Резолютивная часть

оглашена 17.02.2020

Мотивированное 

решение

 

изготовлено 21.02.2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Звенигород 

Московская область 17 февраля 2020 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фоменковой О.А., 

при ведении протокола помощником судьи Скоробогатовой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на имущество, возмещении судебных издержек,

у с т а н о в и л:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1 уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (представитель по доверенности ФИО2), заявлено о расторжении кредитного договора № 01-АВИ-Мск/13 от 09.04.2013, взыскании задолженности по кредитному договору по состоянию на 17.01.2020 в размере 4 305 801,73 руб., из них: 2 184 091,78 руб. – сумма основного долга, 1 216 037,50 руб. – сумма начисленных процентов, 905 672,45руб. – сумма начисленных пеней, также заявлено об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером 50:49:0010110:1617, расположенную по адресу: 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов и определении начальной продажной цены в размере 2 104 800 руб. В счет возмещения судебных издержек заявлено об отнесении на ответчика расходов по уплате государственной пошлины в размере 35 069, 35 руб. Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1, являясь участником накопительной системы НИС, решил воспользоваться предоставленным Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» правом на заключение договора целевого жилищного займа. 09.04.2013 между ЗАО Коммерческий банк «Мираф-Банк» (первоначальный кредитор) и ФИО1 был заключен кредитный договор № 01-АВИ-Мск/13, в соответствии с которым ответчику был представлен кредит в размере 2 200 000 руб., для приобретения в собственность в целях постоянного проживания предмета ипотеки жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером 50:49:0010110:1617, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Ответчик за счет представленных ему кредитных средств приобрел в собственность вышеуказанное недвижимое имущество, обеспечением исполнения взятых на себя обязательств является залог (ипотека) квартиры. Представитель истца ссылался, что ФИО1 в нарушение условий кредитного договора принятые на себя обязательства исполнял ненадлежащим образом, за период действия кредитного договора неоднократно нарушал сроки и размер ежемесячных платежей. Стороной банка в адрес ответчика было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору и расторжении договора, однако требование не исполнено, что послужило поводом к обращению в суд с настоящим иском.

В судебное заседание представитель АО «ДОМ.РФ» по доверенности – ФИО2 явился, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался по подтвержденному адресной справкой миграционного органа адресу места жительства: 

<

адрес> (л.д. 143). Судебные извещения, телеграммы, направленные в адрес места жительства ответчика, не востребованы адресатом и возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения» / «адресат по извещению за телеграммой не явился»/, письменного мнения по иску, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представлено.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Риск неблагоприятных последствий в связи с неполучением почтовой корреспонденции по адресу регистрации целиком и полностью лежит на заинтересованном лице (ст. 165.1 ГК РФ).

Принимая во внимание надлежащее извещение ответчика о разбирательстве дела, что подтверждается материалами дела о заблаговременной отправке судебных извещений по адресу места жительства ответчика, учитывая, что ответчик по своему усмотрению не воспользовался диспозитивным правом по предоставлению доказательств в обоснование своих возможных возражений по иску, тем самым принял на себя риск соответствующих процессуальных последствий, в том числе в виде постановления решения по доказательствам, представленным истцом, суд приходит к выводу о рассмотрении дела без участия ответчика.

Третье лицо, не заявившего самостоятельных требований - ФГКУ «Росвоенипотека» в лице представителя по доверенности ФИО3 в письменном отзыве на исковое заявление сообщил, что на основании сведений регистрирующего органа (вх. № 194/8/27385 от 21.08.2015) именной накопительный счет участника НИС ФИО1 закрыт 28.08.2015 с даты возникновения основания для исключения из реестра (дата исключения из списков части - 05.06.2015), с правом на использование накоплений (л.д. 135-138). Ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ удовлетворено.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика привлечена ФИО4, зарегистрированная в адресе жилого помещения, приобретенного за счет кредитования. Извещения, направленные в адрес указанного лица также не востребованы адресатом, на основании ст. 165.1 ГК РФ, ст.ст. 113-116 ГПК РФ суд нашел извещение ФИО4 о разбирательстве дела надлежащим.

Обсудив доводы искового заявления, исследовав представленные доказательства в их совокупности по правилам относимости и допустимости, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. ст. 309 - 310 ГК РФ).

Исходя из спорных правоотношений сторон, между кредитной организацией и ФИО1, а также последним и федеральным учреждением по жилищному обеспечению военнослужащих, возникли обязательственные отношения, регулируемые нормами Гражданского кодекса РФ по займу и федеральным законодательством в области обеспечения прав военнослужащих.

Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные ст.ст. 807-818 ГК РФ, если иное не вытекает из существа Кредитного договора.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Пунктом 1 ст. 809 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с Заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п.1 ст. 809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

По правилам ст. 814 ГК РФ если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

В случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании суммы займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, займодавец вправе потребовать от Заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Как установлено судом и подтверждается письменными материалами дела, ФИО1 являлся военнослужащим по контракту, в соответствии со ст. 9 Федерального закона был включен установленным порядком в реестр участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, ему был открыт именной накопительный счет, на котором осуществлялся учет накоплений для жилищного обеспечения. С целью реализации своего права ФИО1 обратился в ЗАО Коммерческий банк «Мираф-Банк», участвующий в программе ипотечного кредитования военнослужащих, за получением ипотечного кредита, и в ФГКУ «Росвоенипотека» за получением целевого жилищного займа. 

09.04.2013 между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1 был заключен договор целевого жилищного займа № 1211/00065210, предоставляемого участнику НИС. 

Целевой жилищный заем предоставлен на погашение первоначального взноса по кредитному договору от 09.04.2013, заключенного между ЗАО Коммерческий банк «Мираф-Банк» (первоначальный кредитор) с одной стороны и ФИО1 с другой стороны. 

Согласно условиям кредитного договора Заемщику Кредитором был представлен кредит в размере 2 200 000 руб., сроком на 217 месяцев, по процентной ставке, рассчитываемой в соответствии с п.1.1.3. Кредитного договора по формуле : ставка рефинансирования Банка России + 3,5 % пункта, для целевого использования : приобретения в собственность ответчика в целях постоянного проживания предмета ипотеки, а именно жилого помещения с кадастровым номером 50:49:0010110:1617, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

В соответствии с условиями заключенного Кредитного договора платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются ответчиком не позднее даты ежемесячного платежа – последнего число каждого календарного месяца (п.3.11.3 Кредитного договора), путем уплаты ежемесячного платежа, рассчитываемого согласно формуле, зафиксированной в п.1.1.4. Кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 18 500 руб.

Стороны пришли к соглашению, что кредит предоставляется ответчику после зачисления на его счет собственных средств, в размере 75 417,76 руб., а также средств Целевого жилищного займа в размере 774 582,24 руб., для оплаты части цены приобретаемого жилого помещения (п.2.2 Кредитного договора). Платежи в счет исполнения обязательств по договору поступают Банку от ответчика за счет средств Целевого жилищного займа (п.1.1.4., п.3.7 Кредитного договора) предоставляемого ФИО1 как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих уполномоченным органом (ФГКУ Росвоенипотека). При этом заемщик исполняет все обязательства по договору самостоятельно и за счет собственных средств в случаях: исключения Заемщика из реестра участников НИС; недостаточности суммы страхового возмещения; недостаточности ? размера накопительного взноса участника НИС для погашения ежемесячного платежа (п.3.7, п.3.15, п.4.1.19, п.6.4. Кредитного договора). На основании договора купли-продажи квартиры от 26.04.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировано право собственности ФИО1 на квартиру, о чем совершена запись регистрации № 50-50-62/065/2013-311.

В соответствии с п.1.3. Кредитного договора, обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиком является залог квартиры. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены в соответствии с п.1.4. Кредитного договора закладной, залогополучателем является – ЗАО Коммерческий банк «Мираф-Банк». Запись об ипотеке в ЕГРН совершена 08.05.2013 за № 50-50-62/065/2013-312.

05.07.2013 права (требования) по закладной были переданы ООО Ипотечная компания «Импульс ипотека», а затем 10.07.2013 права (требования) по закладной были переданы АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК»). 02.03.2018 было изменено наименование залогодержателя с АО «АИЖК» на АО «ДОМ.РФ».

Бесспорно установлено, что объект недвижимости - квартира по адресу: 

<

адрес>, приобретена с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита и с даты государственной регистрации договора купли-продажи считается находящейся одновременно в залоге у кредитора и у Российской Федерации, в лице ФГКУ «Росвоенипотека» (запись ЕГРН произведена 08.05.2013, № 50-50-62/065/2013-313).

Банк исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме. Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Кредитного договора, производил с нарушением условий.

Из отзыва ФГКУ «Росвоенипотека» установлено, что именной накопительный счет участника НИС ФИО1 закрыт 28.08.2015 на основании сведений регистрирующего органа (вх. № 194/8/27385 от 21.08.2015) об исключении его из реестра участников НИС с правом на использование накоплений, с датой возникновения основания для исключения - 05.06.2015 (исключение из списков части).

В соответствии с п. 6.4. Кредитного договора, при исключении ответчика из реестра участников НИС заемщик обязан осуществлять исполнение обязательств по кредитному договору за счет собственных средств.

Согласно представленный выписки по счету, последний платеж в погашении задолженности по кредитному договору был осуществлен 31.08.2015. 

В соответствии с условиями п.5.2, 5.3, Кредитного договора, в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Как усматривается из прилагаемого к уточненному исковому заявлению расчёту, задолженность по кредитному договору № 01-АВИ-Мск/13 от 09.04.2013 по состоянию на 17.01.2020 составляет 4 305 801,73 руб., из них: 2 184 091,78 руб. – сумма основного долга, 1 216 037,50 руб. – сумма начисленных процентов, 905 672,45руб. – пени.

Расчёт ответчиком не оспорен, судом проверен, он произведен в соответствии с условиями Кредитного договора, суд находит его правильным.

В соответствии с п.4.4.1. Кредитного договора банк вправе потребовать у Заемщика полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном погашении фактической задолженности, начисленных в соответствии с условиями Кредитного договора, но не уплаченных процентов и суммы неустойки, в случае просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа за счет средств целевого жилищного займа на срок более чем 45 календарных дней, за счет собственных средств на срок более чем 30 календарных дней, и 12 календарных дней в случае просрочек в исполнении обязательств более трех раз.

Установлено, что 21.08.2019 Банк направлял ФИО1 требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которые оставлены ответчиком без исполнения.

В виду того, что ФИО1 свои обязательства по возврату долга не выполнил, задолженность по кредиту подлежит досрочному взысканию с ответчика в пользу истца АО «ДОМ.РФ» на основании ст. ст. 809-811, 816 ГК РФ.

Разрешая требования в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.

Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору № 01-АВИ-Мск/13 от 09.04.2013 является ипотека квартиры в силу закона.

Права кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному залогом (ипотекой), подлежат удостоверению Закладной в соответствии с действующим законодательством РФ. 

Согласно п. 1.5. кредитного договора кредитор и заемщик достигли соглашения о том, что в обеспечение исполнения обязательств по договору целевого жилищного займа, предоставляемого заемщику как Участнику НИС, в соответствии с п. 2.1 ст. 20, п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке будут зарегистрированы в пользу РФ в лице Уполномоченного органа последующий залог прав требования и ипотека жилого помещения. 

При этом в соответствии с п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке требования РФ удовлетворяются после удовлетворения требований кредитора.

Согласно закладной, предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, рыночная оценка которой определена на основании отчета ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» от 06.09.2019 и составила 2 631 000 руб.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Пунктом 1 ст. 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (ст. 350 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Следует иметь в виду, что если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Кредитным договором, заключенным между сторонами, предусмотрена периодичность платежей как для возврата основной суммы долга, так и для уплаты процентов за пользование кредитом.

Согласно ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда (ст. 51 Закона об ипотеке).

Согласно ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, условия кредитного договора, вышеназванные положения Закона об ипотеке, суд приходит к выводу о том, что в данном случае истец АО «ДОМ.РФ» имеет право обратить взыскание на квартиру в связи с систематическим неисполнением заемщиком своих обязательств.

Предусмотренных ст. 54.1 Закона об ипотеке оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество судом не установлено.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд исходит из следующего.

Рыночная оценка предмета ипотеки, составленная ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» на дату 06.09.2019, составляет 2 631 000 руб.

В силу п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об определении начальной продажной стоимости квартиры в размере 80 % от цены, указанной в экспертном заключении (2 631 000,00 х 80 /100), т.е. в сумме 2 104 800 руб.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Расходы истца АО «ДОМ.РФ» по оплате государственной пошлины в размере 35 069,35 руб. подтверждены документально, денежные средства в общей сумме 35 069,35 руб. подлежат взысканию с ответчика по правилам ст. 98 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Уточненные исковые требования Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на имущество, возмещении судебных издержек – удовлетворить.

Кредитный договор № 01-АВИ-Мск/13 от 09.04.2013, заключенный между ЗАО КБ «Мираф-Банк» и ФИО1, - расторгнуть.

Взыскать с ФИО1, Дата обезличена года рождения, зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>, в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 125009, 

<

...>) сумму задолженности по Кредитному договору № 01-АВИ-Мск/13 от 09.04.2013 по состоянию на 17.01.2020 в размере 4 305 801,73 руб. (в том числе: просроченный основной долг – 2 184 091,78 руб., проценты по просроченному основному долгу – 1 216 037,50 руб., пени – 905 672,45 руб.), а также судебные издержки по уплате государственной пошлины в размере 35 069,35 руб.

В целях исполнения денежных обязательств ФИО1 по Кредитному договору № 01-АВИ-Мск/13 от 09.04.2013, обратить взыскание на заложенное имущество, находящееся в собственности ФИО1, - квартиру с кадастровым номером 50:49:0010110:1617, расположенную по адресу: Московская область, г. Звенигород, р-н 

<

адрес> 

<

адрес>, в пользу залогодержателя – Акционерное общество «ДОМ.РФ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 125009, 

<

адрес>), определив способ реализации – продажа с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость указанного заложенного имущества в размере 2 104 800 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - судья О.А. Фоменкова