дело № 2-861/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

15 февраля 2018 года город Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя 

в составе:

председательствующего судьи Полякова О.А.,

при секретаре Алиевой О.К.,

с участием:

представителя истца – ФИО1, действующего по доверенности,

представителя ответчика администрации города Ставрополя ФИО2 по доверенности,

представителя ответчика КУМИ города Ставрополя ФИО3 по доверенности,

представителя ответчика ЖСК «Восток» ФИО4 по доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда города Ставрополя гражданское дело по иску ФИО5 к администрации города Ставрополя, КУМИ города Ставрополя, ЖСК «Восток» о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

у с т а н о в и л :

ФИО5 обратилась в суд с иском к администрации города Ставрополя, КУМИ города Ставрополя, ЖСК «Восток» о признании недействительным договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) 

<

номер обезличен> от 18.05.2017, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи в ЕГРН от 29.06.2017 о регистрации обременения – договора аренды 

<

номер обезличен> от 18.05.2017, номер регистрации 

<

номер обезличен>

В обоснование иска истец указала, что она является собственником 

<

адрес обезличен>, которая расположена в многоквартирном доме по 

<

адрес обезличен>. 21 сентября 2017 года ей стало известно, что 29.06.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

номер обезличен>, который расположен под многоквартирным домом и в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности жильцам данного дома, зарегистрировано обременение в виде договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) 

<

номер обезличен> от 18.05.2017. Указанную информацию она получила, ознакомившись с выпиской из ЕГРН от 21.09.2017. 

Считает, что заключение договора аренды между администрацией города Ставрополя и ЖСК «Восток», предметом которого выступает передача в пользование земельного участка, доля в котором принадлежит ей, существенно нарушает ее право собственности. Полагает, что в соответствии со ст. 166 ГК РФ договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку заключен вопреки требованиям закона – ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 36 ЖК РФ. 

Ссылаясь на ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие ЖК РФ», разъяснения, приведенные в п. 26 постановления Пленума ВАС РФ» 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», ст. 304 ГК РФ, ст. 166 ГК РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 36 ЖК РФ, истец просит удовлетворить ее требования в полном объеме. 

В судебное заседание истец ФИО5, будучи надлежаще извещенной, не явилась, представив ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца. 

В судебном заседании представитель истца – ФИО1 по доверенности исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным выше, и просил их удовлетворить. 

Представитель ответчика администрации города Ставрополя ФИО2 по доверенности просила в иске отказать, сообщив, что оснований для его удовлетворения не имеется. 

Представитель ответчика КУМИ города Ставрополя ФИО3 по доверенности также считала, что оснований для удовлетворения иска не имеется. 

Представитель ответчика ЖСК «Восток» ФИО4 по доверенности просила в иске отказать, представив письменные возражения на иск. Сообщила, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 

<

дата обезличена> ЖСК «Восток» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6 Н.ч - член Ассоциации «МСК СРО ПАУ «Содружество».

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 

<

дата обезличена> ЖСК «Восток» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6 Н.ч - член Ассоциации «МСК СРО ПАУ «Содружество».

Как следует из представленных материалов, между ЖСК «Восток» и КУМИ города Ставрополя заключен договор аренды земельного участка, кадастровый 

<

номер обезличен>, расположенный по адресу: 

<

адрес обезличен> в квартале 116, общая площадь 5 758 кв.м, в границах земель муниципального образования г. Ставрополя 

<

номер обезличен> от 18.05.2017, номер регистрации 

<

номер обезличен> 

Согласно договору аренды, арендодатель предоставляет для завершения строительства, а арендатор принимает в аренду для завершения строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 

<

номер обезличен>. Местоположение - 

<

адрес обезличен>, 

<

номер обезличен>, квартал 116 для продолжения строительства 10-11 этажного дома (включая цокольный этаж) жилого дома со встроенными помещениями и пристроенным офисным блоком (п. 1.1 договора аренды). 

Из п. 1.2 договора аренды следует, что на участке имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору (запись о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от 27.03.2017 

<

номер обезличен>.

Как следует из разрешения на строительство от 03.09.2015, объект состоит из трёх очередей строительства. Первые две - жилой дом, третья очередь строительства - пристроенный офисный блок.

Таким образом, договор аренды от 18.05.2017 заключался с целью строительства 3-ей очереди строительства - пристроенного офисного блока. В настоящее время ЖСК «Восток» зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством объект, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.03.2017, и проводятся работы по консервации объекта.

Из материалов дела следует, что всего за весь период строительства объекта, было выдано 5 разрешений на строительство и 2 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Офисный блок непосредственно указывается в разрешениях на строительство.

Разрешениями на строительство 

<

номер обезличен> от 26.12.2008, 

<

номер обезличен>-С от 13.11.2010, 

<

номер обезличен>-С от 15.09.2011, 

<

номер обезличен>-С от 11.02.2014, 

<

номер обезличен>С-2015 от 03.09.2015 было предусмотрено строительство объекта, состоящего из трёх очередей строительства. При этом первая очередь строительства - жилой многоквартирный дом - введен в эксплуатацию 22.01.2009 г., вторая очередь строительства - жилой многоквартирный дом - 30.03.2012, что подтверждается приложенными разрешениями на вод объектов, в эксплуатацию. На спорном участке предстоит достроить оставшийся недостроенным офисный блок (со степенью готовности 70%), возводимый на спорном земельном участке, не введен в эксплуатацию.

Истец, основываясь на ст. 36 Жилищного кодекса РФ и частях 2 и 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» пришел к неверному выводу о том, что право общей собственности возникает с момента с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Причем, как указывает сама истец, участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Исходя из правового смысла ст. 36 ЖК РФ, переход права на земельный участок к собственникам квартир в жилом многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий, а именно: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию; хотя бы одна из квартир в указанном доме должна быть продана; земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома.

Исходя из смысла разъяснений, содержащихся в п. п. 66. 67 Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок возникает только при условии формирования соответствующего земельного участка и постановки его на кадастровый учет.

Как следует из п. 4 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. 

Вместе с тем, согласно представленным документам, спорный земельный участок предназначен не только для обслуживания жилого дома (включая необходимую для этого прилегающую территорию), но и имеет самостоятельную потребительскую ценность для размещения другой части здания - офисного блока, третьей очереди строительства.

Земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома (без офисного блока), не сформирован, его границы не определены, кадастровый учет не осуществлен, и как самостоятельный объект гражданского права он не существует, соответственно право общей долевой собственности на него в силу закона возникнуть не может.

Договор аренды является действующим, в связи с чем у ответчика до настоящего времени сохраняется обязанность по внесению арендной платы.

В соответствии со ст. 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходят доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона" О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяческих нарушений своего права.

Согласно требованиям статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Согласно позиции Верховного суда РФ злоупотребление правом имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки норме, предоставляющей ему соответствующее право, не соотносит поведение с интересами общества и государства, не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность.

Таким образом, истец не обладает правом общей долевой собственности в отношении спорного участка. Следовательно, заключение договора аренды между администрацией города Ставрополя и ЖСК «Восток» не нарушат её прав, и истец, не имея титула собственника, не может требовать признать договор аренды ничтожным.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

в удовлетворении исковых требований ФИО5 к администрации города Ставрополя, КУМИ города Ставрополя, ЖСК «Восток» о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 20 февраля 2018 года.

Судья О.А. Поляков