принял денежную сумму в размере 590000 руб. в качестве задатка в подтверждение исполнения обязательств по предварительному договору от 30 марта 2021 года. Стороны уведомлены, что в случае невыполнения условий Предварительного договора от 30 марта 2021 года покупателем - уплаченная сумма задатка в размере 590000 руб. остается у продавца, продавцом - он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка в размере 1180000 руб. (л.д.4). 

Из пояснений сторон, свидетеля С.Н.В., осуществляющей риэлтерские услуги, заявления ФИО2 о переводе ФИО1 денежных средств (л.д.32), выписки ПАО Сбербанк по кредитному договору (л.д. 73-79), следует, что сумма в размере 468047,86 руб. внесена ФИО2 на счет ФИО1 в ПАО Сбербанк для погашения задолженности по кредитному договору.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанной нормы стороной истца не представлено допустимых доказательств не получения от ответчика оставшихся денежных средств в качестве задатка в размере 121952,14 руб.

03 июня 2021 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи 

<

адрес> (л.д. 9), согласно которому квартира оценена сторонами в 890000 руб. из которых стоимость объекта недвижимости уплачивается в следующем порядке: 845000 руб.- наличными денежными средствами, уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора вне помещения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, 45000 руб. - наличными средствами до 03.07.2021 (п.4 договора). В результате настоящего договора в собственность покупателя переходит указанная квартира.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 03 августа 2023 года собственником жилого помещения - 

<

адрес> с кадастровым № является ФИО2 (л.д.15).

В день подписания договора купли-продажи квартиры 03 июня 2023 года ФИО1 выдана расписка о том, что он получил от ФИО2 денежные средства в размере 250000 руб. в счет продажи указанной квартиры, оцененной сторонами по взаимной договоренности в 890000 руб., при этом указано, что расчет произведен не полностью, претензий не имеет. Подписание расписки сторонами не оспаривается, при этом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательств не получения указанных денежных средств стороной истца не представлено.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что допустимых доказательств не получения денежных средств ФИО1 суду не представлено. Суд полагает, что при заключении договора купли-продажи, истец зная о том, что он не получил задаток 30 марта 2021 года в размере 121952,14 руб., а так же сумму в размере 250000 руб., интереса бы в заключении такого договора купли-продажи не имел, поскольку из его пояснений следует, что продавал квартиру для того, чтобы расширить жилую площадь. Из вышеизложенного следует, что ответчиком не были доплачены денежные средства в размере 50000 руб., из расчета 890000 руб.-590000 руб.-250000 руб., что также подтверждается пояснениями риелтора С.Н.В. указавшей, что разговор шел, что у ФИО2 недостает суммы 50000 руб.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон, следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив изложенное, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для расторжения договора купли - продажи, возврате объекта недвижимости в собственность истца, не имеется.

В данном случае, истец не лишен возможности обратиться к ответчику с требованиями о взыскании задолженности по договору купли - продажи.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 03.06.2021, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, заключенного между ФИО1 и ФИО2, прекращении права собственности на квартиру ФИО2, установлении права собственности на квартиру ФИО1, отказать. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Правобережный районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 04 декабря 2023 года