Дело 2-1733/2025 6 августа 2025 г.

49RS0001-01-2025-003073-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Магаданский городской суд Магаданской области

в составе председательствующего судьи Носыревой О.А.

при секретаре Цыдыповой М.Б.,

с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО2 (до перерыва в судебном заседании),

представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО3,

рассмотрев 6 августа 2025 г. в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи от 10 ноября 2022 г., заключенного между ФИО4 и ФИО5, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате,

встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 10 ноября 2022 г., заключенного между ФИО4 и ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Магаданский городской суд с иском к ФИО5 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

В обоснование требований указано, что 10 ноября 2022 г. между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи:

- земельного участка общей площадью 623 кв.м, с кадастровым номером № №, категория земель: из состава земель населенных пунктов, предоставленный под жилым домом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий на праве собственности;

- земельного участка общей площадью 725,26 кв.м, с кадастровым номером № №, категория земель: из состава населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, принадлежащий на праве собственности;

- жилого дома, состоящего из основного строения, общей площадью 129,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер № №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий ФИО5 на праве собственности.

Продавец обязался заключить в будущем договор о продаже земельного участка общей площадью 623 кв.м, с кадастровым номером № №; земельного участка общей площадью 725,26 кв.м, с кадастровым номером № №; жилого дома с кадастровым номером: №, общей площадью 129,2 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, принадлежащих ФИО5 Продавец является собственником недвижимого имущества.

Согласно п. 3 предварительного договора по обоюдному согласию покупатель внес задаток продавцу в размере 770 000 руб. в счет причитающихся с покупателя платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Оставшуюся сумму в размере 103 000 руб. продавец обязуется выплатить за вышеуказанный объект недвижимости в момент получения документов с государственной регистрации договора купли-продажи земельных участков и жилого дома. Стороны согласовали заключение договора купли-продажи в срок до 31 декабря 2024 г.

Указывает, что продавец уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимости. 12 апреля 2025 г. представитель истца направил заявление ответчику, в котором просил сообщить банковские реквизиты для перевода денежных средств в сумме 103 000 руб. и предложил заключить основной договор купли-продажи или сообщить о невозможности заключения договора и возврате задатка в двойном размере. Ответ получен не был.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, положения ст. 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил суд обязать ФИО5 заключить с ФИО4 основной договор купли-продажи – земельного участка общей площадью 623 кв.м, с кадастровым номером № №; земельного участка общей площадью 725,26 кв.м, с кадастровым номером № №; жилого дома состоящего из основного строения, общей площадью 129,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер № №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, а также взыскать с ФИО5 в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 7090 руб.

Изменив требования, просит суд признать предварительный договор купли-продажи от 10 ноября 2022 г., заключенный между ФИО7 и ФИО5, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 10 июня 2025 г., к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО8 и ФИО11

В письменных возражениях на иск ФИО5 указала, что условия заключенного между сторонами договора не соответствуют закону, в связи с чем данный договор является недействительным. ФИО5 не имела права как собственник только части недвижимого имущества (земельных участков и жилого дома) полностью ими распоряжаться.

Также полагала, что предъявленные к ней требования о понуждении заключить предварительный договор не подлежат удовлетворению, поскольку истек предусмотренный предварительным договором срок на заключение основного договора.

В обоснование встречного искового заявления ФИО5 указала, что является собственником только ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 61/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 61/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №. Собственниками других долей в праве общей долевой собственности на земельные участки и жилой дом являются ФИО8 и ФИО11

Перед заключением предварительного договора от 10 ноября 2022 г. в адрес ФИО8 и ФИО11 предложение о преимущественном приобретении доли ФИО5 в праве общей долевой собственности не направлялось.

ФИО5 не имеет права как собственник только части недвижимого имущества (земельных участков и жилого дома) полностью ими распоряжаться. Кроме того, нарушен порядок продажи доли в праве общей долевой собственности.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просит суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 10 ноября 2022 г., заключенного между ней и ФИО4

В письменных возражениях на встречное исковое заявление представитель ФИО4 против его удовлетворения возражала, указывая, что ФИО5 не просит суд о применении последствий недействительности сделки.

Кроме того, по мнению ФИО4, ФИО5 обманула его, заключив предварительный договор в отношении объектов недвижимости, не принадлежащих ей и без получения предварительного согласия других собственников. В связи с чем сделка между сторонами заключена под влиянием обмана и с нарушением закона и не может быть признана недействительной по заявлению продавца.

В письменных возражениях на первоначальное исковое заявление после изменения предмета иска, представитель ФИО5 – ФИО3 полагал требования не подлежащими удовлетворению.

Полагал, что наличие в предварительном договоре условия о внесении денежных сумм в качестве задатка не трансформирует его в основной договор купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела представитель ФИО4 – ФИО2 настаивала на удовлетворении требований по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему. Против удовлетворения встречных исковых требований возражала.

ФИО5, принимавшая участие в судебных заседаниях 28 мая, 1 июля, 16 июля 2025 г., первоначально полагала необходимым заключить между сторонами договор купли-продажи. В дальнейшем против удовлетворения требований возражала ввиду неправильно составленного договора. Вопрос возврата денежных средств полагала необходимым отложить, поскольку выразила намерение заключить с ФИО4 договор купли-продажи принадлежащего ей имущества в установленном законом порядке с возможным зачетом уже выплаченных денежных средств.

В судебном заседании представитель ФИО5 – ФИО3 против удовлетворения требований ФИО4 возражал, полагая невозможным заключение между сторонами договора на условиях в нем изложенных. Настаивал на удовлетворении встречных исковых требований ФИО5

В судебное заседание 6 августа 2025 г. истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО4, ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО5, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО8 и ФИО11 не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь положениями частей 3 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктов 67 и 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав пояснения, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

По общему правилу, установленному статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10 ноября 2022 г. между ФИО5 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны заключен предварительный договор, по условиям которого ФИО5 обязуется продать ФИО4 принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости:

- земельный участок, общей площадью 623 кв.м, с кадастровым номером №, предоставленный под жилым домом, находящийся по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок, общей площадью 725,26 кв.м, с кадастровым номером №, под индивидуальное жилищное строительство, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес у ориентира: 

<

адрес>;

- жилой дом, состоящий из основного строения, общей площадью 129,2 кв.м, этажность 1, кадастровый номер объекта – №, находящийся по адресу: 

<

адрес>.

По условиям договора ФИО4 принята на себя обязанность купить у ФИО5 указанные земельные участки и жилой дом, на условиях, указанных в данном договоре. Согласно п. 2 договора ФИО5 и ФИО4 обязуются в срок до 31 декабря 2023 г. заключить договор купли-продажи земельных участков и жилого дома.

В соответствии с п. 3 договора ФИО4 выдал в качестве задатка ФИО5 денежную сумму в размере 770 000 руб. в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору купли-продажи земельных участков и жилого дома, в обеспечение исполнения указанного договора.

Согласно п. 8 предварительного договора от 10 ноября 2022 г. договор купли-продажи земельных участков и жилого дома по соглашению сторон будет заключен по цене 873 000 руб. с зачетом суммы задатка.

Факт подписания договора и передачи денежных средств сторонами не оспаривался.

Разрешая требование ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи от 10 ноября 2022 г., заключенного между ним и ФИО5, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, суд приходит к следующему.

В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункты 1, 2).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из выписки из ЕГРН от 15 мая 2025 г. на земельный участок с кадастровым номером №, местоположение данного земельного участка общей площадью 725,26 кв.м с видом разрешенного использования «ИЖС» установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: 

<

адрес>. Правообладателями являются ФИО1 (с ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО6 (с ДД.ММ.ГГГГ) в размере ? доли в праве общей долевой собственности каждый.

ФИО6 умер, наследниками по закону являются ФИО9 и ФИО10

Как следует из выписки из ЕГРН от 15 мая 2025 г., индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № расположен по адресу: 

<

адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером №.

Правообладателями являются ФИО5 (с 10 января 2020 г.) в размере 61/100 доли в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи, а также ФИО9 (с ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО10 (с ДД.ММ.ГГГГ) по 39/200 каждая на основании свидетельства о праве на наследство по закону.

Как следует из выписки из ЕГРН от 15 мая 2025 г. на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 623 кв.м, с видом разрешенного использования «под жилым домом», расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Правообладателями являются ФИО5 (с 10 января 2020 г.) в размере 61/100 доли в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи, а также ФИО9 (с ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО10 (с ДД.ММ.ГГГГ) по 39/200 каждая на основании свидетельства о праве на наследство по закону.

По общему правилу продать имущество, имеющее собственника, может лишь сам собственник либо уполномоченное им лицо. Лицо, не являющееся собственником имущества, не вправе его реализовать. В этой связи сделка, противоречащая данному правилу, то есть когда предметом купли-продажи является имущество, в действительности не принадлежащее продавцу, нарушает требования закона.

В статье 166 ГК РФ закреплено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 ГК РФ).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Из положений статей 166 и 168 ГК РФ и разъяснений по их применению, указанных в пунктах 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23 июня 2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что, по общему правилу, сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

С учетом установленных по делу обстоятельств, вышеизложенных законодательных норм и разъяснений по их применению, суд приходит к выводу об отсутствии у ФИО5 правомочий по распоряжению земельным участком с кадастровым номером №, земельным участком с кадастровым номером №, жилым домом с кадастровым номером № и права на заключение с ФИО4 предварительного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества.

При этом сторонами не обсуждался вопрос реализации ФИО5 будущей недвижимой вещи. ФИО5 намерение приобрести у иных собственников долей в праве общей долевой собственности для последующей продажи ФИО4 жилого дома и земельных участков не выражала ни при заключении договора 10 ноября 2022 г., ни в ходе рассмотрения настоящего дела.

Вследствие указанных обстоятельств заключение как предварительного, так и основного договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № и №, жилым домом с кадастровым номером № между ФИО4 и ФИО5 является невозможным.

Указанное согласно положений ст. 168 ГК РФ влечет недействительность данной сделки, в связи с чем, исковое требование истца по встречному иску о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 10 ноября 2022 г. основано на законе и подлежит удовлетворению.

Учитывая доводы стороны истца по первоначальному иску о заключении сделки под влиянием обмана и одновременно о необходимости признать предварительный договор купли-продажи договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, суд приходит к выводу, что позиция истца по первоначальному иску противоречива и им избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи от 10 ноября 2022 г., заключенного между ФИО4 и ФИО5, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате надлежит отказать.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 ГПК РФ.

Расходы ФИО4 на уплату государственной пошлины не подлежат взысканию с ФИО5 в связи с тем, что в удовлетворении требований ему отказано.

Расходы ФИО5 на уплату государственной пошлины не подлежат взысканию с ФИО4 поскольку удовлетворение требований ФИО5 не обусловлено отказом ФИО4 в добровольном удовлетворении ее требований. Именно ФИО5 являлось лицом, заключившим договор на отчуждение имущества, которое ей не принадлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи от 10 ноября 2022 г., заключенного между ФИО4 и ФИО5, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате отказать.

Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 10 ноября 2022 г., заключенного между ФИО4 и ФИО5 удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 10 ноября 2022 г., заключенный между ФИО4 и ФИО5.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Установить день составления мотивированного решения суда – 20 августа 2025 г.

Судья О.А. Носырева